住宅ローンの利息はどのように計算されますか？

住宅ローンで家を買うことは 最大の金融取引 私たちのほとんどが入ります。 通常、銀行または住宅ローンの貸し手が住宅価格の80％を融資し、特定の期間に利子を付けて返済することに同意します。 貸し手を比較すると、 住宅ローン金利、およびローンのオプションについては、住宅ローンがどのように機能し、どの種類があなたに最適であるかを理解することが役立ちます。

住宅ローンの支払いの計算方法

ほとんどの住宅ローンでは、借りた金額の一部（元本）と利息を毎月返済します。 貸し手は、償却式を使用して、各支払いを元金と利息に分割する支払いスケジュールを作成します。

ローンの金額に応じて支払いを行う場合 償却スケジュール、ローンは、30年などの設定期間の終了までに全額返済されます。 住宅ローンが固定金利ローンの場合、各支払いは同じ金額になります。 住宅ローンが変動金利ローンの場合、ローンの金利が変わると、支払いは定期的に変わります。

ローンの期間または期間によって、毎月支払う金額も決まります。 期間が長いほど、通常、毎月の支払いは少なくなります。 トレードオフは、住宅ローンの返済に時間がかかるほど、より長い期間利息を支払うため、家の全体的な購入コストが高くなることです。

固定金利対。 アジャスタブルレート住宅ローン

銀行と貸し手は、主に2つの基本的なタイプのローンを提供しています。

• 固定料金： 金利は変わりません。
• アジャスタブルレート： 金利は、定義された条件下で変化します（変動金利またはハイブリッドローンとも呼ばれます）。

2つのタイプの仕組みは次のとおりです。

固定金利の住宅ローン

このタイプの住宅ローンでは、金利はローンの存続期間中固定され、変更されません。 毎月の支払いもローン期間中同じです。 ローンの返済期間は30年であることがよくありますが、10年、15年、または20年という短い期間も広く利用できます。 ローンが短いほど、月々の支払いは多くなりますが、総利息費用は低くなります。

例： 年利4.5％の30年間の200,000ドルの固定金利住宅ローン（月々360回の支払い）では、月々の支払いは約1,013ドルになります。 （固定資産税、

民間住宅ローン保険、および住宅所有者保険は追加であり、この図には含まれていません。）4.5％の年利は、0.375％（4.5％を12で割ったもの）の月利に相当します。 したがって、毎月、ローン残高の0.375％の利息を支払うことになります。

1,013ドルの最初の支払いを行うと、銀行はローンの利息に750ドル、元本に263ドルを適用します。 2回目の毎月の支払いは、元本が少し小さいため、発生する利息が少し少なくなるため、元本のわずかに多くが返済されます。 359の支払いにより、毎月の支払いのほぼすべてが元本に適用されます。

アジャスタブルレート住宅ローン（ARM）

アジャスタブルレート住宅ローンの金利は恒久的に固定されていないため、毎月の支払いはローンの全期間にわたって変更されます。 ほとんどのARMには、金利が変動する可能性のある量、変更できる頻度、および金利が高くなる可能性のある範囲に制限または上限があります。 レートが上がったり下がったりすると、貸し手は毎月の支払いを再計算します。これは、次のレート調整が行われるまで安定しています。

固定金利の住宅ローンと同様に、貸し手が毎月の支払いを受け取ると、一部は利息に、別の部分は元本に適用されます。

貸し手は、ARMの最初の数年間、低金利を提供することがよくあります。 ティーザーレート、ただし、料金はその後変更される可能性があります–年に1回程度の頻度で。 ARMの初期金利は、固定金利の住宅ローンよりも大幅に低くなる傾向があります。 そのため、自宅に数年しか滞在しない場合、ARMは魅力的です。

ARMを検討している場合は、その金利がどのように決定されるかを調べてください。 多くは、1年間の米国債の利率に加えて、特定の追加のパーセンテージまたはマージンなど、特定のインデックスに関連付けられています。 また、金利が調整される頻度も尋ねます。 たとえば、5対1年のARMには、5年間の固定レートがあります。 その後、ローン期間の残りの期間、金利は毎年調整されます。

例： 30年間の$ 200,000の5対1年の調整可能な金利の住宅ローン（360か月の支払い）は、 5年間の年利は4％で、その後は毎回0.25％も変更できます。 年。 1か月目から60か月目までの支払い額は、1か月あたり955ドルになります。 その後、0.25％上昇すると、61か月から72か月の支払いは980ドルになり、73か月から84か月の支払いは1,005ドルになります。 （繰り返しになりますが、税金と保険であり、これらの数値には含まれていません。）

利息のみのローン

非常にまれな3番目のオプション（通常は裕福な住宅購入者または不規則な収入のある購入者のために予約されています）は、 利息のみの住宅ローン. 名前が示すように、このタイプのローンでは、最初の数年間は利息のみを支払うオプションがあり、月々の支払いが少なくなります。 あなたが比較的短い期間家を所有することを期待していて、より大きな毎月の支払いが始まる前に売ることを意図しているなら、それは合理的な選択かもしれません。 しかし、あなたは家に公平を築くことはありません、そしてあなたの家の価値が下がると、あなたはそれが価値があるより多くを支払うことになるかもしれません。

ジャンボ住宅ローン

ジャンボ住宅ローンは通常、 適合融資限度額、現在、より高いハワイとアラスカを除くすべての州で548,250ドル。 この制限は、ニューヨーク市やサンフランシスコなど、連邦政府が指定した特定の高額住宅市場でも高くなっています。 現在の最大適合ローン限度額は822,375ドルです。

ジャンボローンは、固定または調整可能です。 それらの金利は、同じ種類の小規模なローンの金利よりもわずかに高くなる傾向があります。

通常は非常に裕福な人向けですが、利息のみのジャンボローンも利用できます。 それらはARMと同様に構造化されており、利息のみの期間は10年も続きます。 その後、レートは毎年調整され、支払いは元本の返済に向けられます。 その時点で支払いが大幅に増える可能性があります。

税金、保険、その他の費用を忘れないでください

住宅を購入する場合は、ローン自体で高金利を得ることができたとしても、毎月の住宅ローンの支払いに大幅に追加される可能性のある他のいくつかの項目も考慮する必要があります。 たとえば、貸し手は、住宅ローンの支払いの一部として、固定資産税と保険の支払いを要求する場合があります。 お金は エスクロー口座、そしてあなたの貸し手は彼らが期日を迎えるときに請求書を支払います。 これらのコストは固定されておらず、時間の経過とともに上昇する可能性があります。 あなたの貸し手はあなたの住宅ローン契約の一部として追加費用を項目化し、定期的にそれらを再計算します。