შედარებითი ბაზრის ანალიზი (CMA) განმარტება

რა არის ბაზრის შედარებითი ანალიზი?

შედარებითი ბაზრის ანალიზი (CMA) არის სახლის ღირებულების შეფასება, რომელიც დაფუძნებულია ახლო გაყიდულ მსგავს თვისებებზე. უძრავი ქონების აგენტები და ბროკერები ქმნიან CMA ანგარიშებს გამყიდველების დასახმარებლად ფასების ჩამოთვლა მათი სახლებისთვის და, უფრო იშვიათად, მყიდველების დასახმარებლად კონკურენტული შეთავაზებების გაკეთება. ინდივიდებს შეუძლიათ შეასრულონ ბაზრის საკუთარი შედარებითი ანალიზი უძრავი ქონების ჩამონათვალში შესასვლელი ობიექტების (ცნობილი როგორც „კომპსი“) კვლევით. realtor.com.

ბაზრის შედარებითი ანალიზის გაგება

შედარებითი ბაზრის ანალიზი ეხმარება გამყიდველებს აირჩიონ საუკეთესო ფასები თავიანთი სახლებისთვის. "საუკეთესო" ფასი არის ის, რაც არც ისე დაბალია, ფულს ტოვებს მაგიდაზე და არც ისე მაღალი, რომ სახლი საერთოდ არ გაყიდოს. მყიდველებისთვის, CMA– ს შეუძლია გადაამოწმოს, არის თუ არა სახლი კარგი გარიგება და დაეხმაროს კონკურენტული შეთავაზების ზუსტად განსაზღვრაში, რომელიც სერიოზულად იქნება მიღებული - ზედმეტად გადალახვის გარეშე.

CMA ადარებს საგნის ქონებას სხვა სახლებს, რომლებიც მსგავსია ადგილმდებარეობით, ზომით და მახასიათებლებით. იდეალურ შემთხვევაში, CMA იყენებს ცოტა ხნის წინ გაყიდულ სახლებს იმავე ქვედანაყოფიდან, როგორც სუბიექტის საკუთრება. რა თქმა უნდა, ძნელია იპოვოთ სახლები, რომლებიც გაიყიდა ბოლო სამიდან ექვს თვეში უშუალო უბანში, თუ უძრავი ქონების მაგარ ბაზარზე ხართ ან სოფლად. ამ შემთხვევებში, ა ფორმალური შეფასება შეიძლება უკეთესი ვარიანტი იყოს

გაითვალისწინეთ, რომ ბაზრის შედარებითი ანალიზი არაფორმალურ შეფასებას ჰგავს, უძრავი ქონების აგენტები და ბროკერები არ მჭირდება შემფასებლის ლიცენზია CMA შესასრულებლად მყიდველებისა და გამყიდველების მომსახურებისას. მიუხედავად ამისა, ზოგიერთი სახელმწიფო უძრავი ქონების აგენტებსა და ბროკერებს აკისრებს პასუხისმგებლობას, თუ ისინი არ ასრულებენ CMA– ს კომპეტენტურად. თუ ეს მოხდება, სახელმწიფოს უძრავი ქონების ლიცენზირების კომისიას შეუძლია მიიღოს დისციპლინური მოქმედება აგენტის ან ბროკერის წინააღმდეგ.

რა არის CMA ანგარიშში?

როდესაც უძრავი ქონების აგენტი ან ბროკერი ატარებს შედარებითი ბაზრის ანალიზს, ისინი შექმნიან ანგარიშს, რომელიც დეტალურად ასახავს დასკვნებს. მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს სტანდარტიზებული CMA ანგარიში, ის ჩვეულებრივ მოიცავს:

• საგანი ქონების მისამართი და სამიდან ხუთამდე შესადარებელი
• თითოეული ქონების აღწერა, სიმაღლის, სართულის გეგმის და საძინებლებისა და აბაზანების რაოდენობის ჩათვლით
• კვადრატული მეტრი თითოეული ქონების
• თითოეული კომპის გაყიდვის ფასი
• დოლარის კორექტირება ნებისმიერი განსხვავებისთვის
• მორგებული გაყიდული ფასი თითოეული კომპის კვადრატულ ფუტზე
• ის სამართლიანი საბაზრო ღირებულება საგანი ქონების

ბევრი უძრავი ქონების აგენტი და ბროკერი იყენებს პროგრამულ უზრუნველყოფას CMA– ს ყოვლისმომცველი (და პროფესიონალური გარეგნობის) შესაქმნელად. თუ თქვენ აპირებთ შექმნათ თქვენი საკუთარი, გამოიყენეთ ცხრილი, რომ თვალყური ადევნოთ თქვენს კვლევას ან სცადოთ ონლაინ ფასების ინსტრუმენტი, რომელიც შემოთავაზებულია ერთ – ერთი უძრავი ქონების ჩამონათვალი ვებსაიტები. ქვემოთ: მოხსენების ნიმუში.

როგორ გავაკეთოთ ბაზრის შედარებითი ანალიზი

CMA მოიცავს ბევრად მეტს, ვიდრე უბრალოდ ახლად გაყიდული სახლების ფასების შედარება ამ მხარეში. აქ მოცემულია ძირითადი ნაბიჯები ზუსტი CMA შესაქმნელად:

1. შეაფასეთ სამეზობლო.

სიის სწორი ფასის დასადგენად - ან იმის უზრუნველსაყოფად, რომ სახლი თქვენთვის საინტერესოა - CMA- მ უნდა გაითვალისწინოს სამეზობლოს ზოგადი ხარისხი. სად არის უფრო მიმზიდველი ბლოკები? რამდენად ახლოს არის საზოგადოების კეთილმოწყობა? რამდენად ახლოს არის საზოგადოების უსიამოვნებები? Რა არის HOA წესები? სკოლები როგორ არიან? არის რაიმე პრობლემა ამასთან დაკავშირებით შეკავება მიმართვა?

2. შეაგროვეთ დეტალები საგნის თვისების შესახებ.

თუ უძრავი ქონების აგენტი ან ბროკერი აკეთებს CMA– ს, ისინი განიხილავენ არსებულ ჩამონათვალს (თუ არის ასეთი) და ჩაატარებენ პირადად ვიზიტს, რათა შეაგროვონ ინფორმაცია სახლის შესახებ. ისინი გაითვალისწინებენ სახლის ზომას (განსაკუთრებით საცხოვრებელ ფართს), ასაკს, სტილს, კონსტრუქციას, მდგომარეობას, განლაგებას, დასრულებებს, გამწვანებას და განახლებები და განახლებები.

3. შეარჩიეთ კომპები.

იპოვეთ სამიდან ხუთამდე შესადარებელი სახლი იმ რაიონში, რომელიც გაიყიდა ბოლო დროს და რაც შეიძლება ახლოს იყოს საგნობრივ სახლთან. იდეალურ შემთხვევაში, კომპს იქნება საგნის ქონებიდან ერთი მილის მანძილზე და იმავე სასკოლო რაიონში. ფოკუსირება მოახდინეთ სახლებზე, რომლებიც სუბიექტის სახლს ჰგავს კვადრატულ მეტრზე, ლოტის ზომას, საძინებლებს, სველი წერტილებს და კონსტრუქციის ტიპს. დიდი ყურადღება მიაქციეთ, როდის გაიყიდა შესადარებელი ქონება: რაც უფრო ახალია, მით უკეთესი, რადგან უძრავი ქონების ფასები შეიძლება სწრაფად მერყეობდეს. თუ სახლს აქვს უნიკალური ადგილმდებარეობა - მაგალითად, გოლფის მოედანი ან წყლის სანაპირო, კომპს უნდა ჰქონდეს იგივე ადგილი.

4. დაარეგულირეთ განსხვავებები.

შემდეგი ნაბიჯი არის დაარეგულიროთ განსხვავებები საგნის სახლსა და თითოეულ შესადარებელ საკუთრებას შორის. უძრავი ქონების გამოცდილ აგენტს ან ბროკერს შეეძლება მიანიჭოს დოლარის ღირებულება თითოეულ განსხვავებას და შესაბამისად შეცვალოს თითოეული კომპის ღირებულება. ეს შეიძლება აღმოჩნდეს კონტრ-ინტუიციური, მაგრამ თუ კომპს აქვს თვისება, რომელიც უფრო დაბალია, ვიდრე საგნის მთავარი გვერდი, პოზიტიური კორექტირება ხდება კომპის ღირებულებასთან და პირიქით. მაგალითად, თუ კომპს აქვს დამატებითი საძინებელი (უმაღლესი მახასიათებელი), გონივრულია ვივარაუდოთ, რომ მყიდველმა მეტი გადაიხადა დამატებითი საძინებლის მისაღებად. ამ შემთხვევაში, თქვენ გამოაკლებთ კომპს თანხას დამატებითი საძინებლის აღრიცხვის მიზნით, რითაც შესაძლებელი გახდება ვაშლ-ვაშლთან შედარება. სამიზნე სახლის ღირებულება არასოდეს არის მორგებული.

5. განსაზღვრეთ გაყიდული ფასი კვადრატულ ფუტზე კორექტირების შემდეგ.

განსხვავებების კორექტირების შემდეგ, გაყავით თითოეული კომპის მორგებული ფასი მის კვადრატულ მეტრზე, რათა დადგინდეს გაყიდული ფასი კვადრატულ ფუტზე. შემდეგი, დაამატეთ გაყიდული ფასი ყველა კომპის კვადრატულ ფუტზე და გაყავით კომპების რაოდენობაზე, რომ მიიღოთ საშუალო. დაბოლოს, გაამრავლეთ ეს საშუალო ობიექტის კვადრატულ ფუტზე, რომ იპოვოთ მისი ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება.

დედააზრი

ზოგადად, საუკეთესო კომპები არის ის, რაც ყველაზე მეტად ემსგავსება საგნის სახლს, ახლახანს გაიყიდა და ყველაზე ნაკლები კორექტირებით არის საჭირო. საბოლოო ფასი შეიძლება ოდნავ შესწორდეს, დამოკიდებულია ბაზარზე. მაგალითად, თუ ბაზარი ცხელია ან ინვენტარი დაბალია, ფასი შეიძლება ოდნავ მაღალი იყოს. პირიქით, თუკი ბაზარზე ბევრი მსგავსი სახლია, ფასი შესაძლოა კონკურენტუნარიანი გახდეს.