კომერციული უძრავი ქონების (CRE) განმარტება

რა არის კომერციული უძრავი ქონება (CRE)?

კომერციული უძრავი ქონება (CRE) არის ქონება, რომელიც გამოიყენება ექსკლუზიურად ბიზნესთან დაკავშირებული მიზნებისთვის უზრუნველყოს სამუშაო ადგილი და არა როგორც საცხოვრებელი ფართი, რომელიც სამაგიეროდ საცხოვრებელ რეალობას წარმოადგენს ქონება. ყველაზე ხშირად, კომერციული უძრავი ქონებაა იჯარით გაცემული მოიჯარეებს შემოსავლის მომტანი საქმიანობის ჩასატარებლად. უძრავი ქონების ეს ფართო კატეგორია შეიძლება შეიცავდეს ყველაფერს ერთი მაღაზიის ვიტრინიდან უზარმაზარ სავაჭრო ცენტრამდე.

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს რამდენიმე კატეგორიას, როგორიცაა ყველა სახის საცალო ვაჭრობა, საოფისე ფართები, სასტუმროები და კურორტები, ზოლები, რესტორნები და ჯანდაცვის ობიექტები.

კომერციული უძრავი ქონების საფუძვლები

კომერციული უძრავი ქონება საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან ერთად მოიცავს უძრავი ქონების ორ ძირითად კატეგორიას. საცხოვრებელი ფართი მოიცავს სტრუქტურებს, რომლებიც დაცულია ადამიანის საცხოვრებლად და არა კომერციული ან სამრეწველო მიზნებისთვის. როგორც მისი სახელი გულისხმობს, კომერციული უძრავი ქონება გამოიყენება კომერციაში, ხოლო მრავალბინიანი ქირავნობის უძრავი ქონება, რომელიც გამქირავებლების რეზიდენციას ემსახურება, კლასიფიცირდება როგორც კომერციული საქმიანობა მემამულისთვის.

კომერციული უძრავი ქონება, როგორც წესი, იყოფა ოთხ კლასად, ფუნქციის მიხედვით:

1. საოფისე ფართი;
2. სამრეწველო გამოყენება;
3. მრავალშვილიანი ოჯახი გაქირავება; და
4. საცალო.

ცალკეული კატეგორიები ასევე შეიძლება კლასიფიცირდეს. მაგალითად, საოფისე ფართი ხშირად ახასიათებს როგორც A, B ან C კლასებს.

• კლასი A წარმოადგენს საუკეთესო შენობებს ესთეტიკის, ასაკის, ინფრასტრუქტურის ხარისხისა და ადგილმდებარეობის თვალსაზრისით.
• კლასი B შენობები ჩვეულებრივ უფრო ძველია და არა ისეთი კონკურენტუნარიანი, როგორც ფასები, როგორც A კლასის შენობები. ინვესტორები ხშირად მიმართავენ ამ შენობებს რესტავრაციისთვის.
• კლასი C შენობები არის უძველესი, ჩვეულებრივ 20 წელზე მეტი ასაკის, მდებარეობს ნაკლებად მიმზიდველ ადგილებში და საჭიროებს მოვლას.

გაითვალისწინეთ, რომ ზოგიერთი ზონირება ლიცენზირების ორგანოებმა კიდევ უფრო გაანადგურეს სამრეწველო თვისებები - ადგილები, რომლებიც გამოიყენება წარმოებისთვის და საქონლის წარმოება, განსაკუთრებით მძიმე საქონელი - მაგრამ უმეტესობა მას კომერციული რეალობის ქვეჯგუფად თვლის ქონება.

კომერციული იჯარა

ზოგიერთი ბიზნესი ფლობს იმ შენობებს, რომლებსაც ისინი იკავებენ. თუმცა, უფრო ტიპიური შემთხვევა ის არის, რომ კომერციული ქონება იჯარით არის გაცემული. ჩვეულებრივ, ინვესტორი ან ინვესტორთა ჯგუფი ფლობს შენობას და აგროვებს ქირას თითოეული ბიზნესისგან, რომელიც იქ მუშაობს. კომერციული იჯარის განაკვეთები - ფასი, რომ დაიკავოს სივრცე განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში - ჩვეულებრივ მითითებულია წლიური გაქირავების დოლარებში კვადრატულ ფუტზე. პირიქით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტარიფები არის წლიური თანხა ან ყოველთვიური ქირა.

კომერციული იჯარა, როგორც წესი, გაგრძელდება ერთი წლიდან 10 წლამდე ან მეტხანს, ხოლო საოფისე და საცალო ფართები, როგორც წესი, საშუალოდ ხუთ-ათწლიან იჯარებს შორის. ეს შეიძლება განსხვავდებოდეს უფრო მოკლევადიანი ყოველწლიური ან ყოველთვიური საცხოვრებელი ქირავნობისგან.

Ში 2017 წლის კვლევა უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკურმა ფირმამ CBRE Group, Inc., ანალიტიკოსმა ალექს კრასიკოვმა აღმოაჩინა, რომ იჯარის ვადა - ხანგრძლივობა პროპორციული იყო იჯარით გაცემული სივრცის ზომასთან. გარდა ამისა, მონაცემებმა აჩვენა, რომ მოიჯარეები იღებენ ხანგრძლივ იჯარას ფასების დაბლოკვის მიზნით, მზარდ საბაზრო გარემოში. მაგრამ ეს არ არის მათი ერთადერთი მამოძრავებელი ფაქტორი. ზოგიერთი მოიჯარე, რომელსაც აქვს დიდი ფართის მოთხოვნები, შეასრულებს ხანგრძლივ იჯარას ქონების შეზღუდული ხელმისაწვდომობის გამო, რომელიც შეესაბამება მათ მოთხოვნებს.

არსებობს ოთხი ძირითადი ტიპი კომერციული ქონების იჯარათითოეული მათგანი მოითხოვს პასუხისმგებლობის სხვადასხვა დონეს მეპატრონისა და მოიჯარისგან.

• ა ერთჯერადი იჯარა მოიჯარეს აკისრებს პასუხისმგებლობას ქონების გადასახადის გადახდაზე.
• ა ორმაგი ქსელის (NN) იჯარა მოიჯარეს აკისრებს პასუხისმგებლობას ქონების გადასახადის გადახდასა და დაზღვევაზე.
• ა სამმაგი ქსელის (NNN) იჯარა დამქირავებელს აკისრებს პასუხისმგებლობას ქონების გადასახადის, დაზღვევისა და ტექნიკური მომსახურების გადახდაზე.
• ქვეშ ა მთლიანი იჯარა, მოიჯარე იხდის მხოლოდ ქირას, ხოლო მემამულე იხდის შენობის ქონების გადასახადს, დაზღვევას და მოვლას.

კომერციული უძრავი ქონების მართვა

იჯარით გაცემული კომერციული უძრავი ქონების ფლობა და შენარჩუნება მოითხოვს სრულ და უწყვეტობას მფლობელის მიერ მართვა. ქონების მფლობელებს შეიძლება სურთ დასაქმდნენ კომერციული უძრავი ქონების მმართველი ფირმა, რათა დაეხმარონ მათ იპოვონ, მართონ, და შეინარჩუნოს მოიჯარეები, გააკონტროლოს იჯარა და დაფინანსების ვარიანტები და კოორდინაცია გაუწიოს ქონების შენარჩუნებას და გაყიდვადობა კომერციული უძრავი ქონების მმართველი კომპანიის სპეციალიზებული ცოდნა სასარგებლოა, რადგან ასეთი ქონების მარეგულირებელი წესები და რეგულაციები განსხვავდება სახელმწიფოს, ქვეყნის, მუნიციპალიტეტისა და ინდუსტრიის და ზომის მიხედვით.

ხშირად მესაკუთრემ უნდა შეინარჩუნოს ბალანსი ქირათა მაქსიმიზაციასა და ვაკანსიების მინიმუმამდე შემცირებას და მოიჯარეების ბრუნვას შორის. ბრუნვა შეიძლება ძვირი დაუჯდეს CRE მფლობელებს, რადგან სივრცე უნდა იყოს ადაპტირებული სხვადასხვა მოიჯარეების სპეციფიკური მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად - ვთქვათ, თუ რესტორანი გადადის საცხოვრებელში, რომელიც ოდესღაც იოგას სტუდიას უკავია.

ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია შეიძლება იყოს მომგებიანი და იყოს ჰეჯირება საფონდო ბირჟის არასტაბილურობის წინააღმდეგ. ინვესტორებს შეუძლიათ ფულის გამომუშავება გაყიდვისას ქონების დაფასების გზით, მაგრამ შემოსავლების უმეტესობა მოქირავნეთა რენტაზე მოდის.

პირდაპირი ინვესტიცია

ინვესტორებს შეუძლიათ გამოიყენონ პირდაპირი ინვესტიციები სადაც ისინი ხდებიან მემამულეები ფიზიკური საკუთრების საკუთრების გზით. ადამიანები, რომლებიც საუკეთესოდ შეეფერებიან კომერციულ უძრავ ქონებაში პირდაპირ ინვესტიციებს, არიან ისეთებიც, რომლებსაც აქვთ მნიშვნელოვანი ცოდნა ინდუსტრიის შესახებ ან შეუძლიათ დასაქმდნენ ფირმები. კომერციული უძრავი ქონება არის მაღალი რისკის, მაღალი ჯილდოს უძრავი ქონების ინვესტიცია. ასეთი ინვესტორი, სავარაუდოდ, იქნება მაღალი ღირებულების ინდივიდი, რადგან CRE ინვესტიცია მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს.

იდეალური ქონება მდებარეობს CRE– ს დაბალი მიწოდებით და მაღალი მოთხოვნილებით, რაც მისცემს ხელსაყრელ ქირავნობას. ტერიტორიის ადგილობრივი ეკონომიკის სიძლიერე ასევე გავლენას ახდენს CRE შესყიდვების ღირებულებაზე.

არაპირდაპირი ინვესტიცია

ალტერნატიულად, ინვესტორებს შეუძლიათ ინვესტიცია განახორციელონ კომერციულ ბაზარზე არაპირდაპირი გზით, სხვადასხვა საბაზრო ფასიანი ქაღალდების მფლობელობით, როგორიცაა უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები (REITs), გაცვლითი ვაჭრობის ფონდები (ETFs) რომლებიც ინვესტიციას უწევენ კომერციულ ქონებასთან დაკავშირებულ აქციებში, ან ინვესტიციით კომპანიებში, რომლებიც უზრუნველყოფენ კომერციული უძრავი ქონების ბაზარს, როგორიცაა ბანკები და რეალტორები.

კომერციული უძრავი ქონების უპირატესობები

კომერციული უძრავი ქონების ერთ -ერთი ყველაზე დიდი უპირატესობა არის მიმზიდველი ლიზინგის განაკვეთები. იმ ადგილებში, სადაც ახალი მშენებლობის რაოდენობა შეზღუდულია მიწით ან კანონით, კომერციულ უძრავ ქონებას შეიძლება ჰქონდეს შთამბეჭდავი შემოსავალი და მნიშვნელოვანი ყოველთვიური ფულადი ნაკადები. სამრეწველო შენობები, როგორც წესი, ქირავდება უფრო დაბალი განაკვეთით, თუმცა მათ ასევე აქვთ დაბალი ხარჯები საოფისე კოშკებთან შედარებით.

კომერციული უძრავი ქონება ასევე სარგებლობს მოიჯარეებთან შედარებით უფრო გრძელი იჯარის ხელშეკრულებით, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონება. იჯარის ეს გრძელი ვადა კომერციული უძრავი ქონების მფლობელს აძლევს ფულადი ნაკადების მნიშვნელოვან სტაბილურობას, სანამ გრძელვადიანი მოიჯარეები დაიკავებენ შენობას.

სტაბილური, მდიდარი შემოსავლის წყაროს შეთავაზების გარდა, კომერციული უძრავი ქონება გთავაზობთ კაპიტალის გაძლიერების პოტენციალს, თუკი ქონება კარგად არის მოვლილი და განახლებული. და, როგორც უძრავი ქონების ყველა ფორმა, ეს არის მკაფიო აქტივების კლასი, რომელსაც შეუძლია უზრუნველყოს ეფექტური დივერსიფიკაცია ვარიანტი დაბალანსებული პორტფელისთვის.

კომერციული უძრავი ქონების უარყოფითი მხარეები

წესები და რეგულაციები პირველადი შემაკავებელი ფაქტორია იმ ადამიანების უმეტესობისთვის, რომელთაც სურთ ინვესტიცია განახორციელონ პირდაპირ კომერციულ უძრავ ქონებაში. კომერციული ქონების გადასახადები, შესყიდვის მექანიზმი და მოვლა -პატრონობა დაკრძალულია ლეგალურის ფენებში. ეს მოთხოვნები იცვლება სახელმწიფოს, ქვეყნის, ინდუსტრიის, ზომის, ზონირების და მრავალი სხვა აღნიშვნის მიხედვით. კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტორთა უმეტესობას ან აქვს სპეციალიზებული ცოდნა ან იმ ადამიანების სახელფასო პირები, რომლებსაც აქვთ.

კიდევ ერთი დაბრკოლებაა მოიჯარეების ბრუნვის გაზრდილი რისკი, განსაკუთრებით აქტუალური იმ ეკონომიკაში, სადაც საცალო ვაჭრობის მოულოდნელი დახურვა ქონების ვაკანტურია მცირე გაფრთხილებით.

საცხოვრებელ სახლებთან ერთად, ერთი დამქირავებლის მოთხოვნები ჩვეულებრივ ასახავს წინა ან მომავალ მოიჯარეებს. ამასთან, კომერციული საკუთრებით, თითოეულ დამქირავებელს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული მოთხოვნილებები, რაც მოითხოვს ძვირადღირებულ განახლებას. შენობის მფლობელს შემდეგ უნდა მოერგოს სივრცე თითოეული დამქირავებლის სპეციალიზირებული ვაჭრობის განსახორციელებლად. კომერციული ქონება დაბალი ვაკანსია მაგრამ მოიჯარეების მაღალმა ბრუნვამ შეიძლება კვლავ დაკარგოს ფული შემომავალი მოიჯარეებისთვის რემონტის ღირებულების გამო.

მათთვის, ვინც ეძებს პირდაპირ ინვესტიციას, კომერციული ქონების ყიდვა ბევრად უფრო ძვირი წინადადებაა, ვიდრე საცხოვრებელი. უფრო მეტიც, მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონება, ზოგადად, მეტს შორისაა არალიკვიდური აქტივების კლასებიდან, კომერციული შენობების გარიგებები განსაკუთრებით ნელა ვითარდება.

კომერციული უძრავი ქონების პერსპექტივა და პროგნოზები

აშშ-ს კომერციული უძრავი ქონების ბაზარმა დიდი დარტყმა განიცადა 2008-2009 წლების რეცესიის დროს, მაგრამ მას 2010 წლიდან აქვს წლიური მოგება. ამ მიღწევებმა ხელი შეუწყო რეცესიის ეპოქის თითქმის ყველა დანაკარგის აღდგენას.

ის ”2019 აშშ უძრავი ქონების ბაზრის პერსპექტივა, "CBRE- ის მიერ გაცემული წლიური ანგარიში, მიიჩნევს:

მიუხედავად იმისა, რომ ეს არის გვიან ეკონომიკური ციკლი, პერსპექტივა რჩება ძალიან კარგი ოთხივე ძირითადი კომერციული უძრავი ქონების აქტივებისთვის. იქნება მინიმალური დაფასება ღირებულებებში, მაგრამ შემოსავლების ანაზღაურება უნდა იყოს ჯანსაღი.

თუმცა, სხვა მაჩვენებლები ვარაუდობენ, რომ კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი პიკს მიაღწია პოსტ რეცესიის ზრდის ციკლში. კალიფორნიის უძრავი ქონების ფირმის, Ten-X Growth- ის თანახმად, კომერციული ქონების ფასმა 2018 წელი დაასრულა მხოლოდ 1% -ით 2017 წელთან შედარებით.

ა Ten-X ანგარიში აღნიშნა, რომ კომერციული ქონების 2018 წლის საბოლოო ჯამში ადასტურებს მათ შეხედულებას გვიან ეკონომიკური ციკლის ფასების შესახებ. ფირმის კვლევამ აჩვენა, რომ ვაკანსიები იზრდება, ქირის ზრდა შენელდება და ბაზრის საპროცენტო განაკვეთები იზრდება.

როგორც იტყობინება ფორბსი, საცალო სექტორმა, კერძოდ, დაამტკიცა ა ტკივილის წერტილი ფართო კომერციული ქონების ბაზარზე, რადგან ფართოდ გავრცელებული მაღაზიების დახურვა გააქტიურდა 2017 წელს და გაგრძელდა 2018 წლამდე. მაგალითად, პოპულარულმა სავაჭრო ცენტრმა REIT Westfield Corporation– მა დაინახა, რომ მათი აქციების ფასი დაახლოებით 30% –ით შემცირდა 2016 წლის შუა რიცხვებამდე და 2017 წლის ბოლოს შორის, სანამ ზარალის ანაზღაურებას მოახდენდა 2018 წლის იანვრამდე. Unibail-Rodamco SE– მ შეიძინა Westfield 15,8 მილიარდ აშშ დოლარად, შექმნა Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

თუმცა ფირმების უმეტესობა ამტკიცებს, რომ ქონების ბაზარი მთლიანობაში ჯანსაღი რჩება. JP Morgan, თავის "2019 კომერციული უძრავი ქონების პერსპექტივაში", დიდწილად ეხმიანებოდა CBRE- ს მოსაზრებას, სადაც ნათქვამია, რომ 2018 წელი იყო მეცხრე წელი კომერციული ქონების ქირასა და შეფასების ზრდისა. მორგანი პროგნოზირებს, რომ ეს ტემპი შენელდება, მაგრამ გაგრძელდება და არ დაინახავს ვარდნას 2019 წლის შემდეგ.

გაითვალისწინეთ, რომ 2020 წლის გლობალურმა მოვლენებმა ნამდვილად არ გამოიწვია უძრავი ქონების ღირებულების მკვეთრი ვარდნა და ქონების ღირებულებები დარჩა სტაბილური ან თუნდაც გაიზარდა, ისევე როგორც საფონდო ბირჟა, რომელიც გამოჯანმრთელდა დრამატული ვარდნის შემდეგ 2020 წლის მეორე კვარტალში თანაბრად დრამატული აქციით, რომელმაც გაიარა მეორე კვარტალი 2021. ეს არის ძირითადი განსხვავება ეკონომიკურ შედეგებს შორის 2020 წელს და იმას, რაც მოხდა ათწლეულამდე. რაც უცნობია არის თუ არა საჭირო დისტანციური სამუშაო გარემო, რომელიც დაიწყო 2020 წელს ამერიკელების უმეტესობისთვის, ექნება თუ არა გრძელვადიანი გავლენა კორპორატიული ოფისის საჭიროებებზე.