უძრავი ქონება და ხალხმრავალი დაფინანსება: ახალი გზა ინვესტორებისთვის
შეიძლება ორი საინვესტიციო გონება-ერთი ძველი და ერთი ახალი-შეეგუოს ერთმანეთს ისე, რომ ერთმანეთი არ გაგიჟდეს? ეს არის მთავარი კითხვა, რომელიც დასმულია ქროუდფინანსირება უძრავი ქონების ბაზარზე და ერთს უმეტესად დადებითი პასუხი აქვს. ბრწყინვალე დაფინანსების ეს უცნაური ხასიათი უძრავ ქონებას ხვდება, როგორც ჩანს, მშვენივრად ჯდება და ინვესტორებს აძლევს ახალ გზას ბერკეტი ინვესტიციები უძრავი ქონების გლობალურ ბაზარზე.
ძირითადი Takeaways
- უძრავი ქონების ქროდფინანსირება დეველოპერებს საშუალებას აძლევს მოიძიონ პოტენციური ინვესტორების ფართო სპექტრი, გამოიყენონ ეს სოციალური ქსელები ტექნოლოგიურ პლატფორმებზე.
- ახალი ცვლილებები რეგულაციებში, რომელიც გამომდინარეობს 2012 წლის JOBS Act- იდან, იძლევა უფრო დიდ წვდომას უძრავი ქონების ქროუდფანდინგზე, რაც ფიზიკურ პირებს აძლევს უფრო დიდ წვდომას აშშ -ს უძრავი ქონების ფართო ბაზარზე.
- უძრავი ქონების მასობრივ დაფინანსებაში ინვესტიციის ერთ -ერთი ყველაზე დიდი უპირატესობა ის არის, რომ ინვესტორებს შეუძლიათ გაცილებით დაბალი ოდენობის კაპიტალი განახორციელონ ნებისმიერი ქონების მიმართ, ზოგჯერ $ 500 ან $ 1,000.
- ქროუდფანდინგით ინვესტიციის ერთი მინუსი არის ის, რომ ამ პროექტების უმეტესობისთვის თქვენ უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.
ძირითადად მდიდარი ინვესტორებისთვის (ჯერჯერობით)
მართლაც, უძრავი ქონების ქროუდფინანსირების საიტი i დაფინანსება აფასებს გაერთიანებული ბაზრის ზომას 11 ტრილიონ დოლარზე მეტს! ნიუ იორკში ინდუსტრიის ბოლოდროინდელ კონფერენციაზე, მარკლი როდერიკმა, იურისტმა Flaster/Greenberg PC– ით და კონფერენციის მოდერატორმა, მიმართა ახალ რეგულაციებს, რომლებიც დაკავშირებულია Jumpstart ჩვენი ბიზნესის დამწყებთათვის (სამუშაო) 2012 წლის აქტი. ეს წესები საშუალებას აძლევს ძირითადად შეძლებულ ინვესტორებს (ა წმინდა ღირებულება $ 1 მილიონი ან მეტი) ქროუდფინანსირების გზით უძრავი ქონების ბაზარზე პირდაპირი წვდომის მისაღებად, ან თანატოლთა დაკრედიტება (სხვა საინვესტიციო ბაზრებთან ერთად).
მაშინ როდესაც აშშ უსაფრთხოებისა და გაცვლის კომისია იკვლევს გზებს, რათა შემოსავლის ყველა დონის ინვესტორებმა შეძლონ უძრავი ქონების ბაზარზე ინტერნეტით წვდომა, როდერიკი ამბობს, რომ მდიდარი ინვესტორები უკვე ინვესტიციებს ახორციელებენ ქროფფანდინგის საიტებზე, როგორიცაა iFunding, უძრავი ქონების მაგნატი, CrowdStreetდა დაფინანსება. ”თუ მათი მხოლოდ მცირე პროცენტი ჩადებს მხოლოდ მცირე რაოდენობის ქონებას უძრავ ქონებაში, ბაზარი იქნება ტრილიონობით დოლარი,” განმარტავს როდერიკი.
უძრავი ქონების ხალხმრავალი დაფინანსება
Crowdfunding იყენებს სოციალურ ქსელებს, როგორიცაა მეგობრები, ოჯახი და კოლეგები სოციალური მედია ვებსაიტები, როგორიცაა Facebook, Twitter და LinkedIn, რათა გაითავისონ ახალი ბიზნესი და მოიზიდონ ინდივიდუალური ინვესტორების ფართო სპექტრი. Crowdfunding– ს აქვს პოტენციალი მნიშვნელოვნად გააფართოვოს პოტენციური ინვესტორების აუზი, რომელთაგან სახსრების შეგროვება შესაძლებელია ინსაიდერების, მფლობელების, ნათესავების და სარისკო კაპიტალისტები. ბოლოდროინდელი ცვლილებები კანონში იმის შესახებ, თუ ვის შეუძლია ინვესტიცია განახორციელოს უძრავ ქონებაში ამ გზით და როგორ გააღო კარი უფრო მეტ ქროდფინანსირებას.
Უძრავი ქონება ინდუსტრიული ჯგუფები ისინი უკვე ახორციელებენ crowdfunding bandwagon– ს, აცხადებენ შედარებით დაბალი რისკის ხელმისაწვდომობას აშშ – ს უძრავი ქონების ბაზარზე. “კრედფინანსირება უძრავი ქონებისათვის ეს არ არის სრულიად ახალი მოვლენა “, - გვახსენებს კომერციული უძრავი ქონების განვითარების ასოციაცია 201 წლის შემოდგომაზე გაკეთებულ განცხადებაში; "ბევრი მოთამაშე შემოვიდა მოედანზე. მიუხედავად იმისა, რომ თითოეულ ამ პლატფორმას აქვს საკუთარი ნიშა და სტრატეგია, განსხვავებული დონით მინიმალური ინვესტიცია, ყველა მიმართულია აკრედიტებული ინვესტორები რომლებიც აკმაყოფილებენ წმინდა მოთხოვნების ან/და წლიური შემოსავლის სპეციფიკურ მოთხოვნებს. ამის საპირისპიროდ, JOBS აქტით დაფინანსებული დაფინანსება ბევრ სხვა მცირე ინვესტორს გაუხსნის სფეროს. ”
რა დადებითი და უარყოფითი მხარეები აქვს ხალხის დაფინანსებას ინვესტორებისთვის? ერთი სიტყვით, ის ორივე მხარისთვის რისკამდე მიდის; კონკრეტულად, რამდენი ინფორმაციის ინვესტორებს სურთ შთანთქავენ ონლაინ რეჟიმში. ანგარიშის თანახმად, უძრავი ქონების დეველოპერებს და ინვესტორებს შეუძლიათ მიიღონ მნიშვნელოვანი ფინანსური ანაზღაურება ქროუდფანდინგის საშუალებით და ორივეს შეუძლია თავისი რისკების გავრცელება.
უძრავი ქონების Crowdfunding– ის დადებითი და უარყოფითი მხარეები
ინვესტორები წვდებიან უძრავი ქონების ბაზარზე მცირე თანხებით.
იმუშავეთ უშუალოდ უძრავი ქონების დეველოპერებთან და მენეჯმენტთან და მიიღეთ ხმა ამ პროცესში.
შეუძლიათ აირჩიონ რომელი უძრავი ქონების პროექტებში სურთ თავიანთი ფულის ინვესტიცია.
წვდომა უამრავ პროექტზე, ასე რომ არჩევანი არ არის პრობლემა.
დაბალი ინვესტიციის ზომები ნებისმიერ პროექტში.
ამ დროს თქვენ უნდა იყოთ აშშ – ს აკრედიტებული ინვესტორი.
ინვესტიციის რისკი დეფაუlt (უძრავი ქონების დეველოპერებისგან) უფრო მაღალია ხალხმრავალი დაფინანსებისათვის, თანამოაზრეებთან და უძრავი ქონების საინვესტიციო დაფინანსებასთან შედარებით.
Ნაკლებობა ლიკვიდურობა, როგორც არარსებობა ა მეორადი ბაზარი, ზღუდავს ადვილად ხელმისაწვდომობას ინვესტორებისთვის გაყიდვის შესაძლებლობებზე.
საინვესტიციო რისკები იგივეა, რაც უძრავი ქონების ნებისმიერი ინვესტორისთვის. თუ ბაზარი სამხრეთისკენ მიდის, ინვესტორი ფულს დაკარგავს.
როგორ დავიწყოთ
უძრავ ქონებაში ქროდფინანსირების დასაწყებად, ჟილიენ ჰელმანი, მთავარი აღმასრულებელი ოფიცერი Realty Mogul– ში გვირჩევს იმ ფირმასთან წასვლას, რომელიც ცოტა ხნით იქნება.
"Პირველი, იმუშავეთ ხალხის დაფინანსების კომპანიასთან, რომელიც გადარჩება," ის ამბობს. ”ეს ნიშნავს კარგად კაპიტალიზირებულს. ის, რაც მეშინია, არის ხალხის დაფინანსების კომპანიების რაოდენობა, რომელსაც ხელმძღვანელობს ორი სტუდენტი, რომლებმაც კოლეჯი დაამთავრეს და რომლებიც არ არიან კაპიტალიზებული. ”
დარენ პაუდერლი, CrowdStreet.com– ის თანადამფუძნებელი ამბობს, აკეთე შენი საგულდაგულოდ უფრო მნიშვნელოვანია უძრავი ქონებისთვის, ვიდრე სხვა ინვესტიციებისთვის, რამდენადაც ა ქროუდფინანსირების კომპანია მიდის. "ინვესტორის პერსპექტივიდან, უნდა ვიზრუნოთ იმ პლატფორმების შესწავლაზე, რომლებზეც ისინი ეძებენ საინვესტიციო შესაძლებლობებს", - ამბობს პაუდერლი. ”ყველა პლატფორმა არ არის შექმნილი თანაბარი და მრავალჯერადი ბიზნეს გეგმები მიმდინარეობს ტესტირება, რათა კაპიტალიზაცია ამ განვითარებადი ტენდენციის შესახებ. ”
Powderly კონკრეტულად ურჩევს ინვესტორებს გამოიძიონ კომპანიის დამფუძნებლები და უფროსი მენეჯმენტი ქროუდფინანსირების პლატფორმა ან ფირმა, რათა დარწმუნდნენ, რომ მათ აქვთ შესანიშნავი რეპუტაცია, რომელიც ემყარება წინა ბიზნესს გამოცდილება. ”ძირითადი ინდუსტრიის ექსპერტიზა ფინანსებში, უძრავ ქონებაში და ტექნოლოგიაში აუცილებელია სანდო და საიმედო პლატფორმის მუშაობისთვის,” - დასძენს ის. ”ინვესტორებმა უნდა მიიზიდონ პლატფორმებისკენ, რომლებიც წარმოადგენენ შესანიშნავი კლიენტების მომსახურება - არა მხოლოდ ფონდის შეგროვების პროცესში, არამედ გარიგების დასრულების შემდეგაც სრულად დაფინანსებულია და დაიხურა. იმისდა მიუხედავად, რომ ფუნქციონირების 50-ზე მეტი პლატფორმა არსებობს, არსებობს მხოლოდ ნახევარი ათეული, რომლებიც ლიდერები არიან სივრცეში. ინვესტორებმა უნდა შეისწავლონ მრავალი პლატფორმა და შეარჩიონ თავიანთი სამეული მათი საინვესტიციო მიზნებისა და მომხმარებლის სასურველი გამოცდილების საფუძველზე. ”
მას შემდეგ რაც გადაწყვიტეთ უძრავი ქონების ინვესტიცია ამ გზით, ერთ -ერთი მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოყოთ უფრო დაბალი ოდენობის კაპიტალი თითოეული თქვენი დაფინანსებული ინვესტიციისათვის. თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ მრავალი განსხვავებული პროექტი, რომელსაც შეიძლება დასჭირდეს მხოლოდ $ 500 ან $ 1,000, რაც გაადვილებს დივერსიფიკაციას. ამ მარშრუტის გავლის კიდევ ერთი სარგებელი არის ის, რომ საერთოდ არ არის საინვესტიციო გადასახადი, განსხვავებით დამატებითი ხარჯებისგან, რომელთა გადახდასაც მოელით უძრავი ქონების ტრადიციული ინვესტიციებით, როგორიცაა დახურვის ხარჯები ან რეალტორის კომისიები.
გამჭვირვალობა კრიტიკულია
Powderly გვირჩევს მოძებნოთ crowdfunding პლატფორმები და სპონსორები, რომლებიც აღიარებენ რისკებს, ხოლო უზრუნველყოფენ განათლებაზე დაფუძნებულ მიდგომას რისკების მართვა. "უძრავი ქონების ქროდფინანსირების პლატფორმების უმეტესობა დღეს მხოლოდ აკრედიტებულ ინვესტორებს აძლევს უფლებას ინვესტიცია განახორციელოს SEC- ის მიერ", - ამბობს ის. ”აკრედიტებულ ინვესტორებს ურჩევენ ინვესტიცია ჩაუტარონ იმ თანხებს, რაც მათთვის მოსახერხებელია, მათი საერთო საინვესტიციო პორტფელის გათვალისწინებით.”
კიდევ ერთი რჩევა: ინვესტიცია განახორციელეთ მხოლოდ იმ სპონსორების მიერ, რომლებსაც ენდობით და ვინც დარწმუნებული ხართ, თქვენს საუკეთესო ინტერესებს მიხედავს კარგ და ცუდ დროს.
”თუ ინვესტორს არ ესმის როგორ გამოიყენება მათი ფული, ინვესტიციის რისკის ფაქტორები და რა ფაქტორები ახდენს მათზე გავლენას ინვესტიციის დაბრუნებაშემდეგ მათ უნდა მოიძიონ რჩევა საიმედო საინვესტიციო მრჩეველისგან, ან გადასცენ ინვესტიცია, ” - დასძენს პაუდერლი. ”იქნება უამრავი სხვა საინვესტიციო შესაძლებლობა არჩევანის გაკეთების მიზნით, ასე რომ ნუ იჩქარებთ არაინფორმირებული საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებაში.”
უძრავი ქონების ქროუდფინანსირების პროფესიონალურმა პლატფორმამ უნდა უზრუნველყოს ინვესტორებისთვის ფართო შესაძლებლობები კომუნიკაციისთვის შეთავაზების შესახებ, მათ შორის უშუალოდ გაცნობა სპონსორი კონკრეტული ქონების ჩამონათვალი.
ახალი მარეგულირებელი გარემო
უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის ქროდფინანსირების დაწყების კატალიზატორი, სხვა სახის ბიზნეს წამოწყებებთან ერთად, იყო JOBS აქტი 2012 წელს. ბოლო დრომდე, უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის ინვესტორების რეკლამირების და მოთხოვნის შესაძლებლობა შეზღუდული იყო. JOBS აქტი (სათაური II) მკვეთრად შეცვალა საინვესტიციო კაპიტალის გაზრდის გზა არსებული ცვლილებებით რეგულაცია დ წესები, განსაკუთრებით ის წესები, რომლებიც ეხება იმას, თუ როგორ შეუძლიათ კომპანიებს შესთავაზონ და გაყიდონ თავიანთი ფასიანი ქაღალდები ამ უკანასკნელის აშშ -ს ფასიანი ქაღალდების და ბირჟის კომისიაში (SEC) რეგისტრაციის გარეშე.
Წარსულში, რეგულაცია D, 506-ე წესი აწესებდა შეზღუდვებს ფონდის მოძიების მცდელობებზე, კერძოდ კი შემოიფარგლებოდა მხოლოდ არსებულით ურთიერთობები და ხელს უშლის სპონსორს ან სხვა მხარეს ღიად მოითხოვოს ან მოახდინოს რეკლამა ამ კერძო ინვესტიციისათვის შესაძლებლობები. ახალი წესი 506 (გ) საშუალებას აძლევს ემიტენტებს, სპონსორებს, სინდიკატორებს და სხვებს, რომლებიც აგროვებენ კაპიტალს კერძო ინვესტორები რეკლამირებას გაუწევენ იმ კერძო საინვესტიციო შესაძლებლობებს აკრედიტებული ინვესტორებისთვის გარკვეული პირობებით პირობები. ეს წესი ძალაში შევიდა სექტემბრიდან. 23, 2013. ახალი ფედერალური კანონმდებლობა წარმოადგენს უზარმაზარ ცვლილებას სპონსორებისთვის, რომლებიც იძენენ თანხებს უძრავი ქონების შეძენისა თუ განვითარებისათვის.არსებითად, სათაური II აძლევს ხალხის დაფინანსების ფირმებს მწვანე შუქს, რომ მოახდინონ პოტენციური ინვესტორების დიდი აუდიტორიის ბაზარი სოციალური მედიისა და ინტერნეტის საშუალებით. მან ასევე შექმნა ახალი საშუალება ინვესტორებისთვის, რათა უფრო ადვილად მიიღონ უძრავი ქონების საინვესტიციო შესაძლებლობები.
როგორც პაუდერლი აღნიშნავს, პირველად ინვესტორებს აქვთ პირდაპირი წვდომა კერძო უძრავი ქონების შერჩევაზე უძრავი ქონების შეთავაზება, რომლის საშუალებითაც მათ შეუძლიათ დაათვალიერონ, გამოიკვლიონ და მიიღონ ინფორმირებული საინვესტიციო გადაწყვეტილებები ონლაინ
დედააზრი
Crowdfunding უძრავი ქონების ბაზარზე ჰპირდება რევოლუციას. ის ახლახან აფრინდება, მაგრამ უკვე იზიდავს სერიოზული ინვესტორების ინტერესის შთამბეჭდავ დონეს. მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ქროდფინანსირება თავისთავად სარისკოა, უძრავი ქონების ინვესტიციებს შეუძლიათ თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაცია და კონკურენტული შემოსავლის უზრუნველყოფა. გახსოვდეთ, ამ დროისთვის თქვენ ჯერ კიდევ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი აშშ – ში, მაგრამ რაც უფრო პოპულარული ხდება ეს ბაზარი, იმედოვნებთ, რომ ის ასევე უფრო ხელმისაწვდომი გახდება საშუალო ამერიკელებისთვის.