უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობა (REMIC) განმარტება

რა არის უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარობა (REMIC)?

ტერმინი უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარობა (REMIC) ეხება ა სპეციალური დანიშნულების მანქანა (SPV) ან სავალო ინსტრუმენტი, რომელიც აერთიანებს იპოთეკურ სესხებს და გასცემს იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები (MBS).

უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობის გაგება (REMIC)

REMIC– ები კომპლექსური ინვესტიციებია, რომლებიც შემოსავალს იძლევიან ემიტენტებისთვის და ინვესტორებისთვის. იპოთეკური აუზები ზოგადად იყოფა ტრანშები, გადაფუთული და გაყიდული ინვესტორებისთვის ინდივიდუალური ფასიანი ქაღალდების სახით. REMIC– ებს შეუძლიათ მიიღონ რამდენიმე განსხვავებული ფორმა და, როგორც წესი, განიხილება გადასასვლელი პირები. როგორც ასეთი, ისინი თავისუფლდებიან უშუალოდ გადასახადისგან.

Უძრავი ქონება იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობა (REMICs) პირველად იყო უფლებამოსილი 1986 წლის საგადასახადო რეფორმის აქტი. ისინი ფლობენ კომერციულ და საცხოვრებელ იპოთეკას ნდობით და ინვესტორებს უშვებენ ინტერესებს ამ ფასიანი ქაღალდებით. ისინი განიხილება როგორც უსაფრთხო ვარიანტი ინვესტორებისთვის, რომლებიც თავს არიდებენ რისკს.

REMIC– ები ათავსებენ ინდივიდუალურ იპოთეკურ სესხებს რისკებსა და ვადაზე დაყრდნობით, ისევე როგორც გირაოთი გირავნობის ვალდებულებები (CMOs). ისინი იყოფა ობლიგაციებად ან სხვა ფასიან ქაღალდებად, რომლებიც შემდეგ იყიდება ინვესტორებზე. ეს ფასიანი ქაღალდები ივაჭრება მეორადი იპოთეკური ბაზარი.

ინდუსტრიის ზოგიერთი ყველაზე ცნობილი გამომშვები უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო მილსადენები მოიცავს ფანი მეი და ფრედი მაკი. ამ კომპანიებს მხარს უჭერს ფედერალური მთავრობა. მიუხედავად იმისა, რომ ისინი რეალურად არ გასცემენ იპოთეკას, ისინი გარანტიას უწევენ მეორად ბაზარზე სხვა კრედიტორების მიერ გაცემულ საცხოვრებელ სესხებს. REMIC– ის სხვა გამომცემლები მოიცავს იპოთეკურ კრედიტორებს და სადაზღვევო კომპანიებს, ასევე შემნახველ დაწესებულებებს.

REMIC– ები შეიძლება ორგანიზებული იყოს როგორც პარტნიორობა, ენდობა, კორპორაციები, ან ასოციაციები და არიან ფედერალურები საგადასახადო თავისუფლდება პირები. ინვესტორები, რომლებიც ფლობენ ამ ფასიან ქაღალდებს, კვლავ ექვემდებარებიან ინდივიდუალურ საშემოსავლო გადასახადს. საგადასახადო კანონმდებლობამ ხელი შეუშალა REMIC– ს იპოთეკურ სესხებში ცვლილებების შეტანას. ამრიგად, ერთეულმა შეიძლება დაკარგოს გადასახადისაგან გათავისუფლებული სტატუსი, თუ მის ფარგლებში არსებული სესხი სხვა სესხზე გაცვალეს. ეს იმიტომ ხდება, რომ ფედერალური რეგულაციები მოითხოვს, რომ მოცემულ აუზში სესხები იყოს მუდმივი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, სესხები არ შეიძლება მნიშვნელოვნად შეიცვალოს ან გაცვალოს სხვადასხვა სესხზე ახალი პირობებით.

ცვლილებები REMIC– ებში

რამდენიმე ცვლილება იყო შემოთავაზებული ან განხორციელებული REMIC– ების სტრუქტურისა და გადასახადისაგან გათავისუფლებული სტატუსის დასაცავად.

კონგრესმა შემოიღო უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობის გაუმჯობესების აქტი 2009 წელს შეზღუდვების შემსუბუქების მიზნით კომერციული უძრავი ქონება სესხები ფასიანი ქაღალდებით REMIC– ებით. კომერციული სესხების მქონე პრობლემური საკუთრების მფლობელებმა ვერ შეძლეს თავიანთი აქტივების ცვლილების შეტანა, რადგან მათი გეგმები ცვლის მათ ღირებულებას უზრუნველყოფა რომ უზრუნველყო სესხი.

შემოთავაზებული კანონი საშუალებას მისცემს ქონების მფლობელებს კომერციული სესხები ფასიანი ქაღალდები REMIC– ების მიერ გაუმჯობესებისა და გაუმჯობესების მიზნით, რაც მათ თვისებებს უფრო მიმზიდველს გახდის ბაზრისთვის. კანონმდებლობა მოიცავდა დეკლარაციას, რომ ქონების ცვლილებები ასეთ პირობებში არ ჩაითვლება აკრძალულ გარიგებებად, როგორც ეს მითითებულია შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS).

REMIC– ის მიმართ ინტერესი კვლავ განიხილებოდა როგორც რეგულარული ინტერესი და შემოსავალი საკუთრების მოდიფიკაციით წარმოქმნილი იგივე იქნება დამუშავებული, როგორც კვალიფიკაციის მეშვეობით მიღებული იპოთეკური სესხი.

კანონი გადაეცა საბანკო, საბინაო და ურბანულ საქმეთა კომიტეტს, მაგრამ შემდგომ არ გადავიდა.

ფედერალურმა მთავრობამ გარკვეული დახმარება გაუწია იმ ადამიანებს, რომლებსაც აქვთ კომერციული და საცხოვრებელი სესხები, რომლებიც განიცდიან გაჭირვებას COVID-19 პანდემიის გამო. სახლის მეპატრონეებს, რომელთაც არ შეეძლოთ გადახდების გადახდა, მიენიჭათ შემწყნარებლობა, პირველ რიგში კორონავირუსის დახმარება, დახმარება და ეკონომიკური უსაფრთხოება (CARES) აქტი, რომელსაც ხელი მოაწერა ყოფილმა პრეზიდენტმა დონალდ ტრამპმა 2020 წელს და შემდეგ ისევ როდესაც ბაიდენის ადმინისტრაციამ გააგრძელა დებულებები.

რადგან რელიეფი საბოლოოდ შეცვლის ამ სესხების სტრუქტურას, ეს ასევე მოახდენს გავლენას REMIC– ების სტრუქტურაზე. IRS– მა უზრუნველყო, რომ ეს ინვესტიციები და მათი გამომცემლები დაცული იქნებიან საგადასახადო შედეგებისგან, თუ მსესხებლები ისარგებლებენ ამ გადაუდებელი ზომებით.

უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობა (REMIC) vs. გირაოთი იპოთეკური ვალდებულება (CMO)

ინდუსტრია ჩვეულებრივ მიიჩნევს, რომ REMIC– ები არის CMOS, რომელიც არის იპოთეკური სესხების სერია, რომლებიც გაერთიანებულია ერთად და იყიდება ინვესტორებისთვის, როგორც ინვესტიცია. მაგრამ ამ ორს შორის არსებობს გარკვეული განსხვავებები.

CMO– ები არსებობს REMIC– ების ფარგლებში, თუმცა CMO– ები არიან ცალკეული იურიდიული პირი საგადასახადო და იურიდიული მიზნები. REMIC, მეორეს მხრივ, თავისუფლდება ფედერალური გადასახადისგან. მაგრამ ეს მხოლოდ იმ შემოსავალზეა, რომელსაც ინვესტორები აგროვებენ კორპორატიულ დონეზე დაფარული იპოთეკური სესხიდან. ინვესტორებისთვის გამომუშავებული და გადახდილი შემოსავალი იბეგრება, ფორმა 1066 -ის გამოყენებით REMIC– ის წარდგენისას.

უძრავი ქონების იპოთეკური საინვესტიციო გამტარუნარიანობა (REMIC) vs. უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REIT)

ორივე REMICs და უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REITs) ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ამა თუ იმ ფორმით, მაგრამ სანამ REMIC– ები აგროვებენ იპოთეკურ სესხებს და ყიდიან მათ ინვესტიციებად ინვესტიციებად, REIT– ები სულ სხვა თამაშია.

REITs არის კომპანიები, რომლებიც ფლობენ და ფუნქციონირებენ ა პორტფოლიო შემოსავლის მომტანი ქონება, როგორიცაა საოფისე და საცალო სივრცე, კონდომინიუმები და შერეული დანიშნულების ქონება. ინვესტორებს შეუძლიათ შეიძინონ აქციები REIT– ში, რომლებიც ვაჭრობენ ბირჟებზე, ისევე როგორც აქციები. კომპანიები იჯარით ან ქირაობენ თავიანთ ქონებას და ეს შემოსავალი მაშინ გადაეცემა ინვესტორებს, როგორც დივიდენდები.

REMIC– ების მსგავსად, REIT– ები არ იბეგრება. მაგრამ ინვესტორებმა ყოველწლიურად უნდა აცნობონ ამ ინვესტიციებიდან მიღებული შემოსავალი საგადასახადო დეკლარაციები, რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი იბეგრება საკუთარი გადასახადის განაკვეთით.