როგორ გამოიმუშავებენ ფულს იპოთეკური კრედიტორები?
იპოთეკური კრედიტორების გადახდა შესაძლებელია სხვადასხვა გზით. როდესაც სახლის მყიდველები სწავლობენ ამ მეთოდებს, მათ შეუძლიათ დაზოგონ ათასობით დოლარი იპოთეკაში.
წარმოშობის საფასური
ვინაიდან კრედიტორები იყენებენ საკუთარ სახსრებს იპოთეკური სესხების გახანგრძლივებისას, ისინი ჩვეულებრივ იხდიან წარმოშობის საფასური სესხის ღირებულების 0.5% -დან 1% -მდე, რაც გამოწვეულია იპოთეკური გადახდებით. ეს საფასური ზრდის იპოთეკურ სესხზე გადახდილ საერთო საპროცენტო განაკვეთს და სახლის საერთო ღირებულებას.
მაგალითად, $ 200,000 სესხს 6% საპროცენტო განაკვეთით 30 წლის განმავლობაში აქვს 2% წარმოშობა საფასური. სესხის დახურვისას სახლის მყიდველი იხდის წარმოების საფასურს $ 4,000, სხვა მოქმედ საფასურთან ერთად. ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადი, $ 200,000 $ 6, არის $ 1,199. თუმცა, როდესაც დამატებულია 4000 აშშ დოლარის საკომისიო და გაიყოფა 30 წლიანი სესხი, გადასახადები იზრდება $ 11,11 თვეში, მთლიანი ყოველთვიური გადასახადი $ 1,210. საერთო ჯამში, სახლის მეპატრონე იხდის 8% -იან საპროცენტო განაკვეთს, ვიდრე წარმოდგენილ 6% -ს. უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი იწვევს სახლის მესაკუთრის ფულის უფრო დიდ ნაწილს იპოთეკურ სესხებზე და მნიშვნელოვნად გაზრდის სესხის საერთო ღირებულებას.
ძირითადი Takeaways
- იპოთეკურ კრედიტორებს შეუძლიათ ფულის გამომუშავება სხვადასხვა გზით, მათ შორის წარმოშობის საფასური, სარგებელი სპრეი პრემიები, ფასდაკლების ქულები, დახურვის ხარჯები, იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები და სესხის მომსახურება.
- დახურვის ხარჯები, რომლითაც კრედიტორებს შეუძლიათ გამოიმუშაონ ფული მოიცავს განაცხადს, დამუშავებას, გარანტიას, სესხის ჩაკეტვას და სხვა მოსაკრებლებს
- სარგებელი ვრცელდება იმ განაკვეთის გავრცელებაზე, რომელსაც კრედიტორი იხდის იმ ფულისთვის, რომელსაც ისინი სესხულობენ უფრო დიდი ბანკებიდან და განაკვეთს, რომელსაც ისინი აკისრებენ მსესხებლებს.
- იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები კრედიტორებს საშუალებას აძლევს მიიღონ მოგება შეფუთვით და სესხების გაყიდვით. კრედიტორებს ასევე შეუძლიათ მიიღონ ფული იმ სესხების მომსახურებისთვის, რომელსაც ისინი ახორციელებენ და ყიდიან MBS– ის საშუალებით.
სარგებელი გავრცელებული პრემიუმ
იპოთეკური კრედიტორები იყენებენ თავიანთი მეანაბრეების სახსრებს ან სესხს უფრო დიდი ბანკებიდან დაბალი საპროცენტო განაკვეთით სესხების გასავრცელებლად. განსხვავება იმ საპროცენტო განაკვეთს შორის, რომელსაც კრედიტორი აწესებს სახლის მესაკუთრეებს იპოთეკის გახანგრძლივებასა და განაკვეთს შორის, რომელსაც კრედიტორი იხდის ნასესხები ფულის შეცვლისთვის, არის სარგებელი სპრედის პრემია (YSP). მაგალითად, გამსესხებელი სესხულობს სახსრებს 4% პროცენტით და აგრძელებს იპოთეკას 6% პროცენტით, რაც გამოიმუშავებს 2% პროცენტს სესხზე.
ფასდაკლების ქულები
სესხის ნაწილი, რომელიც ცნობილია როგორც ფასდაკლების წერტილი, შესაძლოა დაიხუროს იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთის შესყიდვაში. ერთი ფასდაკლების ქულა უტოლდება იპოთეკის თანხის 1% -ს და შეიძლება შეამციროს სესხის თანხა 0.125% -დან 0.25% -მდე. მაგალითად, $ 200,000 იპოთეკურ სესხზე ორი ქულა არის სესხის თანხის 2%, ანუ $ 4,000.
წინასწარი გადახდის ქულები, როგორც წესი, ამცირებს სესხის ყოველთვიურ გადასახადს, რაც დაზოგავს სახლის მესაკუთრეებს ფულს სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. რამდენად შემცირდება საპროცენტო განაკვეთი დამოკიდებულია არჩეულ კრედიტორზე, იპოთეკის ტიპზე და საბაზრო პირობებზე. სახლის მყიდველებს დარწმუნებული უნდა ჰქონდეთ, რომ გამსესხებლებს უნდა ახსნან, თუ როგორ მოქმედებს ფასდაკლების ქულების გადახდა იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთზე.
დახურვის ხარჯები
სესხის წარმოშობის საფასურის გარდა, დახურვისას იხდება განაცხადის საფასური, დამუშავების საფასური, საკომისიო მოსაკრებელი, სესხის დაბლოკვის საფასური და კრედიტორების მიერ დაწესებული სხვა საფასური. რადგან ესენი დახურვის ხარჯები შეიძლება განსხვავდებოდეს კრედიტორების მიხედვით, საფასური განმარტებულია წინასწარ კეთილსინდისიერი შეფასება. სახლის მყიდველებმა ყურადღებით უნდა წაიკითხონ მოსაკრებლების სია და ესაუბრონ კრედიტორს იპოთეკურ სესხზე გადაწყვეტილების მიღებამდე განსაზღვროს შეუძლია თუ არა სახლის მყიდველს მოლაპარაკება განახორციელოს გარკვეულ ხარჯებთან დაკავშირებით ან დაზოგოს ფული სხვასთან ბიზნესის კეთებით კრედიტორი.
Იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები
იპოთეკური სესხების დახურვის შემდეგ, კრედიტორები დაჯგუფებენ შემოსავლების სხვადასხვა დონის სესხებს იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები (MBS) და გაყიდეთ ისინი მოგებისთვის. ეს ათავისუფლებს ფულს კრედიტორებისთვის დამატებითი იპოთეკის გასაგრძელებლად და მეტი შემოსავლის მისაღებად. საპენსიო ფონდები, სადაზღვევო კომპანიები და სხვა ინსტიტუციური ინვესტორები ყიდულობენ MBS- ს გრძელვადიანი შემოსავლისთვის.
იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გაყიდვას შეუძლია გაათავისუფლოს კაპიტალი დამატებითი სესხების მისაღებად.
სესხის მომსახურება
კრედიტორებს შეუძლიათ გააგრძელონ შემოსავლების მიღება სესხების მომსახურებით, რომლებიც მათ ყიდიან MBS- ში. თუ MBS მყიდველებს არ შეუძლიათ იპოთეკური გადასახადების დამუშავება და ადმინისტრაციული დავალებების შესრულება სესხის მომსახურებაკრედიტორებს შეუძლიათ შეასრულონ ეს ამოცანები იპოთეკური ღირებულების მცირე პროცენტით ან წინასწარ განსაზღვრული საფასურით.
დედააზრი
ვინაიდან იპოთეკის უზრუნველყოფისას სახლის მყიდველებს აქვთ მნიშვნელოვანი ხარჯები, მნიშვნელოვანია მათ გააცნობიერონ როგორ იღებენ იპოთეკური კრედიტორების ანაზღაურებას და ფულს. როდესაც სახლის მყიდველი თავად ასწავლის ამ პროცესს, ისინი უფრო მეტად დაზოგავენ ათასობით დოლარს იპოთეკურ სესხზე და უფრო უსაფრთხოდ იგრძნობენ თავს შესყიდვის შესახებ.