ცხოვრება ნიუ იორკში: Co-ops vs. კონდოები

კოოპერატივები vs. Condos: მიმოხილვა

კონდოები და თანამშრომლობა იზიარებენ მსგავსებას, მაგრამ ასევე აქვთ უნიკალური მახასიათებლები, რომლებიც სხვადასხვა ვარიანტს სთავაზობს მაცხოვრებლებს. მრავალი თვალსაზრისით, ნიუ იორკი უძრავი ქონება ბაზარი არაფრით განსხვავდება შეერთებულ შტატებში. ერთ-ერთი ყველაზე დიდი განსხვავება ისაა, რომ NYC– ში გასაყიდი ბინები არის კონდო ან თანამშრომლობა.

უმეტეს ადგილებში კონდო არის წესი, მაგრამ არა დიდ ვაშლში. მიუხედავად იმისა, რომ კოოპერატივები ნიუ-იორკში კონდოების რაოდენობას აჭარბებს-დაახლოებით 75% –ით უმეტეს შეფასებებზე, ნებისმიერ მომენტში მეტი კონდო აქტიურ ბაზარზეა.

დავიწყოთ მოკლე მიმოხილვით განსხვავება კოოპერატივსა და კონდომს შორის. როდესაც ყიდულობთ ა ამხანაგობა, შენი ბინა, ისევე როგორც საერთო ფართობების პროცენტი, გეკუთვნის შენ. როდესაც ყიდულობთ კოოპერატივს, თქვენ რეალურად არ ყიდულობთ თქვენს ბინას; ამის ნაცვლად, თქვენ ყიდულობთ აქციებს კორპორაციაში, რომელიც არის თქვენი შენობა. თქვენი წილის ზომა დამოკიდებულია თქვენი ბინის ზომაზე; აქციების ყიდვა საშუალებას გაძლევთ დაიკავოთ ერთეული კოოპერატივის შენობაში. კონდოს დახურვისას მოგეცემათ ა

სიგელი; კოოპერატივის დახურვისას თქვენ მიიღებთ საკუთრებას იჯარა.

უმეტესწილად, კონდოსაც და თანამშრომლებსაც ჰყავთ კარისკაცი და ზედამხედველი პერსონალზე; ზოგი დაამატებს კონსიერჟს, რომელიც ყველაფერს გააკეთებს დანარჩენი ორი არ გააკეთებს. ის კეთილმოწყობის შეიძლება იყოს დაბალი (შესაძლოა მხოლოდ სარდაფში სათავსო) ან ყოვლისმომცველი, როგორიცაა კეთილმოწყობილი ტერასა, ბილიარდის ოთახი, ფორტეპიანოს ოთახი, სკრინინგის ოთახი, საბავშვო სათამაშო დარბაზი და სპორტული დარბაზი.

კონდოები

ახალი სამეზობლოები, რომლებიც ოდესღაც განიხილავდნენ გარეგნულად, მაგრამ ახლა ბარძაყებად ითვლებიან, სადაც ნახავთ კონდომებს. ნიუ -იორკის უძრავი ქონების საბროკერო Citi Habitats– ის პრეზიდენტის, გარი მალინის თქმით, „თუ ცაში მინის სახლში ცხოვრება უფრო შენი სტილია, სავარაუდოდ, ბევრ ბინას დაათვალიერებ. კონდო შენობები არ გახლდათ გავრცელებული ნიუ იორკში 1970-იან წლებამდე, ამიტომ ისინი ხშირად უფრო თანამედროვეა ვიდრე კოოპერატივები. ”

”მას შემდეგ, რაც ახალი კორპუსებისთვის ხელმისაწვდომი მიწა შეზღუდულია მანჰეტენზე,” - დასძენს მალინი, ”უახლესი კონდომინიუმები სავარაუდოდ მოიძებნება ახლო მომავალში და მის შემოგარენში, შორეულ აღმოსავლეთში და დასავლეთში მხარეები. ქუინზსა და ბრუკლინში ჩვენ ვნახეთ ბევრი ახალი სამშენებლო კორპუსი, რომლებიც შენდებოდა ყოფილ ტერიტორიაზე სამრეწველო ტერიტორიები წყლის სანაპიროზე ლონგ აილენდ სიტიში და უილიამსბურგში, ასევე ცენტრში ბრუკლინი. ”

წინასწარი გადახდა და ფასი

ღირებულებამ ხშირად შეიძლება გამოიწვიოს უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილების მიღების პროცესი, ხოლო ბინების შეთავაზება მიმზიდველია წინასწარი გადახდები, რომლითაც, ჩვეულებრივ, შესყიდვის ფასის მხოლოდ 10% არის საჭირო. თუმცა, კორპუსებს უფრო მაღალი ფასები აქვთ ვიდრე კოოპერატივები.

დახურვის ხარჯები

კონდოზე დახურვის ხარჯები უფრო მაღალია ვიდრე კოოპერატივისთვის. დეტალებისთვის ნიუ იორკის უძრავი ქონების ადვოკატს ადამ სტოუნს ვთხოვეთ შეადაროს ეს ორი. აი რა მოიფიქრა მან. კონდო 1 მილიონი დოლარისთვის, $ 800,000 იპოთეკით, დახურვის ხარჯები იქნებოდა:

• სათაურის დაზღვევა შემსყიდველისთვის, 4,500 დოლარი
• კრედიტორის სახელის დაზღვევა, $ 1,000
• სათაურის ძებნა, $700
• ჩაწერის საფასური, $700
• ნიუ იორკის შტატის სასახლის გადასახადი, $ 10,000
• ნიუ იორკის შტატის იპოთეკური გადასახადი, 15,370 აშშ დოლარი
• გრანდიოზული ჯამი: $ 32,270 (კრედიტორის საფასურის გარეშე, რომელიც განსხვავდება კრედიტორების მიხედვით)

ვინმეს აინტერესებს რა არის სასახლის გადასახადი, სტოუნი განმარტავს: ”ნიუ იორკის შტატს აქვს გადარიცხვის გადასახადი გაყიდვის ფასის 0.4%, რომელიც ეკისრება გამყიდველი ნებისმიერი საცხოვრებელი ქონება. მას ასევე აქვს 1% შემსყიდველის გადარიცხვის გადასახადი, რომელიც ასევე მოიხსენიება როგორც "სასახლის გადასახადი", რადგან ის ვრცელდება მხოლოდ 1 მილიონ დოლარად შეფასებულ საცხოვრებელ ქონებაზე. "

ყოველთვიური გადასახადი

კონდოს მფლობელებს აქვთ ყოველთვიური გადასახადი სახელწოდებით "საერთო გადასახადი", რომელიც გამოიყენება შენობის მოვლისთვის - საერთო ტერიტორიები, კეთილმოწყობა, პერსონალის გადახდა და ხშირად ზოგიერთი კომუნალური მომსახურება.

კონდოს მფლობელები წერენ ორ ჩეკს ყოველთვიურად (ერთი შენობის მოვლისთვის და ერთი ქონების გადასახადისთვის), მაგრამ ხშირად კორპუსის მფლობელის კომბინირებული თანხა უფრო დაბალია, ვიდრე თანამშრომლობის მფლობელის მოვლა-შენახვა.

გამგეობა

კონდო დაფები ნაკლებად მომთხოვნი არიან ვიდრე კოოპერატიული დაფები. კოოპერატივებს აქვთ უფრო ხანგრძლივი დამტკიცების პროცესი, მათ შორის ინტერვიუ. დირექტორთა საბჭო გადაწყვეტს, შეძლებს თუ არა მომავალ მყიდველს კოოპერატივი.

უორნერ მ. ლუისოფი ჰარკოვის ლუისის გუნდი Halstead Property- ში, "კონდოთი, შენობას შეუძლია მოითხოვოს პაკეტი მყიდველზე", - ამბობს ლუისი, "მაგრამ ინტერვიუ არ არის და შენობას აქვს მხოლოდ პირველი უარის უფლება (ანუ, ან მათ უნდა დაამტკიცონ იგი, ან კონდომ თავად უნდა იყიდოს), რაც იმას ნიშნავს, როცა შენ აქვს გაფორმებული კონტრაქტი, თუ რაიმე არ ხდება მყიდველთან (ან დაფინანსებასთან) გარიგება ისეთივე კარგია, როგორც შესრულებულია."

წესები

Condos– ს აქვს ნაკლები წესი, მათ შორის შეზღუდვები უცხოური სახსრების შესყიდვაზე. კონდო საშუალებას აძლევს საერთაშორისო ინვესტორებს იყიდონ და იქირაონ თავიანთი ფართები; ჩვეულებრივ, გარკვეული გაფრთხილებით, მაგრამ არცერთი არ არის დამამძიმებელი. კონდო ასევე საშუალებას აძლევს ბინას იჯარით ან იჯარით გაეცეს სხვა მხარეს შედარებით მარტივად, ვიდრე თანამონაწილეობის სუბიექტის გაქირავების პროცესი. თუმცა, ზოგიერთ კონდო ასოციაციამ შეიძლება უფრო მეტი წესი დააწესოს, ვიდრე სხვებმა. შედეგად, მნიშვნელოვანია, რომ მომავალმა მყიდველებმა ჩაატარონ კვლევა იმის დასადგენად, თუ რა არის და რა არ არის ნებადართული.

მყიდველის უპირატესობა

გერი მალინის, Citi Habitats– ის პრეზიდენტის თქმით, „თუ გირჩევნია საკუთარი დრამერის სისწრაფით იმოძრაო - და შენ აფასებ მოქნილობას - მაშინ კონდო შეიძლება გონივრული არჩევანი იყოს თქვენთვის. ამასთან, გესმოდეთ, რომ ამ თავისუფლებას ფასი აქვს. კონდო თითქმის ყოველთვის უფრო ძვირია, ვიდრე ექვივალენტური თანამშრომლობა. გარდა ამისა, თუ ლიფტში რეგულარულად ახალი სახეების დანახვა თქვენთვის პრობლემაა - სხვაგან შეხედეთ. ქირა შეიძლება იყოს გავრცელებული კონდო შენობებში. მფლობელები ხშირად სარგებლობენ კონდონის უფრო ლიბერალური პოლიტიკით. ”

Co-Ops

ზოგადად რომ ვთქვათ, ძველ, დადგენილ საცხოვრებელ უბნებს აქვთ კოოპერატივების უპირატესობა. როგორც გარი მალინი განმარტავს: ”თუ მოგწონთ ისტორიული უძრავი ქონება, თქვენ სავარაუდოდ აღმოჩნდებით კოოპერატივში, რადგან თითქმის ყველა ომამდელი შენობები ასეა მოწყობილი. ასევე, რადგანაც კოოპერატივის შენობები უფრო ძველია ვიდრე კონდოების განვითარება, ისინი ხშირად განლაგებულია უფრო ცენტრალურ ადგილებში. მაგალითად, თითქმის ყველა საცხოვრებელი კორპუსი, რომელიც მდებარეობს პარკ ავენიუზე ზემო აღმოსავლეთის მხარეზე (უმთავრესი ადგილი ნებისმიერი ზომით) არის თანამშრომლობა. ”

წინასწარი გადახდა და ფასი

როგორც კონდო, გადაწყვეტილება შეიძლება იყოს ის, თუ რამდენი შეგიძლიათ დახარჯოთ და დაზოგოთ განვადებით. მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლებელია მისი მხოლოდ 10% -ის დადება შეძენის ფასი კონდოს, კოოპერატივს შეიძლება მოითხოვოს გაცილებით მაღალი ანაზღაურება-შესყიდვის ფასის 20% -დან 50% -მდე. კარგი ამბავი ის არის, რომ კოოპერატივის შესყიდვის ფასი უფრო მცირეა ვიდრე კონდო. თუმცა, ფასები შეიძლება განსხვავდებოდეს იქიდან გამომდინარე.

დახურვის ხარჯები

ნიუ-იორკის უძრავი ქონების ადვოკატის ადამ სტოუნის თქმით, კოოპერატივს აქვს დახურვის დაბალი ღირებულება. კონდოზე ზემოთ მოყვანილ მაგალითში, რომლის ღირებულება იყო $ 32,000-ზე მეტი, კოოპერატივს აქვს მხოლოდ $ 10,000 საცხოვრებელი გადასახადი. არსებითი განსხვავება განპირობებულია იმით, რომ კონდო არის უძრავი ქონება, ხოლო თანამშრომლობის აქციებია კერძო საკუთრება.

”ზოგისთვის ეს შეიძლება იყოს სემანტიკა, მაგრამ არა დახურვის ხარჯების გაანგარიშებისას,” - დასძენს სტოუნი.

ყოველთვიური გადასახადი

Co-op მფლობელები წერენ ერთ ჩეკს თვეში სახელწოდებით "ტექნიკური მომსახურება". კონდოების მსგავსად, ყოველთვიური გადასახადი მიდის ქონების და პერსონალის ძირითად მოვლაზე, რაც საჭიროა შენობის გამართული მუშაობისთვის. თანამშრომლობის საფასური, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე საკომისიო, რადგან საფასური ხშირად მოიცავს შენობის იპოთეკის ნაწილს. მიუხედავად იმისა, რომ ყოველთვიური გადასახადი შეიძლება განსხვავდებოდეს შენობის ზომის მიხედვით.

თუმცა, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ მოვლა და საერთო გადასახადი ქვაზე არ არის მითითებული. ნებისმიერი მნიშვნელოვანი ხარჯი - ახალი სახურავი, ახალი ლობი, მეტი თანამშრომელი - შეიძლება გამოიწვიოს შეფასება, რასაც საბჭოს წევრები გადაწყვეტენ და რაც იშვიათად შეიძლება შეიცვალოს.

გამგეობა

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, კოოპერატივის დაფების უმეტესობას აქვს მკაცრი და ხშირად ხანგრძლივი განაცხადის პროცესი, რომელსაც შეიძლება დასჭირდეს მყიდველი გადასცემს ფინანსურ ინფორმაციას, წარუდგენს დასაქმების შემოწმებას და შესაძლოა პირად გამოცდილებას ჩეკი.

უორნერ მ. ლუისოფი ჰარკოვის ლუისის გუნდი Halstead Property– ში აჯამებს მას: „კოოპერატივში არა მარტო ფული უნდა გქონდეს ბინის შესაძენად (ან ამის დაფინანსება), თქვენ ასევე უნდა იყოთ დამტკიცებული საბჭოს მიერ განაცხადის წარდგენის შემდეგ, რომელიც ჩვეულებრივ ძალიან დეტალურია და შრომატევადი. შემდეგ, ყოველგვარი მიზეზის გარეშე, მყიდველს შეუძლია უარი თქვას ინტერვიუს შემდეგ, ან თუნდაც ადრე, მხოლოდ იმის გამო, რომ რაღაც პაკეტშია. მე მქონდა გარიგებები და მინახავს გარიგებები, სადაც ნულოვანი რითმა ან უარის მიზეზი არსებობს. ”

წესები

კოოპერატივის დაფებს აქვთ უფრო მეტი წესი, ვიდრე კონდო და შეიძლება დაგვავალდებულებდეს როდის შეძლებთ თქვენი ტრომბონის ვარჯიშს, შეგიძლიათ განათავსოთ თუ არა სადღესასწაულო დეკორაციები თქვენს კარზე და შეძლებს თუ არა თქვენი შინაური ცხოველი თქვენთან ერთად გადაადგილებას. წესების უმრავლესობა მიზნად ისახავს ჰარმონიის, სიმშვიდისა და ერთობლივი ცხოვრების მოქალაქეობის ხელშეწყობას.

მაგრამ წესები, რომლებიც იმედგაცრუებს ზოგიერთ ადგილობრივ მყიდველს და თითქმის ყველა საერთაშორისო მყიდველს, არის თანამშრომლობის შეზღუდვები ქვეჯილდოზე. პოლიტიკა განსხვავდება შენობების მიხედვით, მაგრამ ზოგადად, როდესაც თანამშრომლობა იძლევა ამის საშუალებას აქციონერები მათი ბინების გაქირავება შეზღუდულია, მაგალითად, ყოველი ხუთიდან ერთი ან ორი წლის განმავლობაში. მესაკუთრეები, როგორც წესი, უნდა ცხოვრობდნენ ქონებაში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, სანამ იჯარით გაქირავდებოდა - ზოგიერთ შემთხვევაში სამ წლამდე. მეპატრონეები, როგორც წესი, იხდიან საფასურს ქვეირავნობის უფლების მისაცემად, ხოლო პოტენციურად გამქირავებლებმა უნდა შეავსონ განაცხადი და შეიძლება დაექვემდებარონ შემოწმებას. საბჭოს დამტკიცება აუცილებელია.

თანამშრომლობის კიდევ ერთი წესი, რომელიც შეუძლებელს ხდის საერთაშორისო პირების შესყიდვებს, არის ის, რომ ისინი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მიიღებენ ვინმეს, ვისი სახსრებიც არის აშშ – ს გარეთ.

ლუისის თქმით, „თანამშრომლობა არის სტაბილური, გრძელვადიანი მოსახლეობის ჯგუფის ჩამოყალიბება. კონდოები არც ისე შეშფოთებულნი არიან ამით. ”

მყიდველის უპირატესობა

როდესაც საქმე თქვენი არჩევანის არჩევას ეხება, გარი მალინი ამას შემდეგნაირად ამბობს:

კოოპერატივები არის ჭკვიანი არჩევანი მათთვის, ვინც აფასებს სტაბილურობას და სურს ფესვების დარგვა შენობაში. უბრალოდ ჰკითხეთ საკუთარ თავს: "დიდი ხნით ვარ მასში?" კოოპერატივები გაცილებით ნაკლებად გარდამავალია ვიდრე კონდოები, ამიტომ ისინი შესანიშნავი ადგილია საცხოვრებლად, თუ გსურთ გაიცნოთ თქვენი მეზობლები. უბრალოდ მოემზადეთ გასაანალიზებლად, დასაფიქრებლად და გასაკეთებლად, მაგრამ გესმით, რომ ეს პროცესი არის ის, რაც თანამშრომლობას ინარჩუნებს სტაბილურ და საოცრად დაცულ ინვესტიციად.