როგორ გამოვთვალოთ ძირითადი და პროცენტი

თუ თქვენ ფლობთ სახლს, ალბათ იცით, რომ ყოველთვიურად უხდით კრედიტორს, მიდის თავდაპირველი სესხის თანხაზე, ხოლო ნაწილი ვრცელდება პროცენტზე. მაგრამ იმის გარკვევა, თუ როგორ ანაწილებენ ბანკები მათ რეალურად, შეიძლება დამაბნეველი ჩანდეს.

თქვენ ასევე შეიძლება გაგიკვირდეთ, რატომ რჩება თქვენი გადახდა საოცრად თანმიმდევრული, მიუხედავად იმისა, რომ თქვენი დავალიანება მცირდება. თუ გესმით ძირითადი კონცეფცია, თუ როგორ ითვლის კრედიტორები თქვენს გადახდას, მაშინ პროცესი უფრო მარტივია, ვიდრე თქვენ ფიქრობთ.

პრინციპი და ინტერესი

ყოველი იპოთეკური გადახდა, რომელსაც თქვენ ახორციელებთ, შედგება ორი ძირითადი კომპონენტისგან: ძირი და პროცენტი.

ძირი არის სესხის საწყისი თანხა. დავუშვათ, რომ იყიდეთ 350 000 დოლარიანი სახლი და ჩარიცხეთ 50 000 დოლარი ნაღდი ფულით. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ სესხულობთ 300,000 აშშ დოლარის ძირს კრედიტორისგან, რომელსაც, რა თქმა უნდა, სურს, რომ ეს თანხა დაუბრუნოთ.

მაგრამ ბანკი ასევე იხდის საკომისიოს იმ თანხების გასესხებისთვის, რომელიც წარმოდგენილია თქვენი გადახდის პროცენტის ნაწილით. ვთქვათ, თქვენ იხდით 30 წლიან იპოთეკას 4% წლიური საპროცენტო განაკვეთით.

იმის გამო, რომ თქვენ ახორციელებთ ყოველთვიურ, და არა წლიურ გადახდებს მთელი წლის განმავლობაში, ეს საპროცენტო განაკვეთი იყოფა 12-ზე და მრავლდება თქვენი სესხის ძირზე.

ამ მაგალითში, თქვენი პირველი ყოველთვიური გადახდა მოიცავს 1000$ პროცენტს (300000$ x 0.04 წლიური საპროცენტო განაკვეთი ÷ 12 თვე).

როგორ მუშაობს ამორტიზაცია

შეიძლება გაინტერესებთ, რატომ არის თქვენი იპოთეკის გადახდა — თუ გაქვთ ა ფიქსირებული განაკვეთის სესხი- იგივე რჩება ერთი თვიდან მეორემდე. თეორიულად, ეს საპროცენტო განაკვეთი მრავლდება ძირითადი ბალანსის შემცირებით. ასე რომ, თქვენი ყოველთვიური გადასახადი დროთა განმავლობაში არ უნდა შემცირდეს?

მიზეზი, რომ ეს ასე არ არის, არის ის, რომ კრედიტორები იყენებენ ამორტიზაცია თქვენი გადახდის გაანგარიშებისას, რაც არის თქვენი ყოველთვიური გადასახადის თანმიმდევრული შენარჩუნების საშუალება. The იპოთეკის მომსახურე ანაზღაურებს იმ ფაქტს, რომ თქვენ იხდით უფრო მაღალ საპროცენტო გადასახადს თქვენი პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში, რაც საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ უფრო მცირე გადახდა ძირითადი თანხის წინააღმდეგ.

თუ თქვენ შეაერთებთ შესყიდვის ფასს, წინასწარ გადახდას, სესხის ხანგრძლივობას და თქვენს აპრს (დაწვრილებით ამის შესახებ იხილეთ ქვემოთ განყოფილებაში „საპროცენტო განაკვეთი წინააღმდეგ. APR") შევიდა Investopedia იპოთეკის კალკულატორი, დაინახავთ, რომ თქვენი ყოველთვიური გადასახადები კრედიტორისთვის იქნება $1,432,25. (ასევე შეგიძლიათ გადაიხადოთ მსგავსი რამ იპოთეკის დაზღვევა და ქონების გადასახადები დაცულია ესქრო, თუმცა ისინი არ მიდიან რეალურ გამსესხებელზე.) როგორც ადრე აღვნიშნეთ, თქვენი პირველი გადახდის 1000 დოლარი მკაცრად ფარავს პროცენტის ღირებულებას. ეს ნიშნავს, რომ დარჩენილი 432,25 აშშ დოლარი იხდის თქვენი სესხის ბალანსს ან ძირს.

თუ ვივარაუდებთ, რომ არ განახორციელებთ რეფინანსირებას, თქვენი სესხის გადახდა იგივე იქნება 15 წლის შემდეგ. მაგრამ ამ დროისთვის თქვენ დაკარგეთ თქვენი ძირითადი ბალანსი. ახლა თქვენ გაქვთ სესხის ძირითადი თანხის დაახლოებით $193,000 ვალი. როდესაც ამ ბალანსს გაამრავლებთ საპროცენტო განაკვეთზე (0,04 ÷ 12 თვე), აღმოაჩენთ, რომ თქვენი გადახდის საპროცენტო ნაწილი ახლა მხოლოდ 643,43 აშშ დოლარია. მაგრამ თქვენ იხდით თქვენი ძირითადი თანხის უფრო დიდ ნაწილს: $786,82.

თქვენი იპოთეკის ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, თქვენ იხდით კიდევ უფრო დიდ თანხას ყოველთვიურად, რადგან თქვენი საპროცენტო გადასახადი მცირდება. თქვენი გადახდების გათანაბრებით, კრედიტორები რეალურად ხდიან თქვენს გადახდებს უფრო მართვადი. თუ თქვენ გადაიხდით იგივე თანხას ძირში სესხის მსვლელობისას, თქვენ მოგიწევთ ყოველთვიურად გაცილებით მაღალი ოდენობის გადახდა. გადაიხადეთ სესხის აღებისთანავე, შემდეგ კი ნახეთ, რომ ეს თანხები იკლებს კუდის ბოლოს დაფარვა.

თუ გაინტერესებთ, რამდენს გადაიხდით ძირითადი თანხის წინააღმდეგ დროთა განმავლობაში, Investopedia იპოთეკის კალკულატორი ასევე აჩვენებს თქვენი გადახდების ნაწილს თქვენი სესხის ხანგრძლივობის განმავლობაში.

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა

თუ აიღებთ ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკას და გადაიხდით მხოლოდ გადასახდელ თანხას, თქვენი მთლიანი ყოველთვიური გადასახადი იგივე დარჩება თქვენი სესხის განმავლობაში. თქვენი გადახდის ის ნაწილი, რომელიც მიეკუთვნება პროცენტს, თანდათან შემცირდება, რადგან თქვენი გადახდის მეტი თანხა გამოიყოფა მთავარზე. მაგრამ თქვენი ვალი მთლიანი თანხა არ შეიცვლება.

თუმცა, ეს ასე არ მუშაობს მსესხებლებისთვის, რომლებიც იღებენ ან რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, ან ARM. ისინი იხდიან მოცემულ საპროცენტო განაკვეთს სესხის საწყის პერიოდში. მაგრამ გარკვეული პერიოდის შემდეგ - ვთქვათ, ერთი ან ხუთი წლის შემდეგ, სესხის მიხედვით - იპოთეკა "გადადგება" ახალ საპროცენტო განაკვეთზე. ხშირად, საწყისი განაკვეთი დგინდება საბაზრო განაკვეთის ქვემოთ იმ დროს, როცა სესხს იღებთ და შემდეგ იზრდება გადატვირთვის შემდეგ.

მოულოდნელად შეამჩნევთ, რომ თქვენი ყოველთვიური გადახდა შეიცვალა. ეს იმიტომ, რომ თქვენი დავალიანება მრავლდება განსხვავებული (ჩვეულებრივ უფრო მაღალი) საპროცენტო განაკვეთით.

საპროცენტო განაკვეთი vs. აპრ

სესხის შეთავაზების მიღებისას შეიძლება შეგხვდეთ ტერმინი, რომელსაც ე.წ წლიური პროცენტული განაკვეთი, ან APR. APR და ფაქტობრივი საპროცენტო განაკვეთი, რომელსაც კრედიტორი დაგირიცხავთ, არის ორი განსხვავებული რამ, ამიტომ მნიშვნელოვანია გაიგოთ განსხვავება.

საპროცენტო განაკვეთისგან განსხვავებით, APR განაპირობებს სესხის აღების მთლიან წლიურ ღირებულებას, მათ შორის საკომისიოებს, როგორიცაა იპოთეკური დაზღვევა, ფასდაკლების ქულები, სესხი წარმოშობის საფასური და ზოგიერთი დახურვის ხარჯები. ის საშუალოდ ასახავს სესხის აღების მთლიან ღირებულებას სესხის ხანგრძლივობის განმავლობაში.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ თქვენი ყოველთვიური გადახდა ეფუძნება თქვენს საპროცენტო განაკვეთს და არა წლიურ პროცენტულ განაკვეთს. თუმცა, კრედიტორებს კანონით მოეთხოვებათ გაამჟღავნონ APR შესახებ სესხის შეფასება ისინი უზრუნველყოფენ განაცხადის წარდგენის შემდეგ, ასე რომ თქვენ გქონდეთ უფრო ზუსტი სურათი იმის შესახებ, თუ რამდენს იხდით რეალურად ამ ფულის სასესხოდ.

ზოგიერთმა გამსესხებელმა შეიძლება დაგაკისროს დაბალი საპროცენტო განაკვეთი, მაგრამ დააკისროს უფრო მაღალი წინასწარი საკომისიო, ასე რომ, APR-ის ჩათვლით დაგეხმარებათ სხვადასხვა სესხის შეთავაზებების უფრო ჰოლისტიკური შედარება. იმის გამო, რომ APR მოიცავს დაკავშირებულ გადასახადებს, ის უფრო მაღალია, ვიდრე რეალური საპროცენტო განაკვეთი.

ქვედა ხაზი

თქვენ ალბათ იცით რამდენს უხდით იპოთეკის სერვისს ყოველთვიურად. მაგრამ იმის გარკვევა, თუ როგორ იყოფა ეს ფული ძირითადსა და პროცენტს შორის, შეიძლება იდუმალი ჩანდეს. სინამდვილეში, იმის გარკვევა, თუ რამდენს იხდით პროცენტში, ისეთივე მარტივია, როგორც თქვენი საპროცენტო განაკვეთის გამრავლება თქვენს დავალიანებაზე და გაყოფა 12-ზე. მხოლოდ იმიტომ, რომ კრედიტორები არეგულირებენ თქვენს თავდაპირველ სესხის ბალანსზე ჩარიცხულ თანხას, რომ თქვენი გადახდები საოცრად თანმიმდევრული რჩება წლების განმავლობაში.