საპირისპირო იპოთეკური პრობლემები მემკვიდრეებისთვის

უკუ იპოთეკა შეუძლია მიაწოდოს საჭირო ფულადი სახსრები ხანდაზმულებს, რომელთა წმინდა ღირებულება ძირითადად დაკავშირებულია მათი სახლის ღირებულებასთან. საპირისპირო იპოთეკა არის ა სესხი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებიც არიან 62 წელზე უფროსი ასაკის და აქვთ მნიშვნელოვანი საყოფაცხოვრებო კაპიტალი. ეს საშუალებას აძლევს ამ მოხუცებს ისესხონ ფული თავიანთი სახლის ღირებულებიდან და მიიღონ თანხები ერთჯერადი თანხის, ფიქსირებული ყოველთვიური გადასახადის ან საკრედიტო ხაზის სახით. Მთელი სესხის ბალანსი ხდება გადასახდელი და გადასახდელი, როდესაც მსესხებელი კვდება, სამუდამოდ გადადის ან ყიდის სახლს.

თუ მსესხებელი გარდაიცვალა, მათ მემკვიდრეებს შეუძლიათ მემკვიდრეობით მიიღონ საპირისპირო იპოთეკა. რა მოხდება შემდეგ დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე, მათ შორის ვინ იღებს სესხს მემკვიდრეობით. ზოგადად, სესხი მთლიანად უნდა დაფაროთ, თუ ის არ გადაეცემა მეუღლეს. მაგრამ საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობა შეიძლება იყოს რთული ბიზნესი და იყო ცნობები გამოწვეული პრობლემების შესახებ უპასუხისმგებლო კრედიტორები, გაურკვეველი დოკუმენტაცია და შებრუნებული იპოთეკა, რომელიც არ უნდა ყოფილიყო გაცემული პირველ რიგში ადგილი.

ამ სტატიაში ჩვენ გაგაცნობთ ყველაზე გავრცელებულ პრობლემებს, რომლებიც მემკვიდრეებს შეიძლება წააწყდეთ საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობისას.

საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობა მეუღლის ან თანამსესხებლის სახით

ბევრი ადამიანი მიიღებს საპირისპირო იპოთეკას მეუღლისგან. ზოგადად, საპირისპირო იპოთეკური სესხი უნდა დაფაროთ მსესხებლის გარდაცვალებისას და, როგორც წესი, ეს ფინანსდება ქონების გაყიდვით (ან რეფინანსირებით).

თუმცა, არსებობს სპეციალური წესები, რომლებიც განსაზღვრავს, თუ რა ბედი ეწევა შებრუნებულ იპოთეკას, თუ თქვენ მეუღლესთან ერთად ცხოვრობდით უძრავი ქონების იპოთეკაზე. წესები ამ სფეროში რთულია, მაგრამ ძირითადად დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე:

ხართ თუ არა თანამსესხებელი საპირისპირო იპოთეკურ სესხზე. თუ ეს ასეა, თქვენ შეძლებთ სახლში დარჩენას და სესხის გადახდას მანამ, სანამ შეასრულებთ საპირისპირო იპოთეკური სესხის ვალდებულებებს.

როცა საპირისპირო იპოთეკა აიღე. თუ თქვენ არ ხართ თანამსესხებელი საპირისპირო იპოთეკურ სესხზე, შესაძლოა კვლავ შეძლოთ სახლში დარჩენა სესხის დაფარვის გარეშე. ეს, თავის მხრივ, დამოკიდებულია იმაზე, თუ როდის გაჩნდა სესხი (იგულისხმება როდის იქნა აღებული). იმისათვის, რომ დარჩეთ სახლში, თქვენ მოგიწევთ კვალიფიკაცია, როგორც უფლებამოსილი არამსესხებელი მეუღლე HUD-ის წესებით. არამსესხებელი მეუღლის კვალიფიკაციის პროცესი შეიძლება რთული იყოს, მაგრამ უფრო ადვილია, თუ თქვენმა მეუღლემ აიღო საპირისპირო იპოთეკა აგვისტოში ან მის შემდეგ. 4, 2014.

იყავი თუ არა დაქორწინებული, როდესაც ხელი მოეწერა სესხის დოკუმენტებს და განაგრძეთ დაქორწინება სიკვდილამდე. თუ ეს ასეა და თქვენმა მეუღლემ აიღო საპირისპირო იპოთეკა აგვისტოს შემდეგ. 2014 წლის 4 ოქტომბერს, თქვენ მიიღებთ კვალიფიკაციას, როგორც უფლებამოსილი არამსესხებელი მეუღლე და შეძლებთ დარჩეთ თქვენს სახლში საპირისპირო იპოთეკური სესხის დაბრუნების გარეშე.

ამ რთულ წესებს შეუძლიათ პრობლემები შექმნან. მიუხედავად იმისა, რომ ორივე მეუღლემ უნდა დათანხმდეს იპოთეკური სესხის შეცვლაზე, ორივე არ უნდა იყოს დასახელებული, როგორც თანამსესხებელი. თუ ორი მეუღლე ერთად ცხოვრობს სახლში, მაგრამ მხოლოდ ერთი მეუღლეა დასახელებული, როგორც მსესხებელი საპირისპირო იპოთეკაზე, მაშინ მეორე მეუღლე რისკის ქვეშ იმყოფება. სახლის დაკარგვის შემთხვევაში, თუ მსესხებელი მეუღლე პირველი გარდაიცვალა (ან თუნდაც უნდა გადავიდეს დამხმარე საცხოვრებელ დაწესებულებაში ან მოხუცთა თავშესაფარში ერთი წლის განმავლობაში ან უფრო გრძელი). მხოლოდ ერთი მეუღლე შეიძლება იყოს მსესხებელი, თუ მხოლოდ ერთ მეუღლეს აქვს სახლის საკუთრება, შესაძლოა იმიტომ, რომ იგი მემკვიდრეობით იყო მიღებული ან იმიტომ, რომ მისი საკუთრება ქორწინებამდეა.

იდეალურ შემთხვევაში, ორივე მეუღლეს ექნება საკუთრება და ორივე იქნება მსესხებელი საპირისპირო იპოთეკაზე ისე, რომ როდესაც პირველი მეუღლე იღუპება, მეორე მეუღლე აგრძელებს წვდომას იპოთეკის შემოსავალზე და შეუძლია გააგრძელოს სახლში ცხოვრება მანამ, სანამ სიკვდილი. კარგი იდეაა, გადაამოწმოთ თქვენი საპირისპირო იპოთეკის სერვისის სპეციალისტთან, რათა დარწმუნდეთ, რომ თქვენი სესხის ჩანაწერები ზუსტია და რომ თქვენ და თქვენი თანამსესხებელი ორივე სესხზე ხართ. დაურეკეთ თქვენს სერვისს, რომ გაარკვიოთ რა სახელებია მითითებული თქვენს სესხზე და სთხოვეთ გამოგიგზავნოთ ქაღალდის ასლი თქვენი ჩანაწერებისთვის.

საპირისპირო იპოთეკური პრობლემები მემკვიდრეებისთვის

თუ თქვენ მემკვიდრეობით მიიღებთ ქონებას მის წინააღმდეგ აღებული საპირისპირო იპოთეკით და თქვენ არც ა გარდაცვლილი პირის თანამსესხებელმა ან მეუღლემ უნდა გადაიხადოთ საპირისპირო იპოთეკა გამსესხებელი. ეს შეიძლება გაკეთდეს სამი გზით:

• გადაიხადეთ იპოთეკური ნაშთი სრულად ქონებით ან სხვა სახსრებით.
• სრულად გადაიხადეთ საპირისპირო იპოთეკის ნაშთი საკუთრებაზე „ფორვარდული“ იპოთეკის მიღებით.
• გადაიხადეთ საპირისპირო იპოთეკა ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლით.

თქვენთვის საუკეთესო ვარიანტი დამოკიდებულია იმაზე, გსურთ თუ არა ქონების საკუთრების შენარჩუნება. თუ ასეა, უნდა აირჩიოთ 1 ან 2 ვარიანტები. თქვენ მოგიწევთ დაფაროთ სესხის სრული ბალანსი ან სახლის შეფასებული ღირებულების 95% - რომელი ნაკლებია.

თუ სხვა საშუალებებით ვერ გადაიხდით იპოთეკის ბალანსს, ან არ გსურთ მემკვიდრეობით მიღებული სახლის შენარჩუნება, შეგიძლიათ აირჩიოთ ვარიანტი 3. ეს არის ყველაზე გავრცელებული ვარიანტი. მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიუროს თანახმად, მემკვიდრეების უმეტესობა გაყიდის სახლს საჭირო ფულადი სახსრების გამომუშავების მიზნით.

ეს პროცესი შეიძლება იყოს პრობლემების და უბედურების წყარო ოჯახებისთვის, რომლებიც მემკვიდრეობით იღებენ სახლს. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც უკუიპოთეკური სესხი არ არის რეკომენდებული ხანდაზმულებისთვის, რომლებსაც სურთ ქონების დატოვება თავიანთ მემკვიდრეებს - თუმცა ტრადიციული ფიქსირებული განაკვეთი ფორვარდული იპოთეკა შეუძლია ამ მემკვიდრეებს შესთავაზოს დაფინანსების გადაწყვეტა საკუთრების უზრუნველსაყოფად, ისინი შეიძლება არ ისარგებლონ ასეთი სესხისთვის. და ამ შემთხვევაში, სანუკვარ საოჯახო სახლი შეიძლება მიყიდოს უცნობს, რათა სწრაფად დააკმაყოფილოს საპირისპირო იპოთეკური დავალიანება.

მეორე პრობლემა შეიძლება წარმოიშვას, თუ გადაწყვიტეთ სახლის გაყიდვა ამ დავალიანების დასაკმაყოფილებლად, ფასი, რომლის მიღებასაც შეძლებთ, ნაკლებია დავალიანების ოდენობაზე. ეს შეიძლება მოხდეს, თუ ქონება ფიზიკურად გაუარესდა ან დაზიანდა უარი თქვა, ან მსესხებელმა გადააჭარბა სიცოცხლის ხანგრძლივობის ცხრილს, რომელიც კრედიტორმა გამოიყენა თავდაპირველი სესხის დასადგენად თანხა.

ამ შემთხვევაში დაცული ხარ. თუ სახლი ყიდის სასესხო ნაშთზე მეტს, დარჩენილი თანხები გადადის მემკვიდრეებზე. თუ სახლი იაფად გაიყიდება, მემკვიდრეები არაფერს იღებენ და ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) დაზღვევა ფარავს გამსესხებლის დეფიციტს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, საპირისპირო იპოთეკის დაფარვის თანხა არ შეიძლება აღემატებოდეს ქონების გაყიდვის შემოსავალს. თუ გაყიდვის შემდეგ დარჩა იპოთეკური ნაშთი, სახლის მესაკუთრეთა ქონება არ არის პასუხისმგებელი ამ თანხაზე.

ასე რომ, შეიძლება არ გქონდეთ სამკვიდრო სახლი, მაგრამ არც ვალი გექნებათ დასაფარი.

საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობა: ვადები

საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობისას პრობლემების კიდევ ერთი მთავარი წყაროა ამით დაკავშირებული მჭიდრო გრაფიკი. არ აქვს მნიშვნელობა თქვენი ურთიერთობა გარდაცვლილ ადამიანთან, თქვენ მოგიწევთ სწრაფად გადაადგილება, რათა უზრუნველყოთ, რომ შეინარჩუნოთ კონტროლი იმაზე, თუ რა ხდება მათ ქონებაზე.

აქ არის ტიპიური ვადები, თუ რა ემართება საპირისპირო იპოთეკას თავდაპირველი მსესხებლის გარდაცვალების შემდეგ:

30 დღე

კრედიტორების უმეტესობა იწერს მონაცემთა ბაზებს, რომლებიც აკონტროლებენ გარდაცვალების მოწმობებს. მსესხებლის გარდაცვალების შესახებ შეტყობინების მიღებიდან 30 დღის ვადაში გამსესხებელი უგზავნის სამკვიდროს შეტყობინებას გადასახდელი და გადასახდელი. შეტყობინება შეიცავს ინფორმაციას იმის შესახებ, თუ როგორ შეიძლება მოიქცნენ მემკვიდრეებმა:

• დააკმაყოფილეთ საპირისპირო იპოთეკის დარჩენილი სესხის ნაშთი 
• გაყიდეთ ქონება შეფასებული ღირებულების მინიმუმ 95%.
• მიაწოდეთ გამსესხებელს საკუთრების უფლება - ე.ი. მიეცით სახლი კრედიტორს გასაყიდად.

საპირისპირო სესხის შესახებ ამ ინფორმაციას, გამსესხებელი ასევე გამოგიგზავნით დასაშვებობის მოთხოვნების ჩამონათვალს გადავადების პერიოდისთვის.

60 დღე

მემკვიდრეები ვალდებულნი არიან მიიღონ სახლის შეფასება არაუგვიანეს 30 დღისა ვადაგადაცილებული შეტყობინების გაგზავნიდან. თუ არსებობს გადარჩენილი მეუღლე, რომელსაც არ აქვს სესხი, მას შეუძლია მიმართოს გადავადების მოთხოვნას, თუ HUD-ის მიერ განსაზღვრული მოთხოვნები დაკმაყოფილებულია.

6 თვე

ამ დროის განმავლობაში, მემკვიდრეებმა უნდა აირჩიონ, სურთ თუ არა სახლის გაყიდვა უკუ იპოთეკური სესხის დასაკმაყოფილებლად. დაიმახსოვრეთ: ამ დროის განმავლობაში სესხი გაგრძელდება პროცენტის დარიცხვაზე. მსესხებლის გასვლიდან ექვსი თვის განმავლობაში, კრედიტორს შეუძლია დაიწყოს სესხის აღების პროცესი სესხის დასაკმაყოფილებლად, თუ არ განხორციელდება ქმედებები საპირისპირო იპოთეკის დასაფარად.

12 თვე

მემკვიდრეებს შეუძლიათ მიიღონ ორი სამთვიანი გაფართოება, რათა გადაიხადონ საპირისპირო იპოთეკური ბალანსი, რომელიც ექვემდებარება HUD-ს დამტკიცებას. ეს საშუალებას აძლევს მემკვიდრეებს მსესხებლის გარდაცვალებიდან მთელი წლის განმავლობაში დაფარონ სესხის ბალანსი ან გაყიდონ სახლი.

ქვედა ხაზი

მემკვიდრეებს შეიძლება შეექმნათ მთელი რიგი პრობლემები საპირისპირო იპოთეკის მემკვიდრეობით მიღებისას. საპირისპირო იპოთეკით დადებული ქონების მემკვიდრეობით მიღების პროცესი განსხვავებულია იმისდა მიხედვით, ხართ თუ არა იპოთეკის მეუღლე და/ან თანამსესხებელი და როდის წარმოიშვა იგი. მიუხედავად ბოლოდროინდელი რეფორმებისა, ჯერ კიდევ არის სიტუაციები, როდესაც ქვრივმა ან ქვრივმა შეიძლება დაკარგოს სახლი მეუღლის გარდაცვალების შემდეგ.

თუ თქვენ მემკვიდრეობით მიიღებთ საპირისპირო იპოთეკას თქვენი მშობლებისგან ან ბებია-ბაბუისგან, მოგიწევთ იპოთეკის სრულად დაფარვა (მაქსიმუმ) ერთი წლის განმავლობაში. ამისათვის თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ კრედიტორს საკუთარი სახსრებიდან, განაახლოთ ქონება ან გაყიდოთ იგი. თუ თქვენ ვერ შეძლებთ მის გაყიდვას ვადაგადაცილებულ ვალზე მეტად, თქვენ არ აგებთ პასუხისმგებლობას ზარალზე, მაგრამ ასევე არ მიიღებთ ფულს გაყიდვიდან.

კომუნიკაცია არის ამ პრობლემების თავიდან აცილების გასაღები. ბევრი პრობლემა გამოწვეულია იმით, რომ მემკვიდრეებმა არ იციან, რომ მათ მშობლებს ან ბებია-ბაბუას აქვთ საპირისპირო იპოთეკა. მოამზადეთ ოჯახის ნებისმიერი არასესხებელი წევრი, ერთად გადაწყვიტეთ, რას გააკეთებენ ისინი თქვენი სიკვდილის შემდეგ, რათა მათ იცოდნენ, რას უნდა ელოდონ.