10 უდიდესი REIT: მიმოხილვა (SPG, PSA)

10 უდიდესი REITs შეერთებულ შტატებში ყველა გამოაქვეყნა საფონდო გაძვირება გასული წლის განმავლობაში და ცხრა მიიტანა ორნიშნა რიცხვი. იმის გათვალისწინებით, რომ REIT არ არის განკუთვნილი საფონდო დაფასებისათვის - ისინი განკუთვნილია დივიდენდი სარგებელი - ეს არის მკაფიო მტკიცებულება იმისა, რომ რაღაც გაფუჭებულია ფართო ბაზართან. ბაზარი, რომელიც მხოლოდ ერთი მიმართულებით მოძრაობს, არაჯანსაღია; ეს მიუთითებს იმაზე, რომ გარე ფაქტორი ცვლის შედეგებს. ამ შემთხვევაში, ბრალი გახანგრძლივდა რეკორდულად დაბალ დონეზე საპროცენტო განაკვეთები. (დაწვრილებით იხ ძირითადი მინიშნებები REIT– ში ინვესტიციისათვის.)

როდესაც განაკვეთები გაიზრდება, საფონდო ბირჟას მოუწევს დამოუკიდებლად დგომა, რაც რთული იქნება, რადგან დაფარვა ვალები უფრო ძვირი იქნება ბევრი კომპანიისთვის, ვინც სესხი მიიღო იაფი ფული. ეს იწვევს აქციების ამორტიზაციას მთელს მსოფლიოში, რაც შემდეგ იწვევს შემცირებას სამომხმარებლო ხარჯები და დეფლაცია.

ეს ყველაფერი გავლენას ახდენს REIT– ზე. მიუხედავად იმისა, რომ ყველა REIT– ი სავარაუდოდ მიიღებს დარტყმას, ზოგი წარმოგიდგენთ შესყიდვის შესანიშნავ შესაძლებლობებს, მით უმეტეს, რომ თქვენ შეაგროვებთ შედარებით გულუხვას

დივიდენდის შემოსავალი ამასობაში. (მეტისთვის წაიკითხეთ: საცხოვრებელი, ჯანდაცვის და ოფისის REITS.)

ქვემოთ ჩამოთვლილი 10 REIT– დან, მე ვარ ხუთზე და სხვა დანარჩენებზე მომდევნო 1-3 წლის განმავლობაში. მაგრამ ჯერ იცოდე ეს: მიმდინარეობის გამო ეკონომიკური პირობები, დღეს არ არის იდეალური დრო ინვესტიციისთვის ამ REIT– ში. სავარაუდოა - თუმცა გარანტირებული არ არის - რომ გაცილებით უკეთესს ნახავთ შესვლის პუნქტები წლის ბოლოსთვის. (მეტისთვის წაიკითხეთ: ტოპ 10 REITs 2015 წლისთვის.)

ქვემოთ მოცემულია ყველა ნომერი 2015 წლის 13 აპრილის მდგომარეობით.

საჯარო საცავი

თვითმმართველობის შენახვა არ არის ინდუსტრია, რომელიც მიიღებს დიდ დარტყმას, როდესაც რეალობა დადგება. ადამიანების უმეტესობას, ვისაც აქვს ნივთები საცავში, ინახავს იქ, უბრალოდ იმიტომ, რომ სხვაგან არსად აქვთ განთავსებული.

საჯარო საცავი (PSA) აჩვენა თანმიმდევრული ზედა და ქვედა ხაზის ზრდა ბოლო სამი წლის განმავლობაში ფისკალური წლები (ყველა რიცხვი ათასობით):

საჯარო საცავი	2012 წელი	2013 წელი	2014 წელი
შემოსავალი	$1,842,504	$1,981,746	$2,195,404
წმინდა შემოსავალი	$939,258	$1,052,453	$1,144,204

(წყარო: Yahoo Finance)

სხვა მნიშვნელოვანი მაჩვენებლები:

დივიდენდის სარგებელი	2.80%
მოკლე პოზიცია	1.80%
ვალის თანაფარდობა თანაფარდობაზე	0.07
ოპერატიული ფულადი ნაკადები (ttm)	$ 1.61 მილიარდი

(წყარო: Yahoo Finance)

PSA განიცდის დროებით დარტყმას, თუ ბაზარი დაიძაბება, მაგრამ მისი ძირითადი რიცხვი ძლიერია.

ჯანდაცვის REIT

ბები ბუმერები გადადიან პენსიაზე 10 000 -ით დღეში. ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ისინი პირდაპირ უფროს საცხოვრებელ დაწესებულებაში მიდიან; უმრავლესობა პენსიაზე გასული ცხოვრებით ისარგებლებს ერთი -ორი ათწლეულით ადრე, სანამ მოხუცთა თავშესაფარი საფიქრალად იქცევა. თუმცა, ყოველთვის უმჯობესია შეხვიდეთ მანამ, სანამ რაღაც გახდება ტენდენცია.

ჯანდაცვის REIT, Inc. (HCN) აჩვენა თანმიმდევრულობა ზედა ხაზის ზრდა ბოლო სამი ფისკალური წლის განმავლობაში და იგი სტაბილურად იყო ქვედა ხაზი (ყველა რიცხვი ათასობით):

ჯანდაცვის REIT	2012 წელი	2013 წელი	2014 წელი
შემოსავალი	$1,765,979	$2,847,945	$3,305,879
წმინდა შემოსავალი	$298,030	$145,959	$502,595

სხვა მნიშვნელოვანი მაჩვენებლები:

დივიდენდის სარგებელი	4.20%
მოკლე პოზიცია	4.60%
ვალის თანაფარდობა თანაფარდობაზე	0.80
საოპერაციო ფულადი ნაკადები (ttm)	$ 1.14 მილიარდი

კაპიტალი საცხოვრებელი

კაპიტალი საცხოვრებელი (EQR) იძენს, ავითარებს და მართავს მრავალშვილიან თვისებებს.საკვანძო სიტყვა: მრავალშვილიანი ოჯახი. თუ ეკონომიკა არ არის სწორ გზაზე, მაშინ მხოლოდ დროის საკითხია, სანამ საფონდო ბირჟა დაიწყება. ეს, სავარაუდოდ, იწვევს მსხვილ კომპანიებს თანამშრომლების გათავისუფლებას, რათა შეამცირონ ხარჯები და შეამცირონ შემოსავალი. ეს, თავის მხრივ, ხედავს, რომ ყოფილი თანამშრომლები იღებენ დაბალანაზღაურებად სამუშაოებს და ირჩევენ ცხოვრების უფრო იაფ პირობებს. ამ სცენარში, EQR კვლავ მიიღებს დარტყმას, რადგანაც ის არ ჩაითვლება უსაფრთხოდ გაფრენად, მაგრამ სინამდვილეში ის შესანიშნავ ღირებულებას წარმოაჩენს.

Equity Residential– მა აჩვენა თანმიმდევრული ზედა დონის ზრდა ბოლო სამი ფისკალური წლის განმავლობაში და ის დარჩა კომფორტულად მომგებიანი (ყველა რიცხვი ათასობით):

კაპიტალი საცხოვრებელი	2012 წელი	2013 წელი	2014 წელი
შემოსავალი	$1,747,502	$2,387,702	$2,614,748
წმინდა შემოსავალი	$841,719	$1,830,613	$631,308

სხვა მნიშვნელოვანი მაჩვენებლები:

დივიდენდის სარგებელი	2.80%
მოკლე პოზიცია	არა/ა
ვალის თანაფარდობა თანაფარდობაზე	0.97
საოპერაციო ფულადი ნაკადები (ttm)	$ 1.32 მილიარდი

ვენტასი

Ventas, Inc. (VTRინვესტირებას ახდენს საავადმყოფოებში, კვალიფიციური საექთნო დაწესებულებები, უფროსი საბინაო ობიექტები და სამედიცინო ოფისის შენობები. ის ასევე ატარებს მიმდინარე ტენდენციებს, მაგალითად, ბავშვთა ბუმბერის დაბერებას.

Ventas– მა აჩვენა თანმიმდევრული ზრდა ზედა და ქვედა ხაზებზე ბოლო სამი ფისკალური წლის განმავლობაში (ყველა რიცხვი ათასობით):

ვენტასი	2012 წელი	2013 წელი	2014 წელი
შემოსავალი	$2,468,509	$2,809,405	$3,071,479
წმინდა შემოსავალი	$361,775	$454,889	$477,186

სხვა მნიშვნელოვანი მაჩვენებლები:

დივიდენდის სარგებელი	3.10%
მოკლე პოზიცია	3.60%
ვალის თანაფარდობა თანაფარდობაზე	1.22
საოპერაციო ფულადი ნაკადები (ttm)	$ 1.25 მილიარდი

AvalonBay თემები

AvalonBay Communities Inc. (AVB) ვითარდება, განუვითარდება, იძენს, ფლობს და მართავს მრავალშვილიან ოჯახებს.

AvalonBay– მა უზრუნველყო თანმიმდევრული ზედა დონის ზრდა ბოლო სამი ფისკალური წლის განმავლობაში და ის იყო სტაბილური ბოლოში (ყველა რიცხვი ათასობით):

ავალონის ყურე	2012 წელი	2013 წელი	2014 წელი
შემოსავალი	$1,000,627	$1,462,921	$1,685,061
წმინდა შემოსავალი	$423,562	$352,771	$697,327

სხვა ძირითადი მაჩვენებლები:

დივიდენდის სარგებელი	2.90%
მოკლე პოზიცია	3%
ვალის თანაფარდობა თანაფარდობაზე	0.72
ოპერატიული ფულადი ნაკადები	$ 886.64 მილიონი

ორჯერ იფიქრეთ ამაზე

დარეკვა უმსხვილესი REIT– ის, Simon Property Group Inc. (SPG), არ არის პოპულარული გასაკეთებელი. მაგრამ ეს ჯგუფი ეყრდნობა სავაჭრო ცენტრებს, რომლებიც ძირითადად ამერიკელების სასარგებლოდ ამ დღეებში.როდესაც საცალო მოვაჭრეები ზარალდებიან, ამას განიცდის Simon Property Group და უახლოეს მომავალში სავარაუდოდ არ იქნება ისეთი გარემო, რომელიც იწვევს ძლიერ სამომხმარებლო ხარჯებს. ასევე არსებობს მისი დავალიანების თანაფარდობა 3.49, რაც არ არის მიმზიდველი და ამ რისკის აღება 2.80% –იანი შემოსავლით არ ამატებს იდეალურ ინვესტიციას. საბედნიეროდ, Simon Property Group ასევე ეყრდნობა პრემია საშუალებები, რომლებიც კარგად ასრულებდნენ.

General Growth Properties Inc. (GGP) ფლობს, მართავს, იჯარადა აღადგენს მაღალხარისხიან რეგიონულ სავაჭრო ცენტრებს, აყენებს მას მსგავს სიტუაციაში, როგორც Simon Property Group, მაგრამ მას არ აქვს ხელსაყრელი მაღაზიები სეგმენტი ნებისმიერი დახმარებისთვის. უფრო მეტიც, მიუხედავად იმისა, რომ მაღალი დონის მომხმარებელი ამ დროს დაფრინავს, ის ძალიან დიდხანს არ გაგრძელდება, რადგან ამ კლასის მომხმარებლები დიდწილად ეყრდნობიან ინვესტიციებს. General Growth Properties– ს აქვს დავალიანების თანაფარდობა 2.03 –ზე და ის გთავაზობთ 2.30% –იან სარგებელს. მე ვხედავ, რომ ეს არის ძალიან მაღალი რისკის ინვესტიცია.

პროლოგი, ინკ. (PLD) ფლობს, ავითარებს, მართავს და იჯარით იღებს სამრეწველო სადისტრიბუციო და საცალო საკუთრებას.Prologis– ს აქვს ძლიერი საფუძვლები, მათ შორის ვალის და კაპიტალის თანაფარდობა მხოლოდ 0.62, ხოლო გვთავაზობს კეთილშობილურ სარგებელს 3.30%. ეს არის ინდუსტრიაზე დაფუძნებული დათვის ზარი; ეს არ არის სპეციფიკური პროლოგიისთვის.

Boston Properties Inc. (BXP) ფლობს და მართავს ოფისებს ბოსტონში, ვაშინგტონში, ნიუ იორკში, სან ფრანცისკოში და პრინსტონში, ნიუ – ჯერსი.მას აქვს ვალი-კაპიტალის თანაფარდობა 1.26, ხოლო გთავაზობთ 1.90% სარგებელს. ისევე როგორც Prologis, ეს დაძაბული ზარი ინდუსტრიის სპეციფიკურია.

Vornado Realty Trust (VNO) აბანდებს კომერციული უძრავი ქონება.Vornado Realty– ს აქვს ვალის თანაფარდობა კაპიტალზე 1.27, ხოლო გთავაზობთ 2.30% სარგებელს. სუფთა უძრავი ქონების მსგავსი თამაში სავარაუდოდ არ გამოდგება კარგად დეფლაციურ გარემოში.

დედააზრი

ზემოთ მოყვანილი ინფორმაცია მხოლოდ საწყის წერტილად უნდა ჩაითვალოს. არ უნდა იქნას მიღებული როგორც საინვესტიციო რჩევა. ჩემი აზრით, ყველა REIT მიიღებს დარტყმას, როდესაც დეფლაცია რეალობად იქცევა, მაგრამ ეს უნდა წარმოადგენდეს ყიდვის შესაძლებლობას უმაღლესი ხარისხის სახელებში. და ეს ყოველთვის არ არის ხარისხის საკითხი. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს ეხება ინდუსტრიის ტენდენციებს. (დაკავშირებული კითხვისთვის იხილეთ: პერსპექტიული ETF– ები 2015 წლისთვის.)

დენ მოსკოვიცს არ აქვს არანაირი პოზიცია არცერთ ზემოხსენებულ სახელში.