როგორ ავიცილოთ თავიდან თქვენი უკუღმა იპოთეკა

უკუ იპოთეკური სესხი: უსაფრთხოება ან ჰიპოთეზა

მიუხედავად იმისა, რომ საპირისპირო იპოთეკური სესხი ზოგჯერ რეკლამირებულია, როგორც შემოსავლის უსაფრთხო წყაროს თქვენი სიცოცხლის ბოლომდე - და მათ შეუძლიათ, უფლება პირობები - შემოსავლების ამოწურვა იმაზე ადრე, ვიდრე ელოდით, ამ ტიპის სესხის აღების ერთ -ერთი მთავარი რისკია. საპირისპირო იპოთეკა არის სესხის ტიპი, რომლის დროსაც სახლის მესაკუთრეებს, რომლებსაც აქვთ საკუთარი კაპიტალი თავიანთ საცხოვრებელში, შეუძლიათ გამოიყენონ ეს ღირებულება სესხის აღების მიზნით.

არსებობს ექვსი განსხვავებული გზა იპოთეკური სესხის მიღების მიზნით და თქვენ მიერ არჩეული მეთოდი გავლენას მოახდენს იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად და მარტივად შეგიძლიათ გამოიყენოთ თქვენი სახლის წინააღმდეგ სესხის აღების უნარი.

1. ფიქსირებული განაკვეთის ერთჯერადი თანხის საპირისპირო იპოთეკური გადახდა
2. უკუ იპოთეკური საკრედიტო ხაზი
3. ვადის საპირისპირო იპოთეკა
4. შეცვლილი ვადა საპირისპირო იპოთეკით
5. ვადიანობის საპირისპირო იპოთეკა
6. შეცვლილი ვადის საპირისპირო იპოთეკა

ექვსივე გადახდის გეგმა სხვადასხვა დონის რისკს უქმნის მსესხებლებს. აქ მოცემულია სხვადასხვა გარემოება, რომლის დროსაც თქვენ შეიძლება ადრე ამოიწურა იპოთეკური სესხი - და როგორ ავიცილოთ თავიდან ეს სცენარი.

(დაწვრილებით იხ სრული სახელმძღვანელო უკუ იპოთეკისთვისდა როგორ ავირჩიოთ უკანა იპოთეკური გადახდის გეგმა.)

#1. ფიქსირებული განაკვეთი ერთჯერადი თანხა

იპოთეკის გადახდის მხოლოდ ერთ საპირისპირო გეგმას, ერთჯერადი გადახდის ერთჯერადი თანხას, აქვს ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი. ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთით ფიქსირებული თანხის აღება ჩვეულებრივ სესხის აღების დაბალი რისკის გზაა. არსებითად, თქვენ ზუსტად იცით რამდენის გადახდა მოგიწევთ. თუმცა, საპირისპირო იპოთეკით, ამ სესხის სტრუქტურას აქვს უნიკალური რისკები.

სახლის მესაკუთრეები ხშირად იღებენ საპირისპირო იპოთეკას, როდესაც მათი კაპიტალი არის მათი ერთადერთი აქტივი და მათ არ აქვთ სხვა ვარიანტი საჭირო ფულის მოსაპოვებლად. თუმცა, ადამიანები, რომლებიც იღებენ ამ სესხებს, მაგრამ არ გეგმავენ სწორად, შეუძლიათ ადვილად მართონ დიდი თანხა. მას შემდეგ რაც ისინი მოიხმარენ ამ ფულს, მათ შეიძლება არ ჰქონდეთ სხვა ფულადი წყარო, რომლითაც უნდა დაეყრდნონ. იდეალურ სამყაროში, სავალდებულო საპირისპირო იპოთეკური კონსულტაცია ხელს შეუშლის სარისკო მსესხებლებს ამ ვარიანტის არჩევისგან, მაგრამ რეალურ სამყაროში ეს ყოველთვის არ ხდება.

მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიურომ (CFPB) გამოავლინა სულ უფრო პოპულარული ერთჯერადი თანხა, როგორც პოტენციურად სარისკოა, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მსესხებლებისთვის, რომელთაც აქვთ უფრო ხანგრძლივი სიცოცხლე, რომლებსაც არ აქვთ სხვა საპენსიო პერიოდი რესურსები. ეს ადრეული ასაკის პენსიონერები ემუქრებიან გამოიყენონ საკუთარი კაპიტალი პენსიაზე გასვლის დასაწყისში.

საპირისპირო იპოთეკა შესაძლებელს ხდის დარჩეს თქვენს სახლში მთელი ცხოვრება მაშინაც კი, როდესაც შემოსავალი ამოიწურება. ამასთან, ფულის გარეშე, მსესხებელს არა მარტო ექნება პრობლემა ცხოვრების ხარჯების გადახდაში, არამედ შეიძლება აღმოჩნდეს ჩამორთმევით. ეს იმიტომ ხდება, რომ სახლის მესაკუთრის დაზღვევისა და ქონების გადასახადის გადახდა - და სახლის კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნება არის ყველა პირობა იმისა, რომ შეგეძლოთ გააგრძელოთ საპირისპირო იპოთეკის ქონა.

CFPB– მ დაადგინა, რომ ფიქსირებული განაკვეთის მსესხებლები, ფაქტობრივად, უფრო მეტს იხდიან თავიანთ საპირისპირო იპოთეკურ სესხებზე, ვიდრე რეგულირებადი განაკვეთის მსესხებლები, ამ ხარჯების არ დაკმაყოფილების გამო. ერთჯერადი თანხის ამოღება ასევე უკუაგდებს იპოთეკურ მსესხებლებს თაღლითობის დიდ რისკს, რადგან მათ მიერ ნასესხები დიდი თანხა მიმზიდველი სამიზნეა ქურდებისთვის ან ხარბ ნათესავებისთვის.

(დაწვრილებით იხ უკუ იპოთეკური ხაფანგები, გაუფრთხილდით ამ უკუ იპოთეკურ თაღლითობას, და 5 ნიშანი იმისა, რომ საპირისპირო იპოთეკა ცუდი იდეაა.)

#2. Საკრედიტო ხაზი

თქვენი შანსი, რომ ამოწურათ საკრედიტო ხაზის გადახდის გეგმა-იქნება ეს მარტო თუ არა გამოყენებული ვადის ან ვადის გეგმის კომბინაცია, როგორც ეს აღწერილია შემდეგ ნაწილებში - დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ იყენებთ გეგმა. ჩვეულებრივი საშინაო კაპიტალის საკრედიტო ხაზისგან განსხვავებით (HELOC), საპირისპირო იპოთეკური საკრედიტო ხაზი შეუქცევადია. ტერმინი შეუქცევადი ნიშნავს, რომ ის არ შეიძლება გაუქმდეს ან შემცირდეს თქვენი ფინანსების ან სახლის ღირებულების ცვლილების გამო.

ეს შეუქცევადი სტატუსი ნიშნავს, რომ თქვენ არ ემუქრებით ფულზე წვდომის დაკარგვას. გარდა ამისა, თქვენი არსებული საკრედიტო ხაზი მცირდება მხოლოდ მასზე დაყრდნობით და იხდით მხოლოდ საპროცენტო და იპოთეკური დაზღვევის პრემიებს თქვენს მიერ ნასესხებ ფულზე. უფრო მეტიც, საკრედიტო ხაზით თქვენ მიიღებთ წვდომას დამატებით სახსრებზე დროთა განმავლობაში, რადგან გამოუყენებელი ნაწილი ყოველწლიურად იზრდება, იზრდება თუ არა თქვენი სახლის ღირებულება. თქვენი უკანა იპოთეკური საკრედიტო ხაზის გამოუყენებელი ნაწილი იზრდება იმავე საპროცენტო განაკვეთით, რომელსაც იხდით ნასესხებ ფულზე.

ზოგადად, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ თქვენი ძირითადი ლიმიტის 60% -მდე პირველ წელს, როდესაც გაქვთ თქვენი საკრედიტო ხაზი. მეორე წელს და შემდგომ შეგიძლიათ მიიღოთ დანარჩენი 40% - პლიუს რასაც არ იყენებდით პირველ წელს. რასაკვირველია, თუ ადრე გამოიყენებთ თქვენს მთელ საკრედიტო ხაზს, თქვენ არაფერი გექნებათ გამოიყენეთ მომავალ წლებში, თუ არ დაფარავთ სესხის ნაწილს ან მთლიანად, რაც გაზრდის თქვენს ძირითად თანხას ზღვარი.

დიახ, თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ საპირისპირო იპოთეკით თქვენი სიცოცხლის განმავლობაში თქვენი სესხის ბალანსის შესამცირებლად და ამის წინასწარ გადახდის ჯარიმა არ არსებობს. თქვენს კრედიტორს მოეთხოვება გამოიყენოს ნაწილობრივი დაფარვა ჯერ იმ პროცენტზე, რომელიც თქვენ გაქვთ ვალდებული, შემდეგ სესხის საფასურზე და ბოლომდე თქვენს ძირითადზე.

#3. ვადიანი უკუ იპოთეკა

ხუთი გადახდის გეგმიდან რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთით, ვადიანი და შეცვლილი ვადის გეგმები ასევე საფრთხეს უქმნით თქვენს უკანა იპოთეკურ შემოსავლებს. ვადიანი გადახდის გეგმები ითვალისწინებს თანაბარ ყოველთვიურ გადასახადებს წინასწარ განსაზღვრული გაჩერების თარიღით.

ვადიანი გადახდის გეგმით, თქვენ მიაღწევთ თქვენი სესხის ძირითად ლიმიტს - მაქსიმუმს, რომლის აღებაც შეგიძლიათ - ვადის ბოლოს. ამის შემდეგ, თქვენ ვერ შეძლებთ მიიღოთ დამატებითი შემოსავალი თქვენი უკანა იპოთეკით. თუმცა, თქვენ შეძლებთ დარჩეთ სახლში, ადრე ნახსენები გაფრთხილებებით-მიმდინარე გადასახადების გადახდა და შენარჩუნება-ერთჯერადი თანხის ნაწილში.

#4. შეცვლილი ვადის უკუ იპოთეკა

შეცვლილი ვადის გეგმები გაძლევთ განსაზღვრულ ყოველთვიურ გადასახადს წინასწარ განსაზღვრული თვის განმავლობაში, ასევე საკრედიტო ხაზზე წვდომას. ყოველთვიური გადასახადი იქნება უფრო მცირე ვიდრე პირდაპირ გეგმის არჩევისას, ხოლო საკრედიტო ხაზი უფრო მცირე იქნება ვიდრე საკრედიტო გეგმის სწორი ხაზის არჩევის შემთხვევაში.

შეცვლილი ვადის გეგმით, თქვენ მიიღებთ მხოლოდ ყოველთვიურ გადასახადებს წინასწარ განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში, მაგრამ საკრედიტო ხაზი ხელმისაწვდომი იქნება მანამ, სანამ არ ამოწურავთ. ამ გეგმის საშუალებით შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ ფული, თუკი საკრედიტო ხაზს ფრთხილად იყენებთ. თქვენ ასევე შეგიძლიათ სწრაფად ამოიწურათ ფული, თუ ადრე ამოწურავთ საკრედიტო ხაზს.

უფრო უსაფრთხო არჩევანია პირველ რიგში დაეყრდნოთ ვადიანი გადახდების ვადას, სანამ თქვენი საკრედიტო ხაზი გაიზრდება და მხოლოდ ამის შემდეგ დაეყრდნოთ ამ საკრედიტო ხაზს. თუ თქვენ არასოდეს იყენებთ საკრედიტო ხაზს, შეიძლება გქონდეთ საკმარისი კაპიტალი, რათა მოგაწოდოთ მომავალი მოქნილობა თქვენი სახლის გაყიდვის, სესხის დაფარვისა და გადაადგილებისთვის.

#5. ვადის უკან დაბრუნების იპოთეკა

გეგმები, რომელთაც აქვთ ყველაზე მცირე რისკი, რომ დამთავრდეს არის დამქირავებლის შეცვლილი ვადის გადახდის გეგმა - სანამ მსესხებელი იცავს სახლის მესაკუთრის დაზღვევას, ქონების გადასახადს და სახლის რემონტს. რომელიმე ამ საქმის შეუსრულებლობა ნიშნავს, რომ სესხი ხდება გადასახდელი და გადასახდელი.

ვადის გადახდის გეგმებს აქვთ რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთი და უზრუნველყოფენ თანაბარ ანაზღაურებას ყოველთვიურად, სანამ მინიმუმ ერთი მსესხებელი კვლავ ცხოვრობს სახლში, როგორც მათი ძირითადი საცხოვრებელი.

#6. მოდიფიცირებული ვადის უკან დაბრუნების იპოთეკა

შეცვლილი ვადა ითვალისწინებს როგორც ფიქსირებულ ყოველთვიურ გადასახადებს სიცოცხლისთვის, ასევე საკრედიტო ხაზის. ეს გაძლევთ უფრო მცირე თვიურ გადასახადს, ვიდრე თუ აირჩევდით ვადის გასვლის გეგმას და თქვენი საკრედიტო ხაზი უფრო მცირე იქნება ვიდრე საკრედიტო გეგმის სწორი ხაზის არჩევის შემთხვევაში.

კიდევ ერთხელ, თუ თქვენ არასოდეს გამოიყენებთ საკრედიტო ხაზს, თქვენ ნაკლები ვალი გექნებათ, ამიტომ კომბინაციის ეს ვარიანტი კარგი არჩევანია თქვენ გინდათ გარანტირებული შემოსავალი სიცოცხლისთვის, ნაკლები რისკით გამოიყენოთ მთელი თქვენი კაპიტალი და არ შეგეძლოთ ამის საშუალება გადაადგილება.

როგორ ავიცილოთ თავიდან შემოსავლების ამოწურვა

რაც შეიძლება დიდხანს ლოდინი საპირისპირო იპოთეკის აღების შესახებ არის ერთ -ერთი გზა, რათა შეზღუდავთ შემოსავლების გადარჩენის შანსებს. CFPB აფრთხილებს, რომ ახალგაზრდა პენსიონერებს, რომლებსაც აქვთ სიცოცხლის ხანგრძლივობა, აქვთ უფრო დიდი შანსი გამოიყენონ თავიანთი სახლის კაპიტალი საპირისპირო იპოთეკით. ეს არ არის პრობლემა, თუ მათ შეუძლიათ დაძველდნენ ადგილზე - დარჩნენ თავიანთ სახლებში სიცოცხლისთვის - მაგრამ ეს არის პრობლემა, თუ მათ სურთ ან სჭირდებათ მოგვიანებით გადაადგილება.

საპროცენტო განაკვეთების მომავალმა ზრდამ შეიძლება შეამციროს რამდენად შეგიძლიათ სესხის აღება, მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ უფროსი ხართ. ჯეკ მ. პენსილვანიის უნივერსიტეტის უორტონის სკოლის ფინანსთა ემერიტუსის პროფესორმა გუტენტაგმა შეისწავლა ეს საკითხი. მან აღმოაჩინა, რომ 62 წლის, რომელიც 72 წლამდე ელოდებოდა საპირისპირო იპოთეკის მიღებას და რომელმაც აირჩია საკრედიტო ხაზი გადახდის გეგმას შეუძლია გაზარდოს მათი საკრედიტო ხაზი 17% -ით იმ 10 წლის ლოდინით, თუ საპროცენტო განაკვეთები დარჩება იგივე თუ საპროცენტო განაკვეთები გაორმაგდება, იმავე მსესხებელს ექნება წვდომა 69% -ით უფრო მცირე ხაზზე. ამრიგად, რეალურად შეიძლება აზრი ჰქონდეს საკრედიტო გეგმის საპირისპირო იპოთეკურ ხაზს რაც შეიძლება ადრე, შემდეგ დატოვოს ხაზი ხელუხლებელი რაც შეიძლება დიდხანს, რათა გაიზარდოს მისი ზრდის პოტენციალი.

შეცვალეთ თქვენი ამჟამინდელი გეგმა

თუ თქვენ უკვე აიღეთ საპირისპირო იპოთეკა და ფიქრობთ, რომ შესაძლოა შემოსავლის ამოწურვის საფრთხის წინაშე აღმოჩნდეთ, ესაუბრეთ თქვენს გამსესხებელს თქვენი გადახდის გეგმის შეცვლის შესახებ. სანამ არ დადიხართ ფიქსირებული განაკვეთით, ერთჯერადი თანხით, შეგიძლიათ შეცვალოთ თქვენი გადახდის გეგმა-იმ პირობით, რომ დარჩებით თქვენი სესხის ძირითადი ლიმიტის ფარგლებში. დიდი კითხვა არის მიაღწიეთ თუ არა უკვე ახლოსა ძირითად ზღვარს. თქვენი გადახდის გეგმის შეცვლა გაცილებით მარტივია ვიდრე რეფინანსირება და მოითხოვს მხოლოდ $ 20 ადმინისტრაციულ საფასურს.

არასასესხო მეუღლის დილემა

მიუხედავად იმისა, თუ რომელი გადახდის გეგმას აირჩევთ, თუ გყავთ ახალგაზრდა, არასასესხო მეუღლე, ისინი ემუქრებიან საპირისპირო იპოთეკურ შემოსავალს, თუ თქვენ პირველად მოკვდებით. კანონები, რომლებიც ამოქმედდა 2015 წელს, იცავს კვალიფიციურ არა სესხის მიმღებ მეუღლეებს სახლიდან გასვლისგან, თუ მათი მსესხებელი მეუღლე წინ უსწრებს მათ. ამასთან, მსესხებლებს, რომლებიც არ იღებენ სესხს, არ აქვთ უფლება მიიღონ დამატებითი გადახდები მსესხებლის გარდაცვალების შემდეგ. ეს წესი აადვილებს გადარჩენილ, არესესხებულ მეუღლეებს, რომ ეფექტურად გაძლონ საპირისპირო იპოთეკური შემოსავლები.

გადარჩენილ მეუღლეს შეუძლია გაყიდოს სახლი და გადაიხადოს საპირისპირო იპოთეკა. თუმცა, იმისდა მიხედვით, თუ რამდენად ღირს სახლი და რამდენად მაღალია სესხის ბალანსი, გაყიდვამ შეიძლება არ დატოვოს გადარჩენილ მეუღლეს საკმარისი ბუდე კვერცხი სიცოცხლისთვის. თუ გადარჩენილ მეუღლეს აქვს საკმარისი შემოსავალი რეგულარული, წინამორბედი იპოთეკური სესხის მისაღებად, შესაძლოა შესაძლებელი იყოს საპირისპირო იპოთეკის დაფინანსება.

თუ საპირისპირო იპოთეკური ბალანსი უფრო მაღალია, ვიდრე სახლის ღირებულება, საუკეთესო ვარიანტია გადარჩენილი მეუღლის შენარჩუნება სახლში ცხოვრება - გამსესხებლის გაყიდვა ან ნება დართვა, გადარჩენილს არ დარჩეს საცხოვრებელი ადგილი და ნაღდი ფული სახლში

(Იხილეთ ასევე, უკუ იპოთეკა: შეიძლება თქვენმა ქვრივმა დაკარგოს სახლი?)

დედააზრი

მიუხედავად იმისა, რასაც რამოდენიმე პირიქით იპოთეკური რეკლამა აფიქრებინებს ხანდაზმულებს, არსებობს მრავალი გზა საპირისპირო იპოთეკური სესხის შემოსავლის ასაღებად. სანამ თქვენ ან თქვენს ახლობელს აიღებთ ამ ტიპის სესხს, მნიშვნელოვანია გესმოდეთ ის გარემოებები, რომლის მიხედვითაც უკუ იპოთეკური სესხი არ უზრუნველყოფს სიცოცხლის ფინანსურ უზრუნველყოფას. გამოიყენეთ ეს ცოდნა აიღოთ თუ არა ამგვარი სესხი და რომელი გეგმაა ყველაზე გონივრული და უზრუნველყოფს საუკეთესო უსაფრთხოებას.

(Იხილეთ ასევე, შედარება იპოთეკური სესხების წინააღმდეგ წინ იპოთეკური სესხი, 5 უკანა იპოთეკის 5 საუკეთესო ალტერნატივადა FHA უკუ იპოთეკის მიღების წესები.)