ფიქსირებული ან ცვლადი განაკვეთის იპოთეკა: რომელია უკეთესი ახლა?

მარტის მდგომარეობით 2018, 28 იანვარს, Bankrate.com– ის გამსესხებლების გამოკითხვამ აჩვენა, რომ იპოთეკური განაკვეთი იყო 4.30% 30 წლიანი ფიქსირებული, 3.72% 15 წლიანი ფიქსირებული და 4.05% პირველი ხუთი წლის განმავლობაში 5/1 რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკით (ARM). ეს არის ეროვნული საშუალოები; იპოთეკური განაკვეთები განსხვავდება ადგილმდებარეობის მიხედვით და დიდად არის დამოკიდებული თქვენს საკრედიტო ქულაზე.

ასე რომ, პირველი ნაბიჯი იმის დასადგენად, არის თუ არა ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა თუ ARM არის საუკეთესო არჩევანი დღევანდელ ბაზარზე, ეს არის რამდენიმე კრედიტორთან საუბარი, რათა გაირკვეს რა განაკვეთის კვალიფიკაცია გაქვთ და რა სესხის პირობებს აქვს თქვენთვის მნიშვნელობა თქვენი საკრედიტო ქულის, შემოსავლის, ვალების, წინასწარი გადახდის და ყოველთვიური გადასახადის გათვალისწინებით ახერხებს.

მას შემდეგ რაც გაიგებთ რა საპროცენტო და ვადიან კრედიტორებს შეეხებათ თქვენ, როგორ ირჩევთ ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკასა და ARM- ს შორის? განვიხილოთ ეს ფაქტორები.

დაფიქსირდა vs. ARM: ყოველთვიური გადახდის სხვაობა

ყოველ 100,000 აშშ დოლარზე, რომელსაც თქვენ სესხებთ, აი რას გადაიხდით თვეში თითოეული ძირითადი ტიპის იპოთეკისთვის ზემოთ ჩამოთვლილი ეროვნული საშუალო საპროცენტო განაკვეთით:

-30 წლიანი, ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკა: $ 495.

-15 წლიანი, ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკა: 726 $.

- 5/1 რეგულირებადი განაკვეთი იპოთეკით: $ 480 პირველი 60 თვის განმავლობაში.

მხოლოდ ყოველთვიურ გადასახადს რომ შევხედოთ, რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა ჩანს, რომ ეს შეიძლება იყოს უკეთესი არჩევანი. ეს არის ყველაზე იაფი ვარიანტი თვეში 15 დოლარით. რაც უფრო დიდია თქვენი იპოთეკური სესხი, მით უფრო დიდია ყოველთვიური დანაზოგი. თუ თქვენ ისესხებთ ნახევარ მილიონს, დაზოგავთ 73 დოლარს თვეში რეგულირებადი განაკვეთით.

არის ეს განსხვავება საკმარისად დიდი იმისათვის, რომ აიღოს დამატებითი რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია ARM– სთან?

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის სახეები

ARM– ები მრავალი სახისაა. ყველაზე პოპულარულია ჰიბრიდული ARM და აქედან, ყველაზე პოპულარული ვარიანტია 5/1 ARM, რასაც მოყვება 3/1, 7/1 და 10/1 ARM.

აი, როგორ მუშაობს ჰიბრიდული ARM– ები: მაგალითად, 5/1 ARM– ს აქვს ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი პირველი ხუთი წლის განმავლობაში, რომელსაც ეწოდება შესავალი პერიოდი. ამის შემდეგ, საპროცენტო განაკვეთი მორგდება წელიწადში ერთხელ სესხის დარჩენილი ვადის განმავლობაში (ვთქვათ, კიდევ 25 წელი). არის იარაღები, რომლებიც უფრო იშვიათად რეგულირდება წელიწადში ერთხელ, მაგალითად 3/3 და 5/5 ARM, მაგრამ მათი მიღწევა ძნელია. რაც უფრო გრძელია საწყისი პერიოდი, მით უფრო მცირე იქნება სხვაობა ARM– ის საპროცენტო განაკვეთსა და ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთის საპროცენტო განაკვეთს შორის.

შეერთებულ შტატებში, იარაღის უმეტესობის საპროცენტო განაკვეთი ემყარება აშშ -ს სახაზინო განაკვეთს. სახაზინო განაკვეთები ამჟამად ძალიან დაბალია, ასე რომ, თუ თქვენ აიღებთ ARM– ს ახლა, დიდი შანსია, რომ თქვენი საპროცენტო განაკვეთი გაიზრდება, როდესაც ARM– ის შესავალი პერიოდი დასრულდება. ფედერალურმა რეზერვმა საპროცენტო განაკვეთები მარტში ერთხელ გაზარდა და მოსალოდნელია, რომ ეს კიდევ ორჯერ გაიზრდება 2018 წელს, თითოეული ზრდა 0.25%-ია.

რისკის შემწყნარებლობა და სამომავლო გეგმები

როდესაც იღებთ ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთის იპოთეკას, თქვენ იცით, სანამ ხელს მოაწერთ დახურულ დოკუმენტებს, ზუსტად რამდენი იქნება თქვენი იპოთეკური გადახდა ყოველთვიურად იმდენი ხნით, რამდენადაც გაქვთ იპოთეკა. ბევრი აფასებს ამ სტაბილურობას.

ARM– ები ექვემდებარებიან საპროცენტო განაკვეთის რისკს, ან შესაძლებლობას, რომ საპროცენტო განაკვეთი შეიცვალოს. პირველადი ვადის გასვლის შემდეგ, ამ ტიპის იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი მორგებულია, რათა ასახოს მიმდინარე საბაზრო პირობები. როგორ იცით, რა იქნება ARM– ის საპროცენტო განაკვეთი, როდესაც ის განახლდება შესავალი პერიოდის შემდეგ?

კონკრეტული ARM– ის დეტალები - რასაც ჰქვია საპროცენტო განაკვეთის სტრუქტურის სტრუქტურა - გეუბნებათ რამდენად მაღალი იქნება თქვენი ყოველთვიური გადასახადი. მაგალითად, 5/1 ARM- ს შეიძლება ჰქონდეს კაპიტალური სტრუქტურა 2-2-6, რაც იმას ნიშნავს, რომ მეექვსე წელს (ხუთწლიანი შესავალი პერიოდის ამოწურვის შემდეგ) საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს 2%, მომდევნო წლებში საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს დამატებით 2% -ით წელიწადში, ხოლო მთლიანი საპროცენტო განაკვეთის ზრდა ვერასოდეს იქნება 6% -ზე მეტი მთელი ცხოვრების განმავლობაში სესხი.

თუ თქვენი შესავალი განაკვეთი 4%იყო, პირველი ხუთი წლის განმავლობაში, თქვენი საპროცენტო განაკვეთი იქნება 4%. მეექვსე წელს ის შეიძლება გაიზარდოს 2%-ით, რაც დამოკიდებულია აშშ-ის ხაზინის ერთწლიან განაკვეთზე, ასე რომ თქვენი განაკვეთი შეიძლება 6%-მდე გაიზარდოს. მეშვიდე წელს, თქვენი მაჩვენებელი შეიძლება გაიზარდოს კიდევ 2%-ით, 8%-მდე, ხოლო რვა წელს, თქვენი მაჩვენებელი შეიძლება კვლავ გაიზარდოს 2%-ით, რაც გახდება თქვენი განაკვეთი 10%. ამ დროს თქვენ მიაღწევდით 6% -იან ზღვარს; თქვენი მაჩვენებელი არასოდეს არ აღემატება 10%-ს.

მიუხედავად იმისა, რომ შეზღუდვა გარკვეულწილად ამცირებს თქვენს რისკს, $ 200,000, 30 წლიანი იპოთეკით, სხვაობა 4% პროცენტსა და 10% პროცენტს შორის არის ყოველთვიური გადასახადი დაახლოებით $ 955, დაახლოებით $ 1,755. თქვენ უნდა ჰკითხოთ საკუთარ თავს, არის თუ არა ყველაზე უარესი სცენარი, რომელიც დამატებით $ 800 თვეში რვადან 30 წლამდე არის ის, რისი საშუალებითაც შეგიძლიათ იცხოვროთ.

რამდენად მორგებულია თქვენი მაჩვენებელი ოდესმე, ეს დამოკიდებულია ARM– ის ინდექსის მაჩვენებელზე. თუ თქვენი ARM ინდექსირდება ერთწლიანი სახაზინო განაკვეთით და ეს განაკვეთი იგივეა მეექვსე წელს, რაც იყო პირველ წელს, თქვენი საპროცენტო განაკვეთი არ გაიზრდება მეექვსე წელს. თუმცა, თუ სახაზინო განაკვეთი გაიზარდა 3% -ით, თქვენი საპროცენტო განაკვეთი ექვს წელიწადში 2% -ზე მეტით არ გაიზრდება კაპიტალის გამო.

ადამიანები, რომლებიც იღებენ ARM– ს, ხშირად ფიქრობენ, რომ მოხდება ერთ – ერთი შემდეგი მოვლენა:

- ისინი ყიდიან სახლს სესხის აღორძინებამდე.

- მათი შემოსავალი გაიზრდება სესხის აღდგენამდე.

- მათ შეეძლებათ დაფინანსება სესხის განახლებამდე.

- საპროცენტო განაკვეთები დარჩება სტაბილური ან შემცირდება, რაც მათ აძლევს სესხის აღორძინებისას ანალოგიურ განაკვეთს.

თუ თქვენ ცხოვრობდით დიდი რეცესიის დროს, როდესაც ბევრ მსესხებელს ჰქონდა იარაღი, რომელსაც ამის საშუალება არ ჰქონდა საპროცენტო განაკვეთის გადატვირთვა, თქვენ იცით, რომ ხალხის მოლოდინი და ფინანსური რეალობა შეიძლება განსხვავდებოდეს დრამატულად მსესხებლებმა, რომელთაც სურთ აიღონ იარაღი რომელიმე ამ საერთო ვარაუდის მიხედვით, უნდა განიხილონ თუ არა ისინი მაინც შეუძლია მართოს იპოთეკური სესხი, თუ მათი ვარაუდები არ გამოდგება, მით უმეტეს, თუ საპროცენტო განაკვეთი იზრდება მაქსიმალურად რაც შეიძლება წადი თუ არა, ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა შეიძლება იყოს უკეთესი არჩევანი.

FHA იარაღი

ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA) იძლევა გარანტიას რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკურ სესხებზე, რაც კრედიტორებს საშუალებას აძლევს შესთავაზონ ისინი მსესხებლებს, რომლებსაც სჭირდებათ უფრო რბილი მოთხოვნები კვალიფიკაციის მისაღებად. FHA გთავაზობთ 1 წლიან ARM და 3, 5, 7 და 10 წლიან ჰიბრიდულ ARM. საპროცენტო განაკვეთი 1 წელზე და 3 წელზე ვერსიები არ შეიძლება გაიზარდოს წელიწადში 1% -ზე მეტი შესავალი პერიოდის შემდეგ ან 5% -ზე მეტი სიცოცხლის განმავლობაში სესხი. საპროცენტო განაკვეთი 5, 7 და 10 წლიან საბრძოლო იარაღზე არ შეიძლება გაიზარდოს 2% -ზე მეტი წელიწადში შესავალი პერიოდის შემდეგ, ხოლო სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის 6%.

FHA– ს ყველა იპოთეკის მსგავსად, მაშინ როდესაც FHA ARM– ს შეიძლება ჰქონდეს უფრო რბილი კვალიფიკაცია, ის მოითხოვს მსესხებლებს გადაიხადონ წინასწარი იპოთეკა სესხის თანხის 1.75% -ის დაზღვევა (რომელიც ჩვეულებრივ ირიცხება სესხზე და თქვენ გადაიხდით პროცენტს, როგორც შედეგი). ის ასევე მოითხოვს ყოველთვიური იპოთეკური დაზღვევის პრემიის გადახდას, რომლის ღირებულება დამოკიდებულია თქვენი სესხის ვადაზე და წინასწარ გადახდაზე. თუ, მაგალითად, თქვენ განახორციელებთ FHA– ს მინიმალურ წინასწარ გადახდას 3.5% –ით და აიღებთ 30 წლიან სესხს, თქვენ გადაიხდით ყოველწლიური სესხის ბალანსის 0.85% -ს იპოთეკის დაზღვევაში, სანამ არ გადაიხდით სესხს სავსე. ეს თანხა იყოფა 12 -ზე და დაემატება თქვენს ყოველთვიურ გადასახადს. 200,000 აშშ დოლარის ოდენობის სესხზე, წინასწარი პრემია დაგიჯდებათ 3,500 აშშ დოლარი, ხოლო ყოველთვიური იპოთეკური დაზღვევის პრემიები დაგიჯდებათ დაახლოებით 142 აშშ დოლარი თვეში პირველი წლის განმავლობაში და თანდათან შემცირდება ამის შემდეგ. ეს ხარჯები გაზრდის სახლის ფლობის ხარჯებს როგორც მოკლევადიან, ისე გრძელვადიან პერსპექტივაში და შეუძლია გახადოს ის ნაკლებად ხელმისაწვდომი.

არჩევანის გაკეთება ფიქსირებული განაკვეთის სესხსა და ARM- ს შორის

ახლა, როდესაც თქვენ იცით, როგორ ადარებენ შეიარაღებული ძალები ფიქსირებული საპროცენტო სესხებს, როგორ გადაწყვეტთ, რომელია თქვენი მდგომარეობისთვის ყველაზე გონივრული?

შონ ო. მაკგიჰანი, სესხის ოფიცერი ჰომერო გლენში, ილიას შტატში, ჩიკაგოს მახლობლად, იწონის ამ გზით. ”ჩვენი კლიენტების უმეტესობა ფიქსირებული განაკვეთის ჩარჩოში ხვდება. ისინი ტრადიციულად პირველად არიან სახლის მყიდველები, რომლებიც ყიდულობენ კონდო ან მარტოხელა ოჯახურ სახლს და არ იციან მათი სამომავლო გეგმები, ”-ამბობს ის. ”თუ ისინი საბოლოოდ გააჩენენ შვილებს და საჭიროებენ იქ დარჩენას გრძელვადიან პერსპექტივაში, ფიქსირებული განაკვეთი მათ გარკვეულობას და სტაბილურობას მისცემს იპოთეკური გადასახადების გადახდაში.”

ვინაიდან საპროცენტო განაკვეთები თითქმის არსად არის წასასვლელი დღევანდელ ბაზარზე, სახლების მყიდველების უმეტესობა არ არის დაინტერესებული რისკზე ARM.

”არსებული დაბალი საპროცენტო განაკვეთის გამო, მე ვიყენებ 30 წლიანი ფიქსირებული სესხის ვარიანტს დროის 90% წარსულში ექვსზე მეტი წელი პირველად სახლის მყიდველებისთვის, ”-ამბობს ლორენ აბრამსი, იპოთეკის მრჩეველი აბსოლუტური იპოთეკური ბანკინგი სან რამონში, კალიფორნია

”თუმცა, მნიშვნელოვანია საუბარი მყიდველის ქონების გრძელვადიან გეგმებზე. უმეტეს შემთხვევაში მყიდველებმა არ იციან ან არ შეუძლიათ წინასწარ განსაზღვრონ რა იქნება ეს გეგმები, ” - ამბობს ის. ”კლიენტები ხანდახან ამტკიცებენ, რომ ეს არის მხოლოდ საწყისი სახლი და [ისინი] იქ არ იქნებიან სამიდან ხუთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში.” მისი გამოცდილებით, ამ დროის ჩარჩოში შეიძლება რეალურად იყოს მხოლოდ ერთი წელიწადი, თუ არსებობს განქორწინება, სამუშაოს გადაცემა, ქორწინება ან შვილები, მაგრამ ეს ვადა ასევე შეიძლება ადვილად გაგრძელდეს 10-ზე მეტ წლამდე.

მსესხებლებს, რომლებიც ფიქრობენ, რომ უფრო მოკლე დროში იქნებიან სახლში და სურთ გამოიყენონ ARM, შეუძლიათ შეამცირონ მათი რისკი ყოველთვიური დანაზოგი საპროცენტო ანგარიშზე, რათა დაფაროს პოტენციურად უფრო მაღალი სამომავლო გადახდა, თუ ისინი ჯერ კიდევ სახლში არიან, როდესაც განაკვეთი არეგულირებს. მაგრამ "სინამდვილეში, სახლის მყიდველები, როგორც წესი, არ დაზოგავენ ამ ფულს", - ამბობს აბრამსი.

მდიდარი კლიენტები და ინვესტორები, რომლებსაც აქვთ გეგმა, რამდენ ხანს ატარებენ იპოთეკას და აქვთ პოტენციალი უფრო მაღალი გადასახადები მოგვიანებით უფრო სავარაუდოა, რომ დაინახოს ARM- ის მიმზიდველობა და უფრო სავარაუდოა, რომ ისარგებლებს მისი შემოღებით განაკვეთი.

თუ თქვენ გაქვთ შესაძლებლობა გადაიხადოთ უფრო მაღალი ყოველთვიური გადასახადები 15 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკით და დაგეგმოთ სახლში დარჩენა ა დიდი ხნის განმავლობაში, ეს დაზოგავს თქვენ ყველაზე მეტ ფულს გრძელვადიან პერსპექტივაში, რადგან მთლიანი პროცენტის გადახდა იქნება ბევრი ქვედა დღევანდელი ჯერ კიდევ ძალიან დაბალი 15 წლიანი განაკვეთების ჩაკეტვა, რა თქმა უნდა, უფრო იაფი იქნება, ვიდრე ARM– ის გრძელვადიანი ტარება, მიუხედავად იმისა, რომ ARM ახლა იაფია.

დედააზრი

მსესხებლების 10% -ზე ნაკლები ირჩევდა ARM– ებს 2017 წლის აგვისტოში, CoreLogic და Freddie Mac– ის მონაცემებით.

თუ გსურთ გამოიყენოთ ARM, რადგან მისი დაბალი საპროცენტო განაკვეთი დაგეხმარებათ დააფინანსოთ უფრო ძვირი ქონება, განიხილეთ არის თუ არა განსხვავება ქონების ხარისხში, რომელიც შეგიძლიათ მიიღოთ ARM– ით საპროცენტო რისკზე? ღირებული თქვენ ცდუნებას იტყვით: ”დიახ! რა თქმა უნდა! "საოცარი სასკოლო უბნის, ახალი ხის იატაკის ან მშვენიერი უბნის გამო. მაგრამ შეეცადეთ წარმოიდგინოთ, რას იგრძნობთ ამ ქონების მიმართ - და გაქვთ თუ არა ამის საშუალება მაინც, თუ ყოველთვიური გადასახადი გაორმაგდება რამდენიმე წლის შემდეგ. მსესხებლების უმრავლესობისთვის ამ მზარდი საპროცენტო განაკვეთის ბაზარზე, ფიქსირებული განაკვეთი ალბათ უფრო წინდახედულია.

Კითხვის გაგრძელება

• შეამოწმეთ მიმდინარე იპოთეკური განაკვეთები
• როგორ მუშაობს საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხზე
• იპოთეკის გადახდის სტრუქტურის გაგება
• იპოთეკური ქულები: რა აზრი აქვს?
• იპოთეკა: ფიქსირებული კურსი vs. რეგულირებადი განაკვეთი
• იპოვეთ საუკეთესო იპოთეკური ტარიფები
• გაქვთ კარგი იპოთეკური განაკვეთი? ჩაკეტე!
• ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ იპოთეკურ განაკვეთებზე
• იპოთეკური განაკვეთების პროგნოზირება: იყიდეთ, გაყიდეთ თუ რეფი?
• რეგულირებადი საპროცენტო იპოთეკა: რა ხდება მაშინ, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება
• როგორ მოქმედებს საპროცენტო განაკვეთი საბინაო ბაზარზე
• სახლის ფასი ან საპროცენტო განაკვეთი უფრო მნიშვნელოვანია?
• იპოთეკური ტარიფების ყიდვა