როგორ მოქმედებს საპროცენტო განაკვეთი საბინაო ბაზარზე

იპოთეკური სესხი მოდის ორი ძირითადი ფორმით - ფიქსირებული განაკვეთით და რეგულირებადი განაკვეთით - ზოგიერთი ჰიბრიდული კომბინაციით და თითოეულის მრავალჯერადი წარმოებით. საპროცენტო განაკვეთების ძირითადი გაგება და ეკონომიკური გავლენა, რომელიც განსაზღვრავს საპროცენტო განაკვეთების მომავალ კურსს, დაგეხმარებათ ფინანსურად გამართული იპოთეკური გადაწყვეტილებების მიღებაში. ასეთი გადაწყვეტილებები მოიცავს მიღებას არჩევანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკასა და რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკას შორის (ARM) ან გადასაწყვეტია რეფინანსირება რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკით.

როგორ განისაზღვრება საპროცენტო განაკვეთი?

საპროცენტო განაკვეთი არის თანხა, რომელიც დაფარულია კრედიტორის მიერ მსესხებლის მიერ მსესხებლის მიერ აქტივების გამოყენებისათვის. ბანკების მიერ დაწესებული საპროცენტო განაკვეთი განისაზღვრება რიგი ფაქტორებით, როგორიცაა ეკონომიკის მდგომარეობა. ქვეყნის ცენტრალური ბანკი ადგენს საპროცენტო განაკვეთს, რომელსაც თითოეული ბანკი იყენებს აპრ დიაპაზონი, რომელსაც ისინი გვთავაზობენ.

როდესაც ცენტრალური ბანკი ადგენს საპროცენტო განაკვეთებს მაღალ დონეზე, ვალის ღირებულება იზრდება. როდესაც დავალიანების ღირებულება მაღალია, ეს ხელს უშლის ადამიანებს სესხის აღებიდან და ანელებს მომხმარებელთა მოთხოვნას. ასევე, საპროცენტო განაკვეთები იზრდება ინფლაციასთან ერთად.

იპოთეკის წარმოების ხაზი

იპოთეკურ ინდუსტრიას აქვს სამი ძირითადი ნაწილი ან ბიზნესი: იპოთეკის შემქმნელი, აგრეგატორი და ინვესტორი.

იპოთეკის შემქმნელი არის კრედიტორი. კრედიტორები რამდენიმე ფორმით მოდის, საკრედიტო კავშირებიდან და ბანკიდან დაწყებული იპოთეკური ბროკერებით დამთავრებული. იპოთეკის შემქმნელები მომხმარებელს სესხებს აძლევენ და აძლევენ ბაზარს. ისინი ყიდიან სესხებს. ისინი კონკურენციას უწევენ ერთმანეთს საპროცენტო განაკვეთების, საფასურისა და მომსახურების დონის მიხედვით. საპროცენტო განაკვეთები და მოსაკრებლები, რომლებსაც ისინი იღებენ, განსაზღვრავს მათ მოგების ზღვარს. იპოთეკის შემქმნელთა უმეტესობა არ ატარებს „პორტფელის“ სესხებს (რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი არ ინარჩუნებენ სესხის აქტივს). ამის ნაცვლად, ისინი ყიდიან იპოთეკას მეორად იპოთეკურ ბაზარზე. საპროცენტო განაკვეთები, რომლებსაც ისინი მომხმარებელს აკისრებენ, განისაზღვრება მათი მოგების ზღვრებითა და იმ ფასით, რომლითაც მათ შეუძლიათ იპოთეკის გაყიდვა მეორად იპოთეკურ ბაზარზე.

აგრეგატორი ყიდულობს ახლად წარმოშობილ იპოთეკას სხვა დაწესებულებებისგან. ისინი მეორადი იპოთეკური ბაზრის ნაწილია. აგრეგატორთა უმეტესობა ასევე არის იპოთეკის შემქმნელი. აგრეგატორები აგროვებენ ბევრ მსგავს იპოთეკას, რათა შექმნან იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები (MBS)-პროცესი, რომელიც ცნობილია ფასიანი ქაღალდების სახელით. იპოთეკური უზრუნველყოფა არის ობლიგაცია, რომელსაც მხარს უჭერს იპოთეკური სესხები. იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები იყიდება ინვესტორებზე. ფასი, რომლითაც იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები შეიძლება გაიყიდოს ინვესტორებზე, განსაზღვრავს იმ ფასს, რომელსაც აგრეგატორები გადაიხდიან ახლად წარმოიშვა იპოთეკური სესხები სხვა კრედიტორებისგან და საპროცენტო განაკვეთები, რომელსაც ისინი სთავაზობენ მომხმარებელს საკუთარი იპოთეკური წარმოშობისათვის.

ბევრი ინვესტორია იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებში: საპენსიო ფონდები, ურთიერთდახმარების ფონდები, ბანკები, ჰეჯ-ფონდები, უცხოური მთავრობები, სადაზღვევო კომპანიები და ფრედი მაკი და ფანი მეი (მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმოები). როდესაც ინვესტორები ცდილობენ შემოსავლების მაქსიმალურად გაზრდას, ისინი ხშირად აწარმოებენ ფარდობითი ღირებულების ანალიზს იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებსა და სხვა ფიქსირებული შემოსავლის ინვესტიციებს შორის, როგორიცაა კორპორატიული ობლიგაციები. როგორც ყველა ფინანსური ფასიანი ქაღალდი, ინვესტორების მოთხოვნა იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებზე განსაზღვრავს იმ ფასს, რასაც ისინი გადაიხდიან ამ ფასიანი ქაღალდებისათვის.

ინვესტორების გავლენა იპოთეკურ განაკვეთებზე

დიდწილად, იპოთეკით დაფინანსებული უსაფრთხოების ინვესტორები განსაზღვრავენ იპოთეკური განაკვეთები შესთავაზა მომხმარებლებს. როგორც ზემოთ ავღნიშნეთ, იპოთეკის წარმოების ხაზი მთავრდება ინვესტორის მიერ შეძენილი იპოთეკით უზრუნველყოფილი უზრუნველყოფის სახით. თავისუფალი ბაზარი განსაზღვრავს საბაზრო კლირინგის ფასებს, რომელსაც ინვესტორები გადაიხდიან იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებში. ეს ფასები ბრუნდება იპოთეკურ ინდუსტრიაში, რათა დადგინდეს საპროცენტო განაკვეთები, რომლებიც შემოგთავაზებთ თქვენი სახლის ყიდვისას.

საპროცენტო განაკვეთის ფიქსირებული იპოთეკა

ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირდება იპოთეკის სიცოცხლის განმავლობაში. თუმცა, საშუალოდ, 30 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკას აქვს უფრო მოკლე სიცოცხლე, რაც გამოწვეულია იპოთეკური სესხების გადაადგილებით ან რეფინანსირებით. მთავარი წესი იყო ის, რომ სახლის მესაკუთრეები თავიანთ სახლებში რჩებოდნენ საშუალოდ შვიდი წლის განმავლობაში, რაც 2018 წელს 13 წლამდე გაიზარდა. თუმცა, სახლის მყიდველთა თითქმის ნახევარი (45%) ამბობს, რომ ისინი ელოდებოდნენ საკუთარ სახლში დარჩენას 16 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, ნათქვამია რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის 2020 წლის ანგარიშში.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ფასები უაღრესად კორელაციაშია აშშ-ის სახაზინო ობლიგაციების ფასებთან. ეს ნიშნავს, რომ 30 წლიანი იპოთეკით უზრუნველყოფილი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდის ფასი გადაინაცვლებს აშშ-ს სახაზინო ხუთწლიანი ბანკნოტი ან აშშ-ის სახაზინო 10 წლიანი ობლიგაცია დაფუძნებულია ფინანსურ პრინციპზე, რომელიც ცნობილია როგორც ხანგრძლივობა. პრაქტიკაში, 30 წლიანი იპოთეკის ხანგრძლივობა უფრო ახლოსაა ხუთწლიან ბანკნოტთან, მაგრამ ბაზარი ცდილობს გამოიყენოს 10 წლიანი ობლიგაცია, როგორც საორიენტაციო ნიშანი. ეს ასევე ნიშნავს იმას, რომ მომხმარებლებისთვის შემოთავაზებული 30 წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი უნდა გაიზარდოს ან შემცირდეს აშშ-ს სახაზინო 10 წლიანი ობლიგაციის შემოსავლიანობით. ობლიგაციის სარგებელი არის მისი კუპონის განაკვეთისა და ფასის ფუნქცია.

ეკონომიკური მოლოდინი განსაზღვრავს აშშ -ის სახაზინო ობლიგაციების ფასს და სარგებელს. ობლიგაციების ყველაზე უარესი მტერი არის ინფლაცია, რომელიც ამცირებს მომავალი ობლიგაციების გადახდის ღირებულებას - როგორც კუპონური გადახდები, ასევე ძირითადი თანხის დაფარვა. ამრიგად, როდესაც ინფლაცია მაღალია ან მოსალოდნელია ზრდა, ობლიგაციების ფასი ეცემა, რაც ნიშნავს რომ მათი შემოსავალი იზრდება - არსებობს უკუკავშირი ობლიგაციების ფასსა და მის სარგებელს შორის.

ფედერალური ფედერაციის როლი

ფედერალური სარეზერვო სისტემა დიდ როლს ასრულებს ინფლაციის მოლოდინში. ეს იმიტომ ხდება, რომ ობლიგაციების ბაზარი აცნობიერებს რამდენად კარგად აკონტროლებს ფედერალური სარეზერვო სისტემა ინფლაციას მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთების ადმინისტრირება განსაზღვრავს გრძელვადიან საპროცენტო განაკვეთებს, როგორიცაა შეერთებული შტატების ხაზინის შემოსავალი 10 წლიანი ობლიგაცია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ფედერალური სარეზერვო სისტემა ადგენს მიმდინარე მოკლევადიან საპროცენტო განაკვეთებს, რასაც ბაზარი განმარტავს გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთების დასადგენად, როგორიცაა აშშ-ის სახაზინო 10 წლიანი ობლიგაციის სარგებელი.

გახსოვდეთ, 30 წლიანი იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთები უაღრესად არის დაკავშირებული აშშ – ის სახაზინო 10 წლიანი ობლიგაციის შემოსავალთან. თუ თქვენ ცდილობთ პროგნოზირებას, თუ რას გააკეთებს მომავალში 30 წლიანი იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი, უყურეთ და გაიგეთ შემოსავალი აშშ – ს სახაზინო 10 წლიან ობლიგაციაზე (ან ხუთწლიან კუპიურაზე) და მიჰყევით რას ამბობს ბაზარი ფედერალური სარეზერვო ფულის შესახებ პოლიტიკა.

რეგულირებადი საპროცენტო იპოთეკა (ARM)

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება შეიცვალოს ყოველთვიურად, ყოველ ექვს თვეში ერთხელ, ყოველწლიურად ან უფრო იშვიათად, რაც დამოკიდებულია იპოთეკის პირობებზე. საპროცენტო განაკვეთი შედგება ინდექსის ღირებულებისა და მინდვრისგან. ეს ცნობილია როგორც სრულად ინდექსირებული საპროცენტო განაკვეთი. ის ჩვეულებრივ მრგვალდება პროცენტული პუნქტის მერვეზე. ინდექსის ღირებულება ცვალებადია, ხოლო ზღვარი ფიქსირდება იპოთეკის სიცოცხლის განმავლობაში. მაგალითად, თუ ინდექსის ამჟამინდელი ღირებულებაა 6.83%და ზღვარი არის 3%, პროცენტული პუნქტის უახლოეს მერვემდე დამრგვალება გახდება სრულად ინდექსირებული საპროცენტო განაკვეთი 9.83%. თუ ინდექსი დაეცა 6.1%-მდე, სრულად ინდექსირებული საპროცენტო განაკვეთი იქნება 9.1%.

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი დაკავშირებულია ინდექსთან. არსებობს რამდენიმე განსხვავებული იპოთეკური ინდექსი, რომლებიც გამოიყენება სხვადასხვა რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკისთვის, რომელთაგან თითოეული აგებულია საპროცენტო განაკვეთების გამოყენება აქტიურად ვაჭრობის ფინანსურ უზრუნველყოფაზე, საბანკო სესხზე ან ბანკის ტიპზე ანაბარი. ყველა განსხვავებული იპოთეკური ინდექსი ფართოდ არის დაკავშირებული ერთმანეთთან. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ისინი ერთი მიმართულებით მოძრაობენ, ზევით თუ ქვევით, როდესაც ეკონომიკური პირობები იცვლება.

იპოთეკური ინდექსების უმეტესობა განიხილება მოკლევადიანი ინდექსებით. "მოკლევადიანი" ან "ვადიანი" ეხება ფასიანი ქაღალდების, სესხების ან ანაბრების ვადას, რომლებიც გამოიყენება ინდექსის შესაქმნელად. როგორც წესი, ნებისმიერი ფასიანი ქაღალდი, სესხი ან ანაბარი, რომელსაც აქვს ერთი წელი ან ნაკლები ვადა, განიხილება როგორც მოკლევადიანი. მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთების უმეტესობა, მათ შორის იპოთეკური ინდექსების შესაქმნელად, მჭიდრო კავშირშია საპროცენტო განაკვეთთან, რომელიც ცნობილია როგორც ფედერალური ფონდების განაკვეთი.

ცვლილებების პროგნოზირება

თუ თქვენ ცდილობთ პროგნოზირება მოახდინოთ საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებებზე რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკურ სესხებზე, შეხედეთ შემოსავლების მრუდის ფორმას. სარგებელი მრუდი წარმოადგენს აშშ – ს სახაზინო ობლიგაციების შემოსავლებს სამი თვიდან 30 წლამდე ვადით.

როდესაც მრუდის ფორმა ბრტყელი ან ქვევით არის დახრილი, ეს ნიშნავს, რომ ბაზარი ელოდება ფედერალურ რეზერვს მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთების სტაბილურობის შენარჩუნების ან დაბალი დონის გადაადგილებისგან. როდესაც მრუდის ფორმა აღმავალია, ბაზარი ელოდება, რომ ფედერალურმა რეზერვმა მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღლა აიწიოს.

მრუდის სიმკვეთრე ორივე მიმართულებით არის იმის მანიშნებელი, თუ რამდენად ელოდება ბაზარი ფედერალური რეზერვისგან მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას ან შემცირებას. Fed– ის ფიუჩერსების ფასი ასევე არის მომავალი მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთების ბაზრის მოლოდინის მაჩვენებელი.

დედააზრი

იმის გაგება, თუ რა გავლენას ახდენს მიმდინარე და მომავალში ფიქსირებული და რეგულირებადი იპოთეკური განაკვეთები დაგეხმარებათ ფინანსურად გამართული იპოთეკური გადაწყვეტილებების მიღებაში. მაგალითად, მას შეუძლია აცნობოს თქვენს გადაწყვეტილებას ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკაზე მორგებული საპროცენტო განაკვეთის არჩევის შესახებ და დაგეხმაროთ გადაწყვიტოთ როდის აქვს აზრი რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის დაფინანსებას.

არ დაიჯერო ყველაფერი, რაც ტელევიზორში გესმის. ეს ყოველთვის არ არის "კარგი დრო თქვენი რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთის დაფინანსებისათვის, სანამ საპროცენტო განაკვეთი არ გაიზრდება". საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება კიდევ უფრო გაიზარდოს წინ - ან შეიძლება შემცირდეს. გაარკვიეთ რას ამბობს შემოსავლის მრუდი.