რას ნიშნავს ყიდვა?

რა არის ყიდვა?

ყიდვა არის ერთგვარი ფასდაკლება დაკავშირებული სახლის იპოთეკური სესხი. ის გულისხმობს გამსესხებელს მსესხებლისთვის ფულადი სტიმულის შეთავაზებას უფრო მაღალი თანხის სანაცვლოდ საპროცენტო განაკვეთი სესხზე.

საერთოდ, შესყიდვები უფრო მომგებიანია მსესხებლისთვის, თუ ისინი ელიან, რომ შეძენილ ქონებას გადაუყიდიან მოკლე დროში. მნიშვნელოვანია, რომ ფულადი სტიმული არ შეიძლება აღემატებოდეს ანგარიშსწორების ხარჯები დაკავშირებულია სესხთან.

შესყიდვების გააზრება

შესყიდვები ჩვეულებრივ გამოიყენება იპოთეკური მსესხებლების მიერ, რომელთაც სურთ მათი შემცირება ჯიბიდან სესხის დაფარვის ხარჯები. იმის გამო, რომ შესყიდვა იწვევს სესხის უფრო მაღალ საპროცენტო განაკვეთს, მსესხებელი ფაქტიურად ისესხებს ფულს ამ უმაღლესი განაკვეთით და იყენებს მას ანგარიშსწორების ხარჯების ნაწილობრივ ან მთლიანად.

ვინაიდან უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი ვრცელდება იპოთეკის მთელ ბალანსზე, შესყიდვის არჩევაა ზოგადად მხოლოდ ეკონომიკურია, თუ მსესხებელი არ აპირებს იპოთეკის შენარჩუნებას ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში დროის ამ სიტუაციებში, წინასწარი ფულადი სტიმული შეიძლება უფრო მეტად აანაზღაუროს გაზრდილი საპროცენტო ღირებულება, იმის გათვალისწინებით, რომ ეს საპროცენტო ხარჯები იქნება დაფარული მხოლოდ შეზღუდული პერიოდის განმავლობაში.

კიდევ ერთი მოსაზრება, რომლის შესახებაც უნდა იცოდეთ, არის ის, რომ შესყიდვები ზოგჯერ გადახდილია იპოთეკური ბროკერები. ამ სიტუაციებში, საბროკერო ფაქტიურად შეიძლება იყოს წახალისებული, რომ წაახალისოს მსესხებლები იპოთეკურ სესხებზე საბაზრო განაკვეთებზე, რომლებიც ასევე ცნობილია როგორც სარგებელი სპრედის პრემიები (YSP). თუ ეს შესყიდვის ღონისძიებები მკაფიოდ არ არის გამჟღავნებული მყიდველისთვის, მათ შეუძლიათ შექმნან ა ინტერესთა კონფლიქტი ორ მხარეს შორის.

2010 წლამდე იპოთეკური ბროკერების გამოსყიდვის ფასდაკლება ხშირად დაფარული იყო იპოთეკური სესხის პირობებში ისინი გაყიდეს, რაც ართულებს მსესხებლებს იმის დადგენას, თუ როდის იხდიდნენ YSP იპოთეკურ სესხზე სესხები. მას შემდეგ, ფედერალური გაიდლაინების ცვლილებები ახალი სესხის შეფასებისათვის მოითხოვს, რომ იპოთეკური ბროკერების YSP– ები მკაფიოდ იყოს გამჟღავნებული მყიდველისთვის.

მიუხედავად ამ გაუმჯობესებისა, პოტენციური კონფლიქტების რისკი კვლავ რჩება. კერძოდ, ხანდახან იძლევიან შესყიდვის ფასდაკლებებს და სხვა მსგავს სტიმულებს სესხის ოფიცრები თავად საკრედიტო დაწესებულებების ფარგლებში. ამ გარემოებებში, მსესხებლისთვის შეიძლება იყოს მცირე პრაქტიკული შესაძლებლობა იმის დადგენა, გავლენას ახდენს თუ არა ის განაკვეთები, რომლებსაც ისინი იხდიან. როგორც სიფრთხილე, მსესხებლებმა უნდა დაუსვან ფრთხილად და უშუალო კითხვები თავიანთ სესხის ოფიცრებს, რომელთა შესახებ, თუკი არსებობს, წამახალისებელი პროგრამებია მათ სესხთან დაკავშირებით.

ყიდვის რეალური მაგალითი

საილუსტრაციოდ, განვიხილოთ მყიდველი, რომელსაც სურს უზრუნველყოს 100,000 აშშ დოლარის იპოთეკა. ბანკის მიერ შემოთავაზებული სტანდარტული საპროცენტო განაკვეთი არის 4.50%. თუმცა, მყიდველს სურს გამოიყენოს შესყიდვა, რომელიც უტოლდება სესხის ღირებულების 2.50% -ს. ამ სცენარში, მყიდველი მიიღებს ფულადი სტიმულს $ 2,500 ნორმალურზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთის მიღების სანაცვლოდ.

მიუხედავად იმისა, რომ ახალი საპროცენტო განაკვეთის ზუსტი დონე მოლაპარაკებას ექვემდებარება, ტიპიური ფორმულა არის ის, რომ ფასდაკლების თითოეულ პროცენტს მოჰყვება იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთის 0.25% -იანი ზრდა. ამრიგად, ზემოაღნიშნულ მაგალითში, 2.50% ფულადი წახალისება გამოიწვევს 0.625% განაკვეთის ზრდას. შესაბამისად, ახალი საპროცენტო განაკვეთი იქნება 5.125%.