모기지 없이 더 빨리 되는 방법

일부 저당 차용인은 "얼마나 감당할 수 있습니까?"라는 두 가지 사항만 염두에 둡니다. "월별 지불액은 얼마입니까?" 그들은 모기지 부채로 재정을 최대한 활용하고 이자만 또는 마이너스 상각 그들의 월 지불을 최소화하기 위해 모기지. 그런 다음 주택 가격 상승에 의존하여 모기지 잔고가 일정하거나 증가하는 것과 관련된 위험을 제거합니다.

많은 경우에, 이러한 주택 소유자가 운이 좋게도 주택에 일부 자산을 축적할 수 있다면, 주택 담보 대출 또는 현금화 재융자 그런 다음 그 수익을 추가 구매, 소비자 부채 상환 또는 추가 투자에 사용합니다. 위험한 소리? 그것은이다. 이 기사에서 우리는 당신이 감당할 수 있는 모기지를 가지고 있는지 확인하고 그것을 빨리 갚음으로써 자산을 구축하는 방법을 보여줄 것입니다.

모기지 수학 합산하기

모든 모기지에는 상각 일정. 분할 상환 일정은 첫 번째 지불에서 시작하여 최종 지불로 끝나는 각 예약 모기지 지불을 시간순으로 나열한 표입니다.

분할 상환 일정에서 각 지불은 이자 지불 그리고 원금 지급. 상각 일정의 초기에는 총 지불액의 많은 부분이 이자이고 전체 지불액의 작은 부분이 원금입니다. 모기지론을 지불함에 따라 이자로 할당된 금액은 감소하고 원금에 할당된 금액은 증가합니다.

상각 계산은 세 부분으로 나누면 가장 쉽게 이해할 수 있습니다.

파트 1 - 열 5: 총 월별 지불
월별 총 지불액의 계산은 아래 공식으로 표시됩니다.

​NS=1−(1+NS)−NSNSNS​​어디:NS=정기 결제 금액NS=모기지론의 남은 원금 잔액NS=정기 이자율NS=남은 예정된 지불 수​

파트 2 - 열 6:정기 이자

부과되는 기간별 이자의 계산은 다음과 같이 계산됩니다.

정기이자율(3열) x 원금잔액(4열)

참고: 3열의 이자율은 연간 이자율입니다. 정기 이자율에 도달하려면 12(개월)로 나누어야 합니다.

3부 - 7열: 원금 지급
정기 원금 지급액의 계산은 다음 공식으로 표시됩니다.

총액(5열) – 정기이자 지급(6열)

그림 2는 30년 만기 8% 고정 모기지 상환 일정을 보여줍니다. 공간을 위해 처음 5개월과 마지막 5개월만 표시됩니다.

상각 일정은 그림 1에 표시된 동일한 모기지 원금 잔액에 대해 매월 $300를 추가로 지불하는 것이 기간을 단축하는 방법을 보여줍니다. 모기지 기간을 약 21년 10개월(총 262개월 대 360개월)로 줄이고 모기지 기간 동안 지불해야 하는 총이자 금액을 다음과 같이 줄입니다. $209,948.

보시다시피, 모기지 원금 잔액은 매달 추가로 300달러를 추가로 지불하는 것보다 더 많이 감소합니다. 남은 기간에 부과되는 이자를 줄임으로써 더 많은 돈을 절약할 수 있습니다.

예를 들어, 30년 모기지가 시작될 때 24개월 동안 매월 추가 $300를 지불했다면 원금 잔액이 감소되는 추가 금액은 $7,200(또는 $300 x 24)보다 큽니다. 두 번째 해가 끝날 때까지 매월 $300를 추가로 지불하여 절약한 실제 금액은 $7,430.42입니다. 모기지론의 첫 2년 동안 $200를 저축했습니다. 화합물 모기지 수명을 통해!

매월 모기지 원금 잔액에 $300를 추가로 적용할 때 더 많은 비율이 적용되기 때문입니다. 예정된 모기지 지불은 다음 달의 모기지 원금에 적용됩니다.

빠른 모기지 지불의 진정한 이점

선지급의 진정한 이점은 절약된 것과 포기한 것을 계산하여 측정됩니다. 예를 들어, 위에 표시된 모기지에 대해 매월 $300를 추가로 지불하는 대신 $300를 다른 일에 사용할 수 있습니다. 이것은 비용 편익 분석.

위의 할부 상환 일정에 표시된 모기지를 가진 소비자가 월 300달러의 모기지 상환을 가속화할지 여부를 결정하려고 한다고 가정해 보겠습니다. 소비자는 아래와 같이 세 가지 선택을 고려하고 있습니다. 각 옵션에 대해 비용 대비 이점 또는 절약할 수 있는 것과 포기할 수 있는 것을 계산합니다. (이 예에서는 주택 담보 대출을 통해 주택 담보를 활용하는 것이 선택 사항이 아니라고 가정합니다. 또한 모기지 이자에 대한 세금 공제도 무시할 것이며, 이는 수치를 약간 변경할 수 있습니다.)

집주인의 세 가지 옵션은 다음과 같습니다.

1. 보트를 사기 위해 10%의 이자율로 14,000달러의 5년 소비자 대출을 받습니다.
2. 연이율 15%(일일 복리)가 있는 12,000달러의 신용 카드 빚을 갚습니다.
3. 주식 시장에 투자.

옵션 1: 보트 구매
보트 구매 결정은 즐거움과 경제성의 문제입니다. 다른 많은 소비자 "장난감"과 마찬가지로 보트는 감가상각 유산. 비유동성 감가상각 자산을 구매하기 위해 가계 부채를 추가하면 가계 대차 대조표에 위험이 추가됩니다. 이 소비자는 보트를 소유함으로써 얻는 효용(쾌락)과 결정의 진정한 경제성을 저울질해야 합니다.

10%의 이자율과 5년 기간의 보트에 대한 $14,000 대출의 월 상환액은 $297.46이라고 계산할 수 있습니다.

비용-편익 분석
주택 소유자가 보트를 사는 대신 모기지론의 처음 5년 동안 300달러를 선지급했다면, 이렇게 하면 모기지 수명이 47개월 단축되어 47개월 동안 2,935.06달러를 절약할 수 있습니다. 미래. 3% 사용 할인율 이것은 가지고있다 현재 가치 59,501달러. 또한, 모기지 상환을 가속화하면 5년 기간이 끝날 때까지 모기지 원금 잔액이 추가로 $21,599 감소합니다. 부채의 조기 퇴직은 가계 대차 대조표의 위험을 줄입니다.

보트를 구매하기로 결정함으로써 소비자는 $14,000 보트를 소유하기 위해 5년 동안 월 $297.46를 소비합니다. 60개월 동안 매월 $297는 $16,554의 현재 가치와 같습니다.

모기지에 300달러를 넣으면 이 소비자는 모기지 기간 동안 59,501달러를 절약할 수 있습니다. 보트를 구입한다는 것은 재판매 가치가 하락할 가능성이 있는 14,000달러 보트를 구입하기 위해 16,554달러를 지출하는 것을 의미합니다.

따라서 소비자는 보트를 소유하는 즐거움이 경제적으로 큰 차이를 보일 만한 가치가 있는지 자문해야 합니다.

옵션 2: $12,000 신용 카드 빚 갚기
신용 카드 이자의 일일 복리 계산은 이 계산을 복잡하게 만듭니다. 신용 카드 이자는 매일 복리로 부과되지만 소비자는 매일 지불할 가능성이 없습니다. 그러나 상환 일정을 계산하면 소비자가 5년 동안 매월 약 $300를 지불하면 신용 카드 빚을 탕감할 수 있다고 합니다.

첫 번째 예에서와 같이 처음 5년 동안 매월 $300의 모기지 상환금을 가속화하면 주택 소유자는 미래 지불 절감액 $59,501의 현재 가치를 갖게 됩니다.

신용 카드 부채를 없애기 위해 5년 동안 월 300달러를 지불하면 소비자는 연 15%의 이자로 신용 카드 부채 12,000달러를 탕감할 수 있습니다.

소비자가 모기지 상환을 가속화하면 신용 카드 부채에 이자가 계속 발생하고 미지불 잔액이 증가하는 비율로 증가할 것임을 알고 있습니다. 60개월 동안 연 15%의 비율로 매일 $12,000를 복리하면 $25,400가 됩니다. 5년 동안 모기지 상환을 가속화한 후 소비자가 상환을 시작할 수 있다고 가정하면 한 달에 $300씩 신용카드 빚을 갚는다면 한 달에 $300로 신용카드 빚을 갚는 데 50년 이상이 걸릴 것입니다. 가리키다. 이 경우 신용카드 빚을 먼저 갚는 것이 가장 경제적인 선택입니다.

옵션 3: 주식 시장에 투자
우리는 이미 소비자가 모기지의 첫 5년 동안 300달러의 모기지 상환을 가속화함으로써 59,501달러의 현재 가치를 절약할 수 있음을 보여주었습니다. 모기지 상환 가속화 저축을 주식 시장에서 얻을 수 있는 수익과 비교하기 전에 같은 기간 동안 우리는 주식 시장 수익률에 대한 가정을 하는 것이 극도로 위험한. 주식 시장 수익률은 변동성이 있습니다. S&P 500 지수의 역사적 평균 연간 수익률은 약 11%이지만 어떤 해는 상승하고 어떤 해는 하락합니다.

모기지에 300달러를 넣는 것은 미래 모기지 상환금의 현재 가치인 59,501달러와 모기지 첫 5년 동안 모기지 원금에서 $21,599 감소. 이것은 부채와 관련된 위험을 줄입니다.

소비자가 주식 시장에 5년 동안 매달 300달러를 투자하기로 결정하면(연평균 수익률이 11%라고 가정하면) 전체 포트폴리오가 생성됩니다. 현재 가치 $20,536(3% 할인)인 $23,855의 가치는 가속 모기지를 통해 실현된 현재 가치 $59,501보다 훨씬 낮습니다. 지불.

그러나 $23,855가 60개월 이후부터 313개월까지 계속해서 11%의 연간 수익을 올릴 것이라고 가정하면 모기지 지불이 제거되는 시점 - 해당 시점에서 포트폴리오의 총 가치는 $239,989. 이것은 미래의 모기지 지불 저축의 현재 가치인 $129,998보다 큽니다.

그러면 장기적으로 주식 시장에 투자하는 것이 경제적으로 더 합리적일 수 있다는 결론을 내릴 수 있지만 이는 완벽한 세상에서만 가능한 일입니다.

결론

주택 소유자는 더 큰 모기지가 주택 가치와 비교될수록 그들이 감수하는 위험이 더 크다는 것을 이해해야 합니다. 그들은 또한 주택 가격 상승이 모기지 부채의 위험을 없애기 위해 의존해서는 안 된다는 점을 알아야 합니다. 또한 모기지 부채를 상환하면 위험이 줄어들고 경제적인 이점이 있음을 이해해야 합니다.

모기지 상환을 가속화하는 주요 측면 중 하나는 모기지 미지불 원금이 1달러 감소한다는 것입니다. 미래의 예정된 지급의 일부로 지급되는 이자의 금액을 줄이고 동일한 지급의 일부로 지급되는 원금의 금액을 늘립니다. 지불. 따라서 이전에 종료되는 기간 동안 절약된 이자 금액을 합산하는 간단한 계산 대출금 상환이 가속화된 모기지론의 전체 혜택을 정확하게 포착하지 못하는 경우 지불. 미래 지불 저축의 현재 가치 계산은 더 정확한 분석입니다. 또한 조기에 상환되는 원금 1달러는 가계 대차 대조표의 위험을 줄입니다.