두 개의 모기지를 하나로 결합하는 방법?

두 개의 모기지를 갖는 것은 생각만큼 드문 일이 아닙니다. 집에 충분한 자산을 축적한 사람들은 종종 두 번째 모기지를 선택합니다. 그들은 이 돈을 부채를 갚거나, 자녀를 대학에 보내거나, 사업을 시작하는 데 자금을 조달하거나, 대량 구매를 할 수 있습니다. 다른 사람들은 초를 사용할 것입니다 저당 수영장 등을 리모델링하거나 건설하여 집이나 재산의 가치를 높이다.

그러나 두 개의 모기지론은 하나만 보유하는 것보다 까다로울 수 있습니다. 운 좋게도 두 개의 모기지론을 하나의 대출로 결합하거나 통합할 수 있는 메커니즘이 있습니다. 그러나 통합 프로세스 자체가 까다로울 수 있으며 수학이 결국 가치가 없게 만들 수 있습니다.

모기지 결합

한 가지 예를 살펴보겠습니다. 10년 이상 전에 주택 담보 대출 한도를 인출했으며 인출 기간 동안 신용 한도를 "인출"할 수 있었던 시간—관리 가능한 금액을 지불하고 있었습니다. 신용 거래.

이 대출 조건에 따르면 10년 후에 인출 기간이 상환 기간이 되었으며, 이후 15년 동안 대출을 모기지처럼 상환해야 합니다. 그러나 $275 지불액이 우대 금리가 인상되면 더 올라갈 수 있는 $700 지불액이 될 것이라고는 예상하지 못했을 것입니다.

두 대출을 통합하면 잠재적으로 매월 $100 이상을 절약할 수 있고 프라임이 올라갈 때 금리가 올라가는 것을 지켜보는 것보다 이자율을 고정할 수 있습니다. 반면에, 더 빨리 대출금을 상환하고 대출 상환에 도움이 되는 더 나은 조건을 원할 수도 있습니다. 이러한 유형의 통합은 어떻게 작동하며 좋은 생각입니까?

무엇으로 시작하는지 알아보세요

통합할 때 어떤 일이 발생하는지 이해하려면 현재 가지고 있는 대출에 대해 몇 가지 알아야 합니다. 융자를 통합하려고 할 때 두 번째 모기지가 어떤 이유로 집에서 현금을 인출하는 데 사용되었다는 것을 알게 되는 경우

현금 인출 대출— 새 대출에 비용이 추가되고 자격이 되는 금액이 줄어들 수 있습니다. 대출 기관은 차용인이 곤경에 처할 경우 대출을 포기할 가능성이 통계적으로 더 높기 때문에 현금 대출의 가격이 더 높다고 말합니다.

그럼 거기에 금리/기간 재융자 (레피). 이 유형의 대출은 단순히 현재 대출의 이자율과 조건에 대한 조정입니다. 대출은 차용인이 돈을 벌지 않거나 자산의 자산 금액을 줄이지 않기 때문에 대출 기관에 더 안전한 것으로 간주됩니다. 모기지 이자율이 역사적 최저치로 떨어졌을 때 최근에 재융자를 했을 수 있습니다.

이러한 구분이 중요한 이유는 무엇입니까? C2 Financial Corporation의 모기지 고문이자 다음의 저자인 Casey Fleming에 따르면, 대출 가이드: 가능한 최고의 모기지를 얻는 방법, 새 모기지에 대해 지불할 조건과 금액이 매우 다를 수 있기 때문에 중요합니다.

“당신과 당신의 이웃이 모두 75%의 가치 대부 재융자를 받고 있다고 가정해 봅시다. 적합 대출 $417,000 한도. 당신의 것은 현금 인출, 그의 것이 아닙니다. 2021년 4월 기준 귀하의 대출 비용은 이웃 대출보다 0.625포인트 더 높습니다. 그리고 1포인트는 대출 금액의 1%이므로 대출 금액이 $200,000이면 모든 조건이 동일하면 이웃과 동일한 이자율로 $1,250($200,000 x .00625)를 더 지불하게 됩니다."

이런 식으로 생각하십시오. 집을 구입할 때 두 개의 대출을 원래 취득했다면 두 번째 모기지가 주택을 구입하는 데 사용되었으므로 현금 인출이 아닙니다. 그러나 나중에 두 번째 모기지를 받은 결과 돈을 받았다면 그 대출은 현금 대출이었기 때문에 새로운 통합 대출도 동일하게 간주됩니다.

이 구분이 중요해지는 또 다른 이유가 있습니다. 현금 인출 대출은 대출 기관에 더 위험하기 때문에 주택 자산의 75%에서 80%만 대출할 수 있지만 이자율/기간 리파이는 90%입니다. Fleming은 이를 일반 영어로 다음과 같이 설명합니다. "대출이 현금 대출로 간주될 경우 자격을 갖추려면 자산에 더 많은 자산이 필요합니다."

통합 방법

대출 기관은 대출 통합과 관련된 모든 복잡한 서류 작업을 수행합니다. 당신의 임무는 정보에 입각한 소비자입니다. 한 사람에게 말하지 말고 여러 사람과 이야기하십시오.

두 개의 대출을 통합하는 것은 간단한 주택 모기지보다 복잡하기 때문에 최대 3~4개의 대출 기관과 개인적으로 이야기하는 것이 가장 좋습니다. 은행이나 신용 조합, 모기지 브로커와 상담하거나 신뢰할 수 있는 업계 전문가의 추천을 받을 수 있습니다.

물론, 새로운 대출이 현금 대출이 될 것인지 또는 이자율/기간 리파이가 될 것인지 물어보십시오. 고정금리 대출인가요, 변동금리 대출인가요? 15년이나 30년?

특정 대출 기관에 만족하면 해당 대출 기관에서 절차를 안내해 드립니다. 먼저 읽지 않고 서명하지 말고 지불 일정을 이해했는지 확인하십시오.

귀하의 대출이 현금 대출인 경우 Casey Fleming은 1년 후에 이 대출을 이자율/정기 대출로 전환할 수 있는 방법이 있을 수 있다고 말합니다.

“대출을 현금으로 통합하되 거래와 관련된 모든 비용을 지불하는 대출 기관 신용을 얻으십시오. 1년을 기다렸다가 다시 재융자하십시오. 그 시점에서 하나의 대출만 재융자하기 때문에 현금 대출이 아닙니다. 이제 대출을 더 오래 유지하기 때문에 포인트에 돈을 사용하여 이자율을 낮출 수 있습니다. 기간." Fleming은 금리가 안정적이거나 떨어지다.

결론

“월 상환액 감소만을 근거로 대출을 재융자하거나 통합하기로 결정하지 마십시오. 대부분의 경우 단순히 기존 대출을 상환하는 것보다 평생 동안 새로운 대출에 더 많이 지출하게 될 것입니다.”라고 Fleming은 말합니다. “수백만 명의 소비자가 계속해서 미래를 담보로 대출을 받고 결국 퇴직 시 수만 달러 또는 수십만 달러를 덜 받게 됩니다.”

그 대신, 집에 얼마나 오래 머물 것이라고 생각하는지 결정하고 현재 모기지 비용을 비교하십시오. 귀하가 보유할 기간 동안 새 모기지와 새 대출과 관련된 모든 비용 대출. 통합을 통해 전체 비용이 더 낮아질 경우 통합이 좋은 생각일 것입니다.