Paskolos ir vertės santykis Apibrėžimas ir formulė

Koks yra paskolos ir vertės santykis (LTV)?

Paskolos ir vertės santykis (LTV) yra skolinimo rizikos įvertinimas, kurį finansų institucijos ir kiti skolintojai išnagrinėja prieš patvirtindami hipoteką. Paprastai didesnės rizikos paskolomis laikomi paskolų vertinimai, turintys didelį LTV koeficientą. Todėl, jei hipoteka patvirtinama, paskola turi didesnę palūkanų normą.

Be to, norint gauti paskolą su dideliu LTV santykiu, skolininkas gali nusipirkti hipotekos draudimas siekiant kompensuoti skolintojui kylančią riziką. Ši draudimo rūšis vadinama privačiu hipotekos draudimu (PMI).

Paskolos ir vertės santykio (LTV) supratimas

Susidomėję būsto pirkėjai gali lengvai apskaičiuoti būsto LTV santykį. Tai formulė:

​LTVratio=APVMA​kur:MA=Hipotekos sumaAPV=Įvertinta turto vertė​

LTV santykis apskaičiuojamas dalijant skolintą sumą iš įvertino turto vertė, išreikšta procentais. Pvz., Jei perkate namą, kurio vertė yra 100 000 USD, ir uždirbate 10 000 USD įmoka, jūs pasiskolinsite 90 000 USD. Dėl to LTV santykis yra 90% (ty 90 000/100 000).

LTV koeficiento nustatymas yra esminis hipotekos komponentas draudimas. Jis gali būti naudojamas procese būsto pirkimas, refinansavimas esamą hipoteką į naują paskolą arba skolinimąsi nuo sukaupto nuosavo kapitalo nuosavybės viduje.

Skolintojai įvertina LTV santykį, kad nustatytų rizikos lygį, kurį jie prisiima pasirašydami hipoteką. Kai paskolos gavėjai prašo paskolos už sumą, kuri yra arba yra artima vertei (todėl turi didesnį LTV santykį), skolintojai suvokia, kad yra didesnė tikimybė, kad paskola bus suteikta numatytas. Taip yra todėl, kad nuosavybėje yra labai mažai nuosavo kapitalo. Dėl to, jei a uždarymas, skolintojui gali būti sunku parduoti būstą tiek, kad padengtų nesumokėtą hipotekos likutį ir vis tiek gautų pelno iš sandorio.

Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos LTV rodikliams, yra pradinės įmokos suma, pardavimo kaina ir įvertinta turto vertė. Mažiausias LTV santykis pasiekiamas didesne įmoka ir mažesne pardavimo kaina.

Kaip LTV naudoja skolintojai

LTV koeficientas yra tik vienas veiksnys, lemiantis teisę gauti hipoteką, a būsto paskolos, arba a kredito linijos. Tačiau tai gali atlikti svarbų vaidmenį nustatant palūkanų normą, kurią skolininkas gali užtikrinti.

Dauguma skolintojų hipotekos ir būsto kapitalo pareiškėjams siūlo mažiausią įmanomą palūkanų normą, kai jų LTV santykis yra 80%arba mažesnis.Didesnis LTV santykis neatmeta galimybės skolininkams būti patvirtintiems hipotekos, nors paskolos palūkanos gali didėti, didėjant LTV santykiui. Pavyzdžiui, paskolos gavėjas, kurio LTV santykis yra 95%, gali būti patvirtintas būsto paskolai. Tačiau jų palūkanų norma gali būti visu procentiniu punktu didesnė nei palūkanų norma, suteikta skolininkui, kurio LTV santykis yra 75%.

Jei LTV santykis yra didesnis nei 80%, skolininkas gali reikalauti pirkti privatus hipotekos draudimas (PMI). Tai gali padidinti nuo 0,5% iki 1% visos paskolos sumos per metus. Pavyzdžiui, PMI, kurio 100 000 USD paskolos norma yra 1%, prie visos per metus sumokėtos sumos (arba 83,33 USD per mėnesį) pridėtų papildomus 1000 USD. PMI mokėjimai reikalingi tol, kol LTV santykis yra 80% ar mažesnis. LTV santykis mažės, kai sumokėsite paskolą ir laikui bėgant jūsų būsto vertė didės.

Apskritai, kuo mažesnis LTV santykis, tuo didesnė tikimybė, kad paskola bus patvirtinta, ir mažesnė palūkanų norma. Be to, kaip skolininkas, mažiau tikėtina, kad turėsite įsigyti privatų hipotekos draudimą (PMI).

Nors nėra įstatymas, kad skolintojai reikalauja 80% LTV santykio, kad skolininkai išvengtų papildomų PMI išlaidų, tai yra beveik visų skolintojų praktika. Šio reikalavimo išimtys kartais taikomos skolininkams, turintiems dideles pajamas, mažesnes skolas arba turintiems didelį investicijų portfelį.

LTV pavyzdys

Pavyzdžiui, tarkime, kad perkate būstą, kurio kaina yra 100 000 USD. Tačiau savininkas nori jį parduoti už 90 000 USD. Jei atliksite 10 000 USD įmoką, jūsų paskola bus 80 000 USD, o tai reiškia, kad LTV santykis yra 80% (t. Y. 80 000/100 000). Jei padidintumėte pradinės įmokos sumą iki 15 000 USD, jūsų hipotekos paskola dabar yra 75 000 USD. Dėl to jūsų LTV santykis būtų 75% (t. Y. 75 000/100 000).

Paskolos ir vertės santykio taisyklių variantai

Skirtingoms paskolų rūšims gali būti taikomos skirtingos taisyklės, susijusios su LTV koeficiento reikalavimais.

FHA paskolos

FHA paskolos yra hipotekos, skirtos skolininkams, gaunantiems mažas ar vidutines pajamas. Juos išduoda FHA patvirtintas skolintojas ir jie yra apdrausti Federalinė būsto administracija (FHA). FHA paskoloms reikalinga mažesnė minimali pradinė įmoka ir kredito balai nei daugeliui įprastų paskolų. FHA paskolos leidžia pradinį LTV santykį iki 96,5%, tačiau joms reikia a hipotekos draudimo įmoka (MIP) kuris tęsiasi tol, kol turite tą paskolą (nesvarbu, koks mažas LTV santykis ilgainiui sumažės).Daugelis žmonių nusprendžia refinansuoti savo FHA paskolas, kai jų LTV santykis pasiekia 80%, kad panaikintų MIP reikalavimą.

VA ir USDA paskolos

VA ir USDA paskoloms, teikiamoms esamiems ir buvusiems kariškiams ar kaimo vietovėse, nereikia privataus hipotekos draudimo, net jei LTV santykis gali siekti 100%. Tačiau tiek VA, tiek USDA paskolos turi papildomų mokesčių.

Fannie Mae ir Freddie Mac

Fannie Mae „HomeReady“ ir „Freddie Mac“ „Home Home“ galimos hipotekos programos mažas pajamas gaunantiems skolininkams leidžia 97%LTV santykį. Tačiau jiems reikalingas hipotekos draudimas, kol santykis sumažės iki 80%.

FHA, VA ir USDA paskoloms yra paprastų refinansavimo galimybių. Šie atsisakymo vertinimo reikalavimai, todėl namų LTV santykis neturi įtakos paskolai. Skolininkams, kurių LTV santykis yra didesnis nei 100%(taip pat žinomas kaip „povandeninis“ arba „aukštyn kojomis“) - „Fannie Mae's“ Taip pat yra galimybė refinansuoti didelę paskolos vertę ir Freddie Mac patobulintas pagalbos refinansavimas galimybės.

LTV vs. Kombinuota TV (CLTV)

Nors LTV koeficientas vertina vienos hipotekos paskolos poveikį perkant turtą, bendra paskolos vertė (CLTV) santykis - tai nekilnojamojo turto paskolų ir turto vertės santykis. Tai apima ne tik pagrindinę hipoteką, naudojamą LTV, bet ir bet kokias antrąsias hipotekas, paskolas būstui, kredito linijas ar kitas suvaržymus. Skolintojai naudoja CLTV koeficientą, kad nustatytų būsimo būsto pirkėjo įsipareigojimų neįvykdymo riziką, kai yra daugiau nei viena paskola naudojamas, pavyzdžiui, jei jie turės dvi ar daugiau hipotekų arba hipoteką ir būsto nuosavybės paskolą ar kredito liniją (HELOC). Apskritai skolintojai nori skolinti esant 80% ir didesniam CLTV santykiui ir aukšto kredito reitingo skolininkams. Pirminiai skolintojai paprastai yra dosnesni laikydamiesi CLTV reikalavimų, nes tai yra nuodugnesnė priemonė.

Pažvelkime šiek tiek atidžiau į skirtumą. LTV koeficientas atsižvelgia tik į pagrindinį būsto būsto likutį. Todėl, jei pagrindinis hipotekos likutis yra 100 000 USD, o būsto vertė - 200 000 USD, LTV = 50%.

Tačiau apsvarstykite pavyzdį, jei ji taip pat turi antrąją 30 000 USD hipoteką ir 20 000 USD HELOC. Bendra paskola pagal vertę dabar tampa (100 000 USD + 30 000 USD + 20 000 USD / 200 000 USD) = 75%; daug didesnis santykis.

Šie bendri svarstymai yra ypač svarbūs, jei hipotekos kreditorius neįvykdo įsipareigojimų ir priešinasi varžymui.

Paskolos vertei trūkumai (LTV)

Pagrindinis LTV pateiktos informacijos trūkumas yra tas, kad ji apima tik pagrindinę būsto savininko hipoteką yra skolingas ir į savo skaičiavimus neįtraukia kitų skolininko įsipareigojimų, tokių kaip antroji hipoteka ar būsto nuosavybė paskola. Todėl CLTV yra labiau įtraukiantis skolininko galimybės grąžinti būsto paskolą matas.