Kokius 200 000 USD nusipirks Atlantos nekilnojamojo turto rinkoje

The mediana sąrašo kaina Atlantoje dabar yra 184 900 USD, tai yra 12,1% daugiau nei ankstesniais metais, teigiama 2014 m. vasario mėn. paskelbtoje Nacionalinėje būsto tendencijų ataskaitoje. Realtor.com. Dėl to Atlanta šiek tiek nukrenta žemiau nacionalinės vidutinės 199 000 USD sąrašo kainos. Tačiau kur Atlanta šviečia, yra inventoriuje: pagal bendrą įrašų skaičių jis yra netoli 146 ataskaitos regionų.

Nekilnojamasis turtas šiuo metu parduodamų „Realtor.com“ kaina svyruoja nuo mažiau nei 10 000 USD už nelaimės ištiktą turtą iki 15,9 mln. už rūmų dvarą prabangiame Buckhead mieste, „Pietų Beverli Hilse“. Štai ką galite nusipirkti už 200 000 USD.

Rinkos apžvalga

Namų kainos Atlantoje pasiekė aukščiausią tašką 2007 m. Nuo tada kainos pamažu atsigauna. Naujausias Smėlio spalvos knyga, išsami ekonominė ataskaita, kurią aštuonis kartus per metus paskelbė Federalinis rezervų bankas, nurodo keletą palankių Atlantos nekilnojamojo turto veiksnių rinka: padidėjęs būsto pardavimas, didesnė būsto būsto paskolų paklausa, naujų namų statybos augimas, stipri daugiabučių statyba ir nuosmukis

hipotekos refinansavimas.

Ką nusipirks 200 000 USD

Kadangi kainos vis dar yra žemesnės nei 2007 m. Aukščiausios, pirkėjai gali rasti gerą pasiūlymą daugelyje miesto rajonų ir aplinkinių priemiesčių. „Atlanto metro rajonas yra plačiai paplitęs ir įvairus, ir tai, ką jums gali duoti 200 000 USD, skiriasi“, - sako Maura Neill iš „Maura Neill & Associates“, RE/MAX Around Atlanta. „Nuo 2014 m. Kovo 24 d., Pirmadienio, buvo atlikta 200 000 USD vertės namų paieška MLS suteikia mums 95 atskirus [vienos šeimos] rezultatus ir septynis pridėtus (butas, namelis, daugiabučiai) rezultatus “.

Kvadratiniai kadrai

„Vienos šeimos namuose tikėkitės, kad savybės bus apie 1500–2000 kvadratinių pėdų“,-sako Neill. Ji praneša, kad sumokėjusi 200 000 USD pirkėjams siūlo platų pasirinkimą.

„Žvilgtelėjus į kai kuriuos iš šių sąrašų, Rytų ežere aptiktas renovuotas trijų miegamųjų, dviejų vonių, 1940 m. Kotedžas (1900 kvadratinių pėdų) ir trijų miegamųjų, dviejų vonių, 1960-ųjų mūrinė ranča su rūsiu (1800 kvadratinių pėdų) East Cobb (Marietta), kuriai reikia šiek tiek atnaujinama. Ta pati kaina taip pat būtų nusipirkta trijų miegamųjų, dviejų vonių, mūrinė dešimtojo dešimtmečio ranča (1600 kvadratinių pėdų) Duluto ežero kaimynystėje arba didesnė trijų miegamųjų, dviejų vonios kambarių Čarlstono stiliaus dviejų aukštų su dvigubomis priekinėmis verandomis (1800 kvadratinių pėdų) Granto parke/Peoplestown “.

Daugelyje šio kainos taško objektų bus kietmedžio grindys, drabužinės, aptverti kiemai ir židiniai. Kai kurie siūlo garažus ar automobilių stovėjimo aikšteles ir virtuvės atnaujinimus, pavyzdžiui, nerūdijančio plieno prietaisus ir granito stalviršius. Be to, daugelis namų yra pėsčiomis nuo viešojo transporto ir rajono mokyklų.

Prikabinti namai

Pirkėjai, besidomintys prikabintais namais, pastebės, kad „nuo 1100 iki 1400 kvadratinių pėdų ir du ar trys miegamieji yra norma “,-sako Neill, cituodamas dviejų miegamųjų 2,5 vonios miesto namą (1300 kvadratinių pėdų). pardavimas Atlantos vakarinis kraštas. Dažnai įeina: kietmedžio grindys; virtuvės atnaujinimai, įskaitant granito stalviršius ir stiklo plytelių pagrindus; drabužinės; priskirtos automobilių stovėjimo vietos ir bendruomenė patogumai, pavyzdžiui, baseinai, skalbykla ir žalioji erdvė.

Inventorius

„Atlantos rinka vis dar yra nepaprastai prieinama“, - sako Neilas ir nurodo, kad Atlanto metro rajone parduodama kiek daugiau nei 20 000 namų (neįskaitant parduodamas savininkui sąrašus). Nors 104 namai, siūlomi tiksliai už 200 000 USD, yra tik pusė 1% inventoriaus, "yra daugybė pirkėjų pasirinkimas aplinkinėse kainų vietose ir tikrai kažkas visiems įvairioje Atlantos rinkoje “, priduria ji.

Gauti daugiausiai namų už savo pinigus

Po 2008 m Financinė krizė, Atlantos turgus - kartu su daugybe kitų šalies mastu - buvo užtvindytas ribojimai. „Apribojimai ir trumpi pardavimai tai buvo atsakymas, kaip už savo pinigus gauti daugiausiai namų Atlanto metro rajone “, - sako Neill.

Uždarymo bylos Tačiau Atlanta per pastaruosius metus smarkiai sumažėjo - 33,3% aukcionai ir 26,4% mažiau bankui priklausantis turtas, pagal RealtyTrac.com, internetinė nekilnojamojo turto informacijos bendrovė ir užstato nekilnojamojo turto rinka JAV. Šiuo metu „Metro Atlanta“ yra artimas šalies vidurkiui, o vienas iš 1162 namų yra uždarytas (palyginti su maždaug vienu iš 1170 namų visoje šalyje).

Būkite pasirengę atlikti atnaujinimus

Štai kaip šiandien gauti daugiausiai namų už savo pinigus: „Įsigykite vietą, kurioje jaučiatės kaip namie, ir nebijokite šiek tiek kosmetikos atnaujinimas- ne tik dažymas ir apšvietimas, bet ir grindų bei armatūros (pvz., Maišytuvų, durų rankenų ir kt.) Pakeitimas, tapetų pašalinimas ir naujų prietaisų biudžeto sudarymas “.

Biudžetas atnaujinimams

Žinoma, svarbu numatyti visas numatomas išlaidas, atsižvelgiant į tai, kas gali laukti (durų rankenos) pavyzdys) ir ką pirkėjas norėtų iš karto atlikti (pavyzdžiui, pakeisdamas kilimėlį ir nuimdamas pasenusius tapetai). Perkant kainų diapazono viršuje, sunku spręsti atnaujinamus projektus, todėl visada verta įsitikinti, kad biudžete yra vietos naujinimams, kuriuos pirkėjas laiko esminiais.

Vizualizuokite namų galimybes

Pirkėjai, kurie gali įsivaizduoti būsto galimybes ir nori įdėti tam tikro darbo, gali baigtis daugiau namo už savo pinigus, net ir sumokėjus už atnaujinimus. „Tikrai išmanantys pirkėjai arba pirkėjai, turintys makleris jie gali pasitikėti - gali matyti praeities kosmetinius trūkumus ir pasenusius namų „kaulų“ įrenginius - grindų planą, kambario dydžius, galimybes. Dėl to gausite daugiausiai namų už pinigus “, - sako Neill.

Pirkti ar išsinuomoti?

Visoje šalyje atotrūkis tarp nuomos ir pirkimo išlaidų sumažėjo, iš dalies dėl kylančių palūkanų normų ir būsto kainų. „Trulijos nuoma vs. Pirkimo ataskaita “, kurią paskelbė internetinis nekilnojamojo turto kaupėjas Trulia.com, parodė, kad prieš metus nusipirkti namą buvo 44% pigiau nei išsinuomoti; šiandien šis skaičius sumažėjo iki 38%.

Pirkimo išlaidos vs. Nuoma

Ataskaitoje lyginami septynerių metų laikotarpio kaštai, naudojant penkis skaičiavimus:

1. Vidutinė nuomos ir pardavimo kaina už identišką nekilnojamojo turto rinkinį;
2. Pradinės bendros mėnesinės nuosavybės išlaidos (darant prielaidą, kad sumažės 20% ir 30 metų fiksuotos palūkanų hipotekos už 3,5 proc.
3. Būsimos visos mėnesinės nuosavybės ir nuomos išlaidos;
4. Vienkartinės išlaidos ir pajamos (įskaitant nuosavybę, tai apima uždarymo išlaidas ir kapitalo prieaugio mokestis 15%, jei pelnas viršija 500 000 USD metinė atskirtis; už nuomą, tai apima vieno mėnesio užstatą); ir
5. The grynoji dabartinė vertė (NPV) apskaityti alternatyvią kainą pinigų (tai lygina pinigų srautus laikui bėgant).

Laikas, mokesčiai ir hipotekos norma

Sprendimas pirkti ar išsinuomoti priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant tai, kiek laiko planuojate gyventi name, ir jūsų hipotekos norma ir mokesčių grupė. Pvz., Jei užsitikrinate 4% 30 metų fiksuotos palūkanų paskolą, esate 15% mokesčių kategorijoje ir planuojate gyventi namuose septynerius metus, tai gali būti 28% pigiau nusipirkti nei išsinuomoti Atlantoje, pagal Išsinuomokite arba nusipirkite skaičiuoklę „Trulia.com“. Jei planuojate likti vietoje tik dvejus metus, išsinuomoti būtų 20% pigiau nei pirkti, o visi kiti veiksniai išliktų nepakitę.

Esmė

„Atlanta“ namų pirkėjai gali rasti tinkamą inventorių už 200 000 USD kainą ir žymiai daugiau nekilnojamojo turto, jei jie išplės savo paiešką šiek tiek aukščiau ir žemiau šio skaičiaus. Šio kainų diapazono namai paprastai yra gerai prižiūrimi ir atnaujinami 1 500–2 000 kvadratinių pėdų plotai vienos šeimos individualūs namai ir nuo 1100 iki 1400 kvadratinių pėdų plotas pridedamiems namams, įskaitant butus ir miestelio namai. Pirkėjai, norintys pažvelgti ne tik į namų kosmetikos trūkumus, gali gauti daugiausiai namų už savo pinigus.