Kas ir negatīvā akcija?
Kas ir negatīvā akcija?
Negatīvs pašu kapitāls rodas, ja nekustamā īpašuma vērtība nokrītas zem hipotēkas atlikuma, kas izmantots šī īpašuma iegādei. Negatīvs pašu kapitāls aprēķina, vienkārši ņemot īpašuma pašreizējo tirgus vērtību un atņemot hipotēkā atlikušo summu.
atslēgas līdzņemšanai
- Negatīvs pašu kapitāls rodas, ja nekustamā īpašuma vērtība nokrītas zem hipotēkas atlikuma, kas izmantots šī īpašuma iegādei.
- Negatīvo pašu kapitālu sarunvalodā sauc par “zemūdens”.
- Negatīvs pašu kapitāls bieži rodas ar mājokļu burbuļa plīšanu, lejupslīdi vai depresiju - jebko, kas izraisa nekustamā īpašuma vērtību krišanos.
Kā darbojas negatīvais kapitāls
Lai saprastu negatīvo pašu kapitālu, mums vispirms ir jāsaprot "pozitīvs pašu kapitāls" vai drīzāk, kā tas parasti tiek minēts, mājas kapitāls.
Mājas kapitāls ir mājas īpašnieka intereses vērtība par savu māju. Tā ir nekustamā īpašuma strāva tirgus vērtība atskaitot apgrūtinājumus vai apgrūtinājumus, kas saistīti ar šo īpašumu. Šī vērtība laika gaitā svārstās, jo tiek veikti maksājumi par hipotēku, un tirgus spēki ietekmē šī īpašuma pašreizējo vērtību.
Ja dažas vai visas mājas tiek iegādātas, izmantojot a hipotēka, aizdevējai iestādei ir interese par mājokli, līdz aizdevuma saistības ir izpildītas. Mājas kapitāls ir mājas pašreizējās vērtības daļa, kas īpašniekam ir brīva un skaidra.
Mājas kapitālu var uzkrāt vai nu ar pirmo iemaksu, kas veikta īpašuma sākotnējās iegādes laikā, vai ar hipotēkas maksājumiem, jo šī maksājuma līgumā noteiktā daļa tiks piešķirta, lai samazinātu nesamaksāto pamatsummu joprojām ir parādā. Īpašnieki var gūt labumu no īpašuma vērtības pieauguma, jo tas palielinās viņu pašu kapitāla vērtību.
Ja notiek pretējais - kad mājokļa pašreizējā tirgus vērtība nokrītas par summu, kas īpašuma īpašniekam pienākas par hipotēku -, tad šo īpašnieku klasificē kā
mājās ir negatīvs pašu kapitāls. Mājokļa pārdošana ar negatīvu pašu kapitālu kļūst par parādu pārdevējam, jo viņi būtu atbildīgi savai aizdevējiestādei par starpību starp pievienoto hipotēku un mājokļa pārdošanu.
Negatīvā kapitāla ekonomiskās sekas
Negatīvs pašu kapitāls var rasties, ja mājas īpašnieks iegādājas māju, izmantojot
hipotēku pirms dzīvokļa burbuļa sabrukuma, lejupslīdes vai a
depresija - jebkas, kas izraisa nekustamā īpašuma vērtību krišanos. Piemēram, pieņemsim, ka pircējs finansēja mājokļa iegādi 400 000 ASV dolāru apmērā ar hipotēku 350 000 ASV dolāru apmērā. Ja šīs mājas tirgus vērtība nākamajā gadā samazināsies līdz 275 000 USD, īpašniekam mājās ir negatīvs pašu kapitāls jo īpašumam piesaistītā hipotēka ir par 75 000 ASV dolāru lielāka nekā tā, par ko tā pārdotu pašreizējā laikā tirgū.
Nekustamā īpašuma žargonā: ja hipotekārajā kredītā atlikusī dolāra summa ir lielāka nekā mājokļa vērtība, tiek uzskatīts, ka īpašums, hipotēka un mājas īpašnieks ir zemūdens.
Zemūdens hipotēkas bija izplatīta problēma māju īpašnieku vidū finanšu krīze 2007. -2008 kas cita starpā ietvēra būtisku mājokļu cenu deflāciju. Kā pierādīja vēlākais Lielās lejupslīdes sākums, plaši izplatītā negatīvā kapitāla epidēmija visā mājokļu tirgū var tālejoši ietekmēt ekonomiku kopumā. Mājokļu īpašniekiem ar negatīvu pašu kapitālu bija grūtāk aktīvi strādāt citos apgabalos vai štatos iespējamo zaudējumu dēļ, kas radušies, pārdodot savas mājas.
Īpaši apsvērumi
Negatīvo pašu kapitālu nedrīkst jaukt ar hipotēkas kapitāla izņemšana (MEW) ir pašu kapitāla noņemšana no mājokļa vērtības, izmantojot aizdevumu pret tirgus vērtība no īpašuma. Hipotēkas kapitāla izņemšana samazina īpašuma reālo vērtību par jaunu saistību skaitu pret to, bet tas nenozīmē, ka īpašnieks ir zaudējis peļņu, ņemot vērā pašu kapitālu.