Mājas pārdošanas izmaksas
Nav noslēpums, ka mūsdienās mājokļa iegāde ir dārga. Tas, ko daudzi cilvēki, iespējams, neapzinās, ir tas, ka arī to pārdošana nav lēta. Neatkarīgi no tā, ko mājās tiek piedāvāts tirgū, maz ticams, ka pārdevējs pametīs māju aizvēršana tabula ar jebko tuvu pilnai summai. Šajā rakstā ir sniegta informācija par mājas pārdošanas izmaksas un piedāvā dažus ieteikumus, kā novērst to izkļūšanu no rokas.
Key Takeaways
- Ar mājas pārdošanu ir saistītas daudzas izmaksas, no kurām dažas nav obligātas vai apspriežamas.
- Lielākie izdevumi lielākajai daļai pārdevēju ir nekustamā īpašuma aģentu komisijas maksas, un viņiem parasti ir jāmaksā gan savam aģentam, gan pircēja aģentam.
- Ja mājoklis tiek pārdots ar ievērojamu peļņu, pārdevējam daļai no šīs summas var tikt piemērots kapitāla pieauguma nodoklis.
Jūsu mājas sakopšana
Nekustamā īpašuma aģenti bieži atsaucas uz mājām ierobežot apelāciju, pirmais iespaids, ko tas atstāj uz potenciālajiem pircējiem. Kā potenciālajam pārdevējam ir svarīgi pēc iespējas bezkaislīgāk raudzīties uz savas mājas ārpusi. Vai krāsa ir labā stāvoklī? Vai krūmi ir apgriezti? Vai dārzs ir ravēts? Ja jūsu māja neiztur pārbaudi kādā no šīm jomām, jūs vēlēsities ieguldīt laiku un, iespējams, naudu, lai tos labotu.
Kad esat padarījis savu mājokli pietiekami pievilcīgu, lai potenciālie pircēji vēlētos ieiet iekšā, ir pienācis laiks izrotāt interjeru. Vai krāsa un tapetes ir reprezentabli? Vai kaut kas acīmredzami ir jāremontē?
Arvien biežāk pārdevēji ir iestudējums savas mājas, lai palielinātu viņu pievilcību. Tas var nozīmēt visu no vienkārši nomāc jaunu mēbeļu pirkšanu (vai īri).. Ja jums ir nekustamā īpašuma aģents, viņš var sniegt padomus, kā rīkoties, iekārtot māju paši vai piesaistīt profesionālu skatuves meistaru. Saskaņā ar 2021. gada Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) ziņojumu profesionāļa pakalpojumi varētu būt aptuveni 1500 USD, kas daudzos gadījumos vairāk nekā atmaksāsies. NAR aptaujā 23% tirdzniecības aģentu teica, ka iestudējums palielināja pārdošanas cenas par 1% līdz 5%, bet vēl 29% ziņoja, ka cenas ir palielinājušās no 6% līdz vairāk nekā 20%.
Visbiežāk inscenētās telpas, saskaņā ar NAR, ir dzīvojamās istabas (90%), virtuves (80%), galvenās guļamistabas (78%) un ēdamistabas (69%).
Lai gan daži nelieli un salīdzinoši lēti pieskārieni var būt ļoti noderīgi, lielāki pārbūves projekti ir cits jautājums. Remodeling Magazine 2021. gada izdevumā Izmaksas vs. Vērtības ziņojumā norādīts, ka neviens no 22 pētītajiem pārveidošanas projektiem pārdošanas laikā neatgūtu visas izmaksas. Piemēram, neliela virtuves pārbūve vidēji atguva aptuveni 72%, bet liela – aptuveni 54%. Projekts, kas bija vistuvāk izmaksu vērts, bija garāžas durvju nomaiņa pret jaunām tērauda durvīm, kas atguva 94%.
Stimuli pircējiem
Spēcīgā mājokļu tirgū, kur mājoklis var saņemt vairākus piedāvājumus, pārdevējiem nav jāpiedāvā nekādi papildu stimuli, lai konkurētu par potenciālajiem pircējiem. Tomēr vājākā tirgū viena vai cita veida stimuli var radīt pārmaiņas. Parastie stimuli ietver piedāvājumu maksāt punktus par pircēja hipotēku (pazīstams kā pārdevēja apmaksāti punkti), kas attiecas uz dažiem pircēja līdzekļiem slēgšanas izmaksas, vai atstājot dažas mēbeles un sadzīves tehniku.
Jūsu hipotēkas nomaksa
Ja joprojām esat parādā naudu par savu hipotēku, jums būs jāizmanto daļa no pārdošanas ieņēmumiem, lai to nomaksātu. Lai darījums tiktu noslēgts, jums būs nepieciešams a atmaksas vēstule vai aizdevēja izziņa. Tas parādīs, cik daudz esat parādā aizdevējam, ieskaitot jebkādas maksas vai priekšapmaksas sodi saistīta ar darījumu.
Ja jums ir darījuma konts ar aizdevēju, aizdevējam šī summa jāpiemēro jūsu nenomaksātajam parādam vai jāatmaksā jums.
Nekustamā īpašuma aģentu komisijas
Bieži vien lielākās izmaksas, kas saistītas ar mājas pārdošanu, ir nekustamā īpašuma aģentu komisijas maksas. Un dažiem pirmreizējiem pārdevējiem var būt pārsteigums, ka pārdevējs parasti ir atbildīgs par samaksu gan savam aģentam, gan pircējam.
Tradicionāli standarts ir 6% komisijas maksa, kas tiek sadalīta starp pārdevēja un pircēja aģentiem. Taču komisijas maksas ir apspriežamas, un daudzi aģenti vēlas nedaudz pazemināt. Saskaņā ar RealTrends, kas apkopo datus par darījumiem ar nekustamo īpašumu, vidējā komisijas maksa valstī šodien ir aptuveni 4,9% salīdzinājumā ar 5,4% pirms desmit gadiem.
Ir arī atlaižu brokeri, kas iekasē no pārdevēja mazāku procentuālo daļu (bieži vien no 1% līdz 2%) vai vienotu maksu. Tajos ietilpst gan vietējie aģenti, gan tiešsaistes brokeru vietnes. Protams, pastāv kompromisi, un jūs, iespējams, nesaņemsit visus pakalpojumus vai uzmanību, ko saņemtu, maksājot augstāku likmi. Turklāt, iespējams, jums joprojām būs jāmaksā standarta komisijas maksa pircēja aģentam.
Varat arī ietaupīt uz komisijām līdz pārdodot savu māju bez aģenta. Atkal, jums joprojām var būt jāmaksā pircēja aģentam, un jūs uzņemsieties lielu darbu, ko pretējā gadījumā jūsu aģents veiktu jūsu vietā. Tomēr tas darbojas dažiem pārdevējiem.
Nekustamā īpašuma aģentu komisijas maksas parasti veido lielāko daļu no pārdevēja slēgšanas izmaksām. Daži izvēlas pārdot māju bez aģenta, lai ietaupītu, taču jūs uzņemsieties daudz darba un, iespējams, jums joprojām būs jāmaksā pircēja aģentam.
Advokāta algošana
Neatkarīgi no tā, vai jums ir jāizmanto a advokāts Jūsu mājas pārdošana dažādās valstīs ir atšķirīga, taču tā bieži vien ir laba ideja jebkurā gadījumā. Pārdevēja advokāts var sastādīt pārdošanas līgumu un pārstāvēt pārdevēja intereses noslēgumā. Maksa, ko maksāsit, dažādās vietās var ievērojami atšķirties, taču, visticamāk, tā būs no vairākiem simtiem līdz vairākiem tūkstošiem dolāru.
Citas slēgšanas izmaksas
Nekustamā īpašuma aģentu komisiju maksāšana veidos lielāko daļu no slēgšanas izmaksām, par kurām ir atbildīgs pārdevējs, taču var būt arī dažas citas. Piemēram, pārdevējam parasti ir jāmaksā jebkura pārveduma nodokļi, ko daži štati uzliek, kad īpašums maina īpašnieku. Ja īpašums ir daļa no a māju īpašnieku biedrība, asociācija var iekasēt arī pārskaitījuma maksu.
Šie noteikumi dažādās valstīs arī atšķiras, un pircējs un pārdevējs bieži vien var vienoties par to, kurš maksā konkrētas slēgšanas izmaksas.
Ienākuma nodoklis
Ja jūs gūstat pietiekami lielu peļņu, pārdodot savu māju, jums var tikt piemēroti federālie ienākuma nodokļi. Par laimi, jūs varat izslēgt daļu no peļņas, ja atbilstat šiem diviem kritērijiem: jums piederēja māja vismaz divus gadus un jūs tajā dzīvojāt vismaz divus gadus no pēdējiem pieciem.
Pieņemot, ka jūs atbilstat prasībām, jūs varat izslēgt līdz USD 250 000 no peļņas kā fiziska persona vai USD 500 000 kā precēts pāris, kas iesniedz kopīgu nodokļu deklarāciju. Ņemiet vērā, ka jūsu peļņa nav balstīta uz to, ko sākotnēji samaksājāt par māju, bet gan uz jūsu koriģēto izmaksu bāze. Tas sastāv no summas, ko esat samaksājis par māju, kā arī izmaksas par visiem uzlabojumiem, ko esat veicis gadu gaitā. Piemēram, ja esat pievienojis jaunu jumtu, centrālo gaisa kondicionētāju vai paklāju no sienas līdz sienai, šie izdevumi palielinās jūsu bāzi un samazinās jūsu peļņu. Pamatā varat pievienot arī dažas no slēgšanas izmaksām, kas radušās laikā, kad iegādājāties māju.
Ņemiet vērā arī to, ka cik ilgi jums piederēja jūsu māja ietekmēs kapitāla pieauguma nodokli, kas jums būs jāmaksā. ja mājoklis jums piederēja vismaz gadu, jūsu peļņa (ja tāda ir) tiks aplikta ar nodokli kā a ilgtermiņa kapitāla pieaugums. Ja jums tas piederēja mazāk nekā gadu, tas tiks aplikts ar potenciāli daudz augstāku likmi īstermiņa kapitāla pieaugums.
Kādas slēgšanas izmaksas ir jāmaksā mājas pircējam?
Mājas pircēji ir atbildīgi par garu maksu sarakstu, tāpēc plānojiet līdz slēgšanai pievienot daudz čeku. Tipiskas slēgšanas izmaksas iekļaut hipotēku uzsākšanas maksa, īpašuma novērtēšanas maksa, īpašuma meklēšanas maksa, īpašumtiesību apdrošināšana prēmija un pirmā gada māju īpašnieku apdrošināšanas prēmija. Ņemiet vērā, ka dažas no šīm maksām var būt apspriežamas un pārdevējs var piekrist iesaistīties jūsu darījuma ietvaros. Kopumā pircēja slēgšanas maksa bieži svārstās no aptuveni 3% līdz 6% no mājas pārdošanas cenas.
Vai slēgšanas izmaksas ir atskaitāmas ar nodokli?
Lielākā daļa slēgšanas izmaksu nav atskaitāmas no nodokļiem. Izņēmumi ir hipotēkas procenti (ieskaitot punktus) un nekustamā īpašuma nodokļi, un tas ir tikai tad, ja pircējs vai pārdevējs detalizēti norāda atskaitījumus, iesniedzot gada nodokļu deklarāciju. Tomēr pārdevējiem ir atļauts pievienot dažas no savām sākotnējām slēgšanas izmaksām savas mājas koriģētajai izmaksu bāzei, kas var samazināt viņu nodokļu saistības.
Kas ir bezizmaksas hipotēka?
A hipotēka bez slēgšanas izmaksām ir tāda, kurā aizdevējs aizdevuma summai pievienos aizņēmēja slēgšanas izmaksas vai iekasēs augstāku procentu likmi, lai tās kompensētu. Citiem vārdiem sakot, pat ja jums sākotnēji nav jāmaksā nekādas slēgšanas izmaksas, jūs joprojām tās maksāsit laika gaitā.
Bottom Line
Mājas pārdošana nav bezmaksas. Vislielākie atsevišķie izdevumi, visticamāk, būs nekustamā īpašuma aģentu komisijas maksas, taču ir arī citas izmaksas un maksas. Ja pārdodat savu māju, lai gūtu ievērojamu peļņu, jums var būt jāmaksā arī ienākuma nodokļi par daļu no šīs summas.