Reverso hipotēku vēsture

Reversās hipotēkas ir nekas cits kā garlaicīgi. Šis aizdevums, kas ļauj vecākiem māju īpašniekiem izmantot savus mājas kapitāls vēl dzīvojot mājā un viņam piederot, tika izveidots 1961. gadā nelielā vietējā bankā Portlendā, Me. Šāda veida Aizdevums saņēma valdības atbalstu 80. gados, un kopš tā laika tas ir pastāvīgi apspriests kā jauni jautājumi un vajadzības parādīties. Šeit ir daži no galvenajiem pagrieziena punktiem, kuru dēļ reversās hipotēkas ir tādas, kādas tās ir šodien.

1961. gads: Pirmā reversā hipotēka palīdz atraitnei saglabāt savu māju

Tiek ziņots, ka pirmā reversā hipotēka tika izsniegta 1961. gadā futbola trenera atraitnei. Saskaņā ar leģendu, Nelsons Heinss, nelielas bankas Deering Savings & Loan darbinieks Portlendā, Me. meklēja veidus, kā palīdzēt viņa vidusskolas futbola trenera sievai palikt mājās pēc vīra nomira. Viņa radošais risinājums bija apgrieztā hipotēka.

Heinsa izrāviens sāka pievērst uzmanību un iegūt atbalstu no tādiem kā UCLA profesors Yung Ping Chen, Džeks Gutentāgs no Vartonas skolas un Kens Šolens, kurš strādāja ar Viskonsinas novecošanas padomi un uzrakstīja trīs grāmatas par priekšmets. Ideja par produktu, kas ļauj vecākiem māju īpašniekiem izmantot savu kapitālu un saglabāt savas mājas, skāra akordu, un nākamajā desmitgadē privātās bankas sāka piedāvāt savas reversās hipotēkas.

1980. gadi: reversie hipotēkas kredīti saņem valdības atbalstu

Nākamā lielā attīstība notika 1980. gados. Šīs desmitgades sākumā Senāts apstiprināja senatora Džona Heinca (R-Pa.) priekšlikumu apdrošināt reversās hipotēkas. Federālā mājokļu pārvalde (FHA).

Pēc nelielas sākotnējās pretestības no ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD), izmēģinājuma programma, lai piedāvātu valsts apdrošinātas reversās hipotēkas, tagad tiek saukta par "mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM)”, tika izlaista 1987. gadā ar Kongresa svētību. Prezidents Ronalds Reigans 1988. gadā parakstīja likumu par Mājokļu un kopienu attīstības likumu, iezīmējot modernās reversās hipotēkas nodibināšanu.

90. gadi: HECM programma kļūst pastāvīga

1994. gadā Kongress lika aizdevējiem atklāt kopējās gada aizdevuma izmaksas gada sākumā pieteikšanās process, lai palielinātu pārredzamību un atvieglotu aizņēmējiem cenu salīdzināšanu un iepirkšanos apkārt. Pēc tam četrus gadus vēlāk HECM programma tika padarīta par pastāvīgu ar HUD apropriāciju likumu.

Citas šīs desmitgades ievērojamas norises ietver ierašanos Fannija Mae pašu reversā hipotēka ar nosaukumu "HomeKeeper" un izmaiņas 1996. gadā, kas atļāva dzīvot līdz četrām mājām vienības, lai pretendētu uz reverso hipotēku, kamēr aizņēmējs aizņem vienu vienību kā savu galveno dzīvesvieta.

2000. gadi: strauji augošs pieprasījums un lielā lejupslīde

Tūkstošgades mijā HUD palielinājās uzsākšanas maksas piesaistīt vairāk aizdevēju tirgū un sadarboties ar Amerikas pensionāru asociācija (AARP) uzlabot konsultāciju politiku pēc tam, kad tas atklājās arvien lielākam skaitam aizņēmēju bija grūtības sekot līdzi īpašuma nodokļa un apdrošināšanas maksājumiem. Tika noteikts arī vienots valsts aizdevuma limits, lai aizstātu atsevišķus apgabalu aizdevumu limitus, un tika atļauta esošo HECM refinansēšana.

Reversās hipotēkas kļuva populāras un kļuva par arvien dzīvotspējīgāku risinājumu gados vecākiem māju īpašniekiem, kuriem trūkst naudas. Tomēr HECM neapmierināja visus, mudinot saņemt alternatīvus privāti nodrošinātus aizdevumus, kas pazīstami kā "lielā hipotēka" vai "patentētas reversās hipotēkas”, kas bija īpaši paredzēts cilvēkiem, kuri neatbilda HUD aizdevuma kritērijiem vai kuriem bija nepieciešama lielāka izmaksa.

TadLielā lejupslīde noticis. Pēc 2008. gada patentētās reversās hipotēkas uz brīdi pazuda, savukārt biežāk sastopamās HECM kļuva ļoti pieprasītas un uz tām attiecās stingrāki noteikumi.

Sākotnējās maksas bija ierobežotas, savstarpēja pārdošana bija aizliegts, un konsultantiem bija jāiegūst atbilstoša kvalifikācija un jābūt neatkarīgiem no aizdevējiem. Citas izmaiņas ietvēra HECM apdrošināšanas pārcelšanu no Vispārējās apdrošināšanas fonda uz Savstarpējās hipotēkas apdrošināšanas fonds (MMIF), un programmas HECM for Purchase ienākšana, kas ļauj aizņēmējiem iegādāties mājokli, nemaksājot ikmēneša hipotēkas maksājumus.

2010. gadi: vairāk jaunu noteikumu, aizsardzības un piemaksas

2010. gadi sākās traki. Atbildot uz palielinātu atsavināšana, HUD samazināti pamatsummas limiti (naudas summa, ko var aizņemties), palielināta hipotēkas apdrošināšanas prēmijas (MIP), un pazemināja procentu likmju zemāko līmeni no 5,5% uz 5%. HECM Saver tika ieviests 2010. gadā, piedāvājot vecākiem īpašumu īpašniekiem iespēju aizņemties mazāku procentuālo daļu no savas mājas vērtības. HECM Saver solīja zemākas sākotnējās MIP un slēgšanas izmaksas, taču tas nekad īsti neuztvēra sabiedrību un tika pārtraukts 2013. gadā.

Nākamās lielās izmaiņas notika 2013. gadā ar Reversās hipotēkas stabilizācijas likumu. Šis tiesību akts ierobežoja summu, ko aizņēmēji var piekļūt pirmajā gadā; ieviesa atmatā paredzamo mūža ilgumu (LESA), an darījums ņemt vērā tos, kuriem kredīta saistību nepildīšanas risks bija lielāks; atviegloja laulāto, kuri nav aizņēmušies, turpināt dzīvot mājoklī pēc aizņēmēja aiziešanas; un noteica, ka visiem aizņēmējiem pirms aizdevuma apstiprināšanas ir jāveic finanšu novērtējums, un pēdējie divi nosacījumi sākas 2014. gadā.

Desmitgades otrajā pusē atkal tika samazināti pamatlimiti, MIP tika samazinātas, HECM aizdevums limits tika paaugstināts pirmo reizi gandrīz 10 gadu laikā, aizdevējiem tika likts nodrošināt otru īpašums novērtējums gadījumos, kad ir aizdomas par paaugstinātu vērtējumu, un FHA atviegloja māju īpašniekiem, kas dzīvo neapstiprinātos vienas vienības dzīvokļos, kvalificēties HECM.

2020. gadi: COVID un inflācija

Līdz šim 2020. gados dominējušas divas galvenās tēmas: COVID-19 un inflācija. Zem Aprūpes likums, Pandēmijas skartajiem reverso hipotekāro kredītu ņēmējiem tika dots vairāk laika, lai sakārtotu savas lietas un atmaksātu parādu. Pēc tam neilgi pēc tam niknā īpašuma cenu inflācija lika HECM valsts aizdevuma limitam palielināties no USD 822 375 līdz USD 970 800.

Bottom Line

Reverso hipotēku tirgus pastāvīgi mainās. Noteikumi un atbilstības kritēriji mēdz mainīties diezgan bieži, piešķirot šiem produktiem bagātu vēsturi un vecākus amerikāņus vēlas tos izmantot daudz ko apsvērt.