Vai jums vajadzētu dzēst savu hipotēku ar mājas kapitāla aizdevumu?
Saskaņā ar ASV Tautas skaitīšanas biroja datiem no 2022. gada aptuveni 65% amerikāņu mājsaimniecību pieder savas mājas. Pēdējo desmit gadu laikā vidējā mājas pārdošanas cena Amerikas Savienotajās Valstīs ir pieaugusi no nedaudz mazāk nekā USD 240 000 2012. gadā līdz gandrīz USD 430 000 2022. gadā, 10 gadu laikā pieaugot par gandrīz 80%. Ņemot to vērā, daudzi māju īpašnieki ir redzējuši kapitāls savās mājās ievērojami pieauga kopš tā iegādes.
Ja jūsu mājās ir pozitīvs kapitāls, māju īpašnieki var elastīgi iegūt šo bagātību dažādos veidos. Viena no metodēm, kā piekļūt šim kapitālam, ir dzēst daļu vai visu hipotēku, izmantojot mājokļa kapitāla aizdevumu. Šajā rakstā mēs apskatīsim šīs pieejas priekšrocības un trūkumus.
Key Takeaways
- Mājas kapitāla aizdevums ļauj aizņemties līdz noteiktai procentiem no jūsu mājokļa kapitāla.
- Aizdevums ir nodrošināts ar jūsu mājokli, kas ļauj procentu likmi būt daudz zemākam nekā kredītkartei vai nenodrošinātajai kredītlīnijai.
- Daži māju īpašnieki ņem šos aizdevumus, lai nomaksātu hipotēkas, jo tas potenciāli var samazināt finansējuma izmaksas. Taču ar to saistīti arī riski.
Otrā hipotēka
Ir divi galvenie veidi, kā māju īpašnieki var izmantot savu mājas kapitālu, lai samaksātu hipotēku. Pirmais ir, izmantojot parasto mājokļa aizdevums, ko dažreiz dēvē par "otro hipotēku". Šis aizdevuma veids būtībā ir tāds pats kā a hipotekārais kredīts, izņemot to, ka tā vietā, lai iegādātos māju, tā rezultātā rodas aizņēmējs saņemšana a vienreizēju maksājumu skaidras naudas, ko viņi var brīvi tērēt, kā vien vēlas.
Precīzs šīs vienreizējās summas lielums tiek aprēķināts kā procentuālā daļa no pašu kapitāla, kas viņiem ir viņu mājās, un 85% ir parasti izmantotā maksimālā summa. Piemēram, ja mājas īpašniekam ir hipotēka par USD 200 000, bet viņa mājas vērtība ir USD 300 000, tad viņu pašu kapitāls būtu USD 100 000. Ja viņu aizdevums mājokļa iegādei piedāvā vienreizēju maksājumu līdz 85% no viņu pašu kapitāla, viņi varētu aizņemties līdz USD 85 000. Lai gan daži māju īpašnieki izmanto šos līdzekļus, lai samaksātu savu hipotēku, viņi varētu arī ņemt mājas kapitāla aizdevumu, lai segtu citas izmaksas, piemēram, virtuves pārveidošanu vai koledžas apmaksu.
Galvenais iemesls, kāpēc māju īpašnieki ņem mājokļa kapitāla aizdevumus, lai nomaksātu savu hipotēku, ir tas, ja viņi domā, ka šādi rīkojoties, ikmēneša maksājumi samazināsies. Tas var notikt, ja procentu likmes ir samazinājušās kopš pirmās mājas iegādes, kas nozīmē, ka mājokļa aizdevumam būs zemāka procentu likme nekā esošajam hipotēkai. Šajā scenārijā mājas īpašnieks ņemtu mājokļa kapitāla aizdevumu, kuram būtu sava procentu likme, amortizācijas grafiks, un termiņu, un būtībā tiktu refinansēta daļa vai visa esošā hipotēka.
Lai gan mājokļa kredīta izmantošana hipotēkas refinansēšanai var samazināt procentu izmaksas, māju īpašniekiem ir jābūt uzmanīgi, lai nodrošinātu, ka šo izmaksu ietaupījumu neizdzēš nekādi priekšapmaksas sodi vai slēgšanas izmaksas, kas varētu pieteikties. Atkarībā no viņu esošo hipotēkas nosacījumu detaļām var būt efektīvāk vienkārši pagaidīt līdz nākamajam pieejamo iespēju vai hipotēkas refinansēšanu, izmantojot esošo aizdevēju vai konkurējošu aizdevēju aizdevējs.
Mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC)
Otrs veids, kā māju īpašnieki var izmantot savu mājas kapitālu, lai samaksātu savu hipotēku, ir izņemt a Mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). Kā norāda nosaukums, HELOC ir kredītlīnija, kas tiek nodrošināta ar jūsu māju. Tāpat kā otrā hipotēka, naudas summa, ko varat aizņemties saskaņā ar HELOC, tiek aprēķināta, ņemot vērā procentuālo daļu no jūsu mājas kapitāla, kas parasti ir līdzīga tai, ko izmanto otrajai hipotēkai. Taču, neskaitot šīs līdzības, starp HELOC un otrajām hipotēkām pastāv vairākas būtiskas atšķirības.
Pirmkārt, HELOC aizdevējam aizdevuma sākumā nepiešķir vienreizēju maksājumu. Tā vietā tie darbojas kā personīga kredītlīnija, ļaujot mājas īpašniekam aizņemties līdz noteiktai summai, bet ļaujot viņam izlemt, kad un cik aizņemties. Tādējādi HELOC ir labi piemēroti māju īpašniekiem, kuri vēlas aizņemties pret pašu kapitālu savā mājā bez tūlītējiem plāniem, kā naudu izmantot.
Otra būtiskā atšķirība starp HELOC un otrajām hipotēkām ir tā, ka HELOC to pieprasa tikai jūs maksājiet aizdevuma procentus par katru maksājumu, ļaujot aizņēmējam izvēlēties, kad viņš atmaksāt galvenais. Turpretim otrā hipotēka atbilst stingrai amortizācijas grafikam, kurā katrs maksājums ietver gan procentus, gan pamatsummu. Tehniski HELOC piedāvā laika periodu, ko sauc par a izlozes periods, kurā aizņēmējs var brīvi maksāt tikai procentus. Tomēr izlozes perioda beigās HELOC pārvēršas par amortizācijas grafiku, liekot aizņēmējam pakāpeniski atmaksāt aizņēmuma pamatsummu.
Trešā galvenā atšķirība starp HELOC un otrajām hipotēkām ir tā, ka HELOC piedāvā mainīgas procentu likmes. Situācijās, kad procentu likmes ir samazinājušās kopš hipotēkas iegūšanas, tas var būt par iemeslu, izmantojot a HELOC atmaksāt daļu no jūsu hipotēkas ir pievilcīgs risinājums, jo tas var novest pie zemākiem ikmēneša maksājumiem kopumā. Tomēr, kā tas bieži notiek finanšu jomā, šai pieejai ir plusi un mīnusi.
Plusi un mīnusi
No pirmā acu uzmetiena HELOC izmantošana hipotēkas nomaksai šķiet ļoti pievilcīga iespēja. Galu galā tas varētu ļaut mājas īpašniekam izmantot zemākas procentu likmes priekšrocības, vienlaikus aizkavējot aizdevuma pamatsummas samaksu, potenciāli samazinot ikmēneša maksājumus par ievērojamu summu.
Tomēr galvenais šīs pieejas risks ir tas, ka tā jūs pakļauj procentu likmju risks. HELOC ir aizdevums ar mainīgu procentu likmi, kas nozīmē, ka, pieaugot procentu likmēm, pieaugs arī jūsu maksājumi. Šis risks vēl vairāk palielinās, ja izmantojat pieeju tikai procentu maksājumiem un kavējumiem atmaksājot pamatsummu, jo tad šai nesamaksātajai pamatsummai tiktu piemēroti procenti ar augstāku likmi pēc procentu likmes likmes pieaug.
Lai aizsargātos pret to, māju īpašnieki gūtu labumu no stresa testēšana savu hipotēkas atmaksas stratēģiju, aprēķinot, cik daudz papildu procentu viņi varētu atļauties segt, ja procentu likmes pieaugs. Tāpat var būt saprātīgi atlicināt naudu viegli pieejamā fondā, ko varētu izmantot, lai samaksātu. pamatsumma ātri, ja procentu likmes pieaug, lai izvairītos no iestrēgšanas ar daudzu mēnešu vai pat gadu augstākiem procentiem maksājumiem.
Visbeidzot, māju īpašniekiem būtu rūpīgi jāizvērtē mājokļa kapitāla aizdevumu nosacījumi, kurus viņi apsver. Daži no svarīgiem noteikumiem, kas jāzina, ietver to, vai aizdevums piedāvā fiksētu vai mainīgu procentu likmi, izņemšanas perioda ilgumu. vai amortizācijas periodu, neatkarīgi no tā, vai par aizdevumu tiek iekasēti vienkārši procenti vai amortizētie procenti, un jebkuri noteikumi vai soda sankcijas attiecībā uz priekšapmaksu. galvenais.
Vai es varu izmantot pašu kapitālu, lai nomaksātu savu hipotēku?
Jā. Ir daudz veidu, kā izmantot pašu kapitālu, lai nomaksātu hipotēku, taču divas no visizplatītākajām pieejām ir otrā hipotēka un mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC). Otrajām hipotēkām katru mēnesi ir vienāds maksājums, un aizdevuma sākumā jūs varat izmantot vienreizēju maksājumu, ko varat izmantot, lai nomaksātu daļu vai visu hipotēku. HELOC ir mainīga kredītlīnija, no kuras jūs varat brīvi izņemt vai atmaksāt pēc saviem ieskatiem. Abiem šiem aizdevumiem ir daudz zemākas procentu likmes nekā kredītkartēm vai citiem aizdevumiem bez ķīlas, jo tie izmanto jūsu māju kā ķīlu.
Kas notiek ar manu HELOC, kad es nomaksāšu hipotēku?
Kad jūs nomaksājat hipotēku, HELOC tiks nomaksāts tajā pašā laikā. Piemēram, ja jūs pārdodat savu māju, tad pirms pārdošanas ieņēmumu saņemšanas vispirms ir jāsamaksā gan jūsu hipotēka, gan jūsu HELOC. Aizdevējiem būtu pirmā prasība par ieņēmumiem no pārdošanas.
Vai ir iespējams pirms termiņa atmaksāt mājokļa kredītu?
Jā, jūs parasti varat pirms termiņa atmaksāt mājokļa kapitāla aizdevumu, lai gan tas var atšķirties atkarībā no konkrētā aizdevuma nosacījumiem. Jo īpaši HELOC ir izstrādāti tā, lai nodrošinātu maksimālu elastību, jo īpaši to sākotnējā izlozes periodā. Hipotēkas un otrās hipotēkas parasti var arī atmaksāt pirms termiņa, lai gan uz tām var attiekties priekšapmaksas noteikumi un soda sankcijas.
Bottom Line
Galu galā hipotēkas atmaksa, izmantojot mājokļa kapitāla aizdevumu, var būt saprātīga, taču tas nav lēmums, kas būtu jāpieņem viegli. Māju īpašniekiem ir jāpārliecinās, ka viņi rūpīgi izprot aizdevuma nosacījumus, vienlaikus izstrādājot finanšu plānu par to, kā viņi galu galā apkalpos un atmaksās aizņemtos līdzekļus, tostarp ar atšķirīgām procentu likmēm nosacījumiem.