Nodokļu atskaitījumi par hipotēkas procentiem

Ieviests kopā ar ienākuma nodokli 1913. gadā hipotēkas procentu nodokļa atskaitīšana kopš tā laika ir kļuvis par iecienītāko nodokļu atlaidi miljoniem ASV māju īpašnieku.Šeit mēs aplūkojam esošos noteikumus, kas ir šī atskaitījuma pamatā, kā arī jaunas izmaiņas, kas izriet no 2017. gada decembra nodokļu likumdošanas.

Atskaitījumu saņemšana: kas kvalificējas

Vairumā gadījumu visus hipotekāros procentus līdz noteiktam aizdevuma līmenim var atskaitīt no ASV federālajiem nodokļiem, ja mājas īpašnieks atbilst šādām prasībām:

• Viņi vīlē 1040. veidlapa un uzskaita atskaitījumus grafikā A.
• Viņi ir juridiski atbildīgi par aizdevumu - jūs nevarat atskaitīt procentus, ja veicat maksājumu par kāda cita aizdevumu.
• Viņi veica maksājumu kvalificētā mājā.

Iegādes parāds vs. Pašu kapitāla parāds: liela nodokļu atšķirība

Protams, tā kā atskaitījumus regulē valdība, noteikumi nekad nav tik vienkārši, kā šķiet no pirmā acu uzmetiena. Ir divu veidu parādi, kas rada nodokļiem atskaitāmus procentus. Pirmais ir parāds, kas tika izņemts, lai iegādātos, uzceltu vai uzlabotu jūsu māju. Šis parāda veids ir pazīstams kā "

iegādes parāds"Otrs veids ir parāds, kas tika izņemts citiem mērķiem un ir pazīstams kā" kapitāla parāds ", jo tas balstās uz jūsu īpašuma pašu kapitālu. Šī atšķirība ir kļuvusi īpaši svarīga kopš jauno nodokļu tiesību aktu pieņemšanas 2017. gada decembrī (sk Kā GOP nodokļu likumprojekts ietekmē jūs).

Likumprojekts ietver būtiskas izmaiņas procentu summā, ko aizņēmēji var atskaitīt no hipotekārajiem kredītiem un mājokļa kapitāla parāda, padarot procentus atskaitāmus tikai par aizdevumiem 750 000 USD vai mazāk. Turklāt noteikumi ir mainījušies attiecībā uz mājokļa kapitāla aizdevuma naudu, kas netiek izmantota kā iegādes parāds-piemēram, lai apmaksātu medicīnas vai koledžas izdevumus, nevis atjaunotu māju.Šeit ir dažas detaļas.

• Pēc oktobra. 1987. gada 13. decembrī līdz decembrim. 2017. gada 16. parāds: Procentus par hipotēku, kas ņemta mājokļa iegādei, celtniecībai vai labiekārtošanai pēc 1987. gada 13. oktobra, var pilnībā atskaitīt tikai tad, ja kopējais parāds no visiem hipotekārajiem kredītiem, ieskaitot visus senatnotos parādus, sasniedz 1 miljonu ASV dolāru vai mazāk un 500 000 ASV dolāru vai mazāk laulātie pāri iesniedz atsevišķi.
• Pēc decembra. 2017. gada 16. līdz decembrim. 31, 2025, Parāds: Procenti par jaunu hipotēku, kas ņemta mājokļa iegādei, celtniecībai vai labiekārtošanai, ir pilnībā atskaitāmi tikai tad, ja kopējais parāds no visām hipotēkām ir 750 000 USD un 500 000 USD vai mazāk precētu pāru pieteikumā atsevišķi. (Iekļauts arī: aizdevumi saskaņā ar saistošu līgumu, kas bija spēkā pirms 17.12.2017., Kamēr mājokļa iegāde tika slēgta pirms 18.4.). Procenti par vecākiem aizdevumiem - un jaunu šādu aizdevumu refinansēšana - joprojām ir atskaitāmi 1 miljona ASV dolāru apmērā.
• Mājas kapitāla parāds pēc oktobra. 1987. gada 13. decembrī līdz decembrim. 16, 2017: Procenti par otro hipotēku (vai mājokļa kapitāla kredītlīnijām), kas ņemti citu iemeslu dēļ, nevis pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai jūsu mājām kopā ir 100 000 USD vai mazāk precētiem pāriem un 50 000 USD vai mazāk - vientuļiem vai precētiem pāriem atsevišķi. To kopsummai arī jābūt mazākam par patiesā tirgus vērtība no jūsu mājas, no kuras atņemts visu veco parādsaistību un visu pēc 1987. gada 13. oktobra hipotekāro parādu vērtība.
• Mājas kapitāla parāds pēc oktobra. 1987. gada 13. decembrī līdz decembrim. 16, 2017:  Procenti par otro hipotēku (vai mājokļa kredītlīniju), kas ņemta citu iemeslu dēļ, nevis mājokļa iegādei, celtniecībai vai uzlabošanai, vispār nav atskaitāmi. Tā ir patiesība. pat ja sākotnējais aizdevums tika ņemts pirms decembra. 16, 2017 un ilgs līdz decembrim. 31, 2025. Tad teorētiski aizdevuma noteikumi atgrieztos pēc 1987. gada.

Ja jums izdevās sekot šai loģikai, nemaldoties, jūs pagaidām esat labā formā - bet vēl nesāciet atskaitījumus. Ir papildu nosacījumi. Pat ja jums ir tiesības uz atskaitījumu, pamatojoties uz iepriekš izklāstītajiem kritērijiem, jūs nevarat to atskaitīt, ja vien jūsu hipotēka nav klasificēta kā nodrošināts parāds, kas nozīmē, ka jūsu mājām jākalpo kā nodrošinājums par parādu. Ja tas ir nenodrošināts parāds, tas tiek uzskatīts par personas aizdevumu, un procenti par to nav atskaitāmi.

Mājas definīcija

Nākamais šķērslis, kas jums jāpārvar, ir nodrošināt, ka jūsu īpašums ir "kvalificēta māja". Lai atbilstu šai definīcijai, īpašumā ir jābūt gulēšanai, ēdiena gatavošanai un tualetēm. Vienumi, kas atbilst šai definīcijai, var ietvert jūsu primāro dzīvesvietu, otro māju, kopmītni, pārvietojamo māju, mājas piekabi vai laivu.

Ja jūsu mājas ir otrās mājas, procentus varat atskaitīt tikai no vienas otrās mājas. Šis īpašums jums jāizmanto vismaz 14 dienas gada laikā. Ja jūsu otrās mājas ir īrēts īpašums, jums tas jāizmanto vairāk nekā 10% no īpašuma izīrēšanas laika. Ja jūsu īrētais īpašums neatbilst šiem kritērijiem, procentus nevar iekļaut A sarakstā, un tie ir jāiekļauj E sarakstā.

Refinansēšana

Pēdējos gados krītošās procentu likmes ir mudinājušas māju īpašniekus refinansēt hipotēkas. Refinansēšana dod iespēju samazināt ikmēneša hipotēkas maksājumus, samazināt aizdevuma termiņu vai abus. Ja refinansēšana tiek veikta, neuzņemoties papildu parādu, visi hipotēkas radītie procenti paliek atskaitāmi no nodokļa. Ja māju īpašnieki izmanto savas mājas kā cūciņu banku un refinansē, lai izņemtu pašu kapitālu, lai radītu izdevumus - tas ir citu iemeslu dēļ, nevis pirkšanai, celtniecībai vai labiekārtot savas mājas-Mājas kapitāla parāds pēc 1987. gada 13. oktobra tiek piemēroti noteikumi: procentus var atskaitīt tikai par USD 100 000 vai mazāk utt., atkarībā no jūsu nodokļa statuss. (Lai uzzinātu vairāk par to, izlasiet Kad (un kad nē) refinansēt savu hipotēku.)

Pierādot to IRS

Iekšējo ieņēmumu dienesta veiktās revīzijas gadījumā jums būs nepieciešama tā kopija 1098 veidlapa, Izziņa par hipotēkas procentiem, kas katru gadu jāsniedz uzņēmumam, kas tur jūsu hipotēku. Ja maksājat hipotēkas maksājumu privātpersonai, papildus samaksātajiem procentiem jums būs jānorāda hipotēkas turētāja vārds, sociālās apdrošināšanas numurs un adrese.(Plašāku lasīšanu skat Izdzīvo IRS revīzijā.)

Bottom Line

Mājokļa hipotēkas procentu nodokļa atskaitīšanu mīl māju īpašnieki, un ienīst ienākuma nodokļa reformas atbalstītāji. Vienots nodoklis aizstāvji atbalsta šī atskaitījuma izzušanu, un daudzus gadus ASV likumdevēji abās ejas pusēs bija apspriežot dažādas nodokļu reformas shēmas, kas parasti ietvēra hipotekāro procentu nodokļa atcelšanu atskaitīšana. Tas samazinātajā formā saglabājās 2017. gada nodokļu rēķinā. Tas, kas notiks tālāk, vēl nav redzams.

Lai uzzinātu vairāk, pārbaudiet Izpratne par hipotēkas maksājumu struktūru.