Hipotēkas iegūšana vs. Skaidras naudas maksāšana: kāda ir atšķirība?

Hipotēkas iegūšana vs. Skaidras naudas maksāšana par ieguldījumu īpašumu: pārskats

Mājokļu avārija pilnībā pārstrukturēja Amerikas hipotekāro kredītu tirgu. Daļa no šīs attīstības ietvēra stingrākus ierobežojumus hipotēku saņemšanai, kā arī pārpludināmu jaunu māju pārpilnību. Tas savukārt ir ļāvis dažiem investoriem to darīt iegādāties otrus īpašumus investīciju un īres nolūkos.

Apsverot ieguldījumus nekustamajā īpašumā un to, kā vērsties, ir divas galvenās domas viņi: Viens uzskata, ka ir prātīgāk izmaksāt visu skaidru naudu par otro māju, bet otra puse to patur būt piesaistīts otrais vai pat trešais vai ceturtais īpašums ir daudz ienesīgāks. Tālāk ir norādīti abu gadījumu gadījumi.

Hipotēkas saņemšana

Šīs debates ir plaši atspoguļotas tiešsaistē, un vairākās finanšu ziņu vietnēs un emuāros teikts, ka, piesaistot līdzekļus, ir lielāka jēga, pērkot ieguldījumu īpašumus. Piemēram, Ali Boone no BiggerPockets.com apgalvo, ka, piesaistot šāda veida ieguldījumus, atdeve ir lielāka un riski ir zemāki. Loģika ir tāda, ka, ja īpašuma vērtība palielinās, ieguldītājs būs samazinājis vērtību, bet pēc tam var saņemt daudz vairāk nekā sākotnējais kapitāls.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs nolaižat 15% no mājas par 500 000 USD. Jūsu sākotnējais ieguldījums būtu 75 000 USD. Divus gadus vēlāk, ja šīs mājas vērtība pieaugtu līdz 650 000 USD, jūs varētu pārdot un saņemt daudz vairāk nekā sākotnējie 75 000 USD. Šajā scenārijā jūsu galvenais ieguldījums tiek atgriezti no 75 000 USD, kā arī papildu 75 000 USD. Tādā gadījumā jūs riskētu daudz mazāk, nekā ieguldītājs, kas pērk naudu, šādā situācijā, tomēr gūtu ievērojamu peļņu.

Reiziniet šo formulu un stratēģiju trīs vai četros īpašumos, un gudrs investors var gūt diezgan lielu peļņu. Šāda veida situācijās ieguldītājam, kuram ir sviras efekts, ir vairāk iespēju nekā viņa naudas pirkšanas partnerim. Skaidras naudas pircēji bieži iegādājas māju tieši ar lielāko daļu naudas, kas viņiem ir pieejama investīcijām. Turpretī ieguldītājs ar aizņēmumu var dažādot šīs naudas sadalījumu vairākos dažādos īpašumos, tādējādi, iespējams, ilgtermiņā palielinot savu peļņas normu.

Riski tikt piesaistītiem

Jebkura veida ieguldījumu veikšanai ir raksturīgs risks, it īpaši, risinot neskaidrības mājokļu tirgū. Pirmkārt un galvenokārt, naudas dažādošana starp ieguldījumu īpašumiem ir pieeja, kas nopietni jāapsver tikai labi informētam investoram. Nepieciešama skaidra izpratne par pašreizējiem ekonomiskajiem apstākļiem, mājokļu tirgus vispārējo stāvokli kopumā un jomu, kurā jūs īpaši pērkat.

Lai gan aizdevuma ņemšanai, lai iegādātos ieguldījumu īpašumu, ir vairākas priekšrocības, lietas var noiet greizi. Pieņemsim, ka katra īrētā īpašuma vērtība ir strauji samazinājusies. Ieguldītājs ar aizņēmumu tagad ir parādā daudz vairāk nekā jebkad. Ja jūs kaut nedaudz maldāties tirgū, jūs varat ievērojami zaudēt, it īpaši ar pāris īpašumiem jūsu portfelī.

Lai gan ieguvums šeit ir tas, ka banka noteikti zaudēs vairāk nekā jūs, jūsu kredīta rādītājs varētu tikt nopietni ietekmēta. Ievērojamas iespējas atgriežas šāda veida stratēģijai piesaista daudzus, taču tai vajadzētu pievērsties, rūpīgi apsverot visus ar to saistītos riskus. Šī stratēģija, protams, prasīs arī jums iziet hipotēkas procesu - daudzos gadījumos vairākas reizes -, kas ir vēl viena lieta, kas jāņem vērā.

Skaidras naudas maksāšana par ieguldījumu īpašumu

Skaidras naudas ieguldītāji var izvairīties no visa hipotēkas pieteikšanās procesa un veikt ātrus ieguldījumus, ja viņi redz iespēju, kas ir ļoti izdevīgi. Vēl viena priekšrocība, samaksājot skaidru naudu par īpašumu iepriekš, ir tā, ka jums nav jāmaksā procenti. Pat ja procentu likmes ir tik zemas kā šobrīd, ilgtermiņā vienmēr būs dārgāk maksāt jebkāda veida procentus, nekā tās nebūs.

Daudziem investoriem, kuriem ir līdzekļi, pērkot īpašumu ar skaidru naudu ir jēga, it īpaši, ja uzskatāt, ka nākamo pāris gadu laikā tirgus ievērojami pieaugs.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs iegādājaties māju par 400 000 USD un sēžat pie tā, līdz redzat, ka ir īstais brīdis pārdot. Ja jums ir taisnība par pieaugumu un mājas vērtība sasniedz 500 000 USD, tā ir tieša peļņa USD 100 000 ieguldītājam, neņemot vērā iespēju maksāt bankas procentu maksājumus vai summu, kuru aizņēmāties hipotēka. Ja mājoklī ir 100% pašu kapitāla, ieguldītājam arī ir vieglāk ņemt kredītu pret to nākotnē, ja tas ir nepieciešams. Mājas pirkšana skaidrā naudā var arī nekavējoties radīt ieguldītājam naudas plūsmu.

Daži investori ar saviem īpašumiem vēlas radīt kustīgus ienākumus, un pareizais īrnieku veids to var nodrošināt.

Īpaši apsvērumi: skaidras naudas maksāšanas risks

Visu ieguldījumu apvienošana vienā ieguldījumā ir ārkārtīgi riskanta. Šī pieeja, iespējams, nebūtu labākā stratēģija ieguldītājam, kuram ir ierobežota naudas summa ilgtermiņā.

Lai gan mājas vērtība var palielināties, tā var tikpat ātri nolietoties, un zaudētā nauda būs tieša. Dažādošana ir viens no galvenajiem ieguldījumu baušļiem. Lielākās daļas aktīvu saistīšana vienā aktīvu klasē var radīt milzīgus zaudējumus. Simtiem tūkstošu dolāru ievietošana vienā aktīvu klasē arī saista jūsu likviditāti līdz jums ir pārdevējs.

Galvenās atšķirības

Abas stratēģijas piedāvā priekšrocības, bet dažāda veida ieguldītājiem. Viena svarīga lieta, kas jāatzīmē, ir tāda, ka jebkurai stratēģijai ir vajadzīgs ievērojams ieguldāmo ienākumu apjoms. Pat pircējiem ar aizņēmumu, kuri savus ieguldījumus sadala vairākos īpašumos, būs jāuzņemas risks, ka visi šie īpašumi samazināsies. Turklāt, iegādājoties jaunu mājokli par naudu, neizmantojiet pensijas uzkrājumus vai savu ārkārtas fondu.

Investoram, kuram ir gatava ieguldīt lielu naudas summu, nosliece uz risku ir tas, kas patiešām virzīs lēmuma virzību. Ieguldījumu īpašumu sviras pozīcijas neapšaubāmi dos lielāku atdevi, bet mazāk iesaistīts vai slikts ieguldītājs, kurš joprojām meklē kapitālu un peļņu, skaidras naudas pirkšana varētu būt labāka iespēja.