Kas ir nomas līguma uzlabošana?

Kas ir nomas līguma uzlabošana?

Termins nomas īpašuma uzlabošana attiecas uz visām izmaiņām, kas veiktas, lai pielāgotu nomu īpašums lai apmierinātu konkrēta īrnieka īpašās vajadzības. Šīs izmaiņas un izmaiņas var ietvert krāsošanu, starpsienu uzstādīšanu, grīdas seguma maiņu vai pielāgotu gaismas ķermeņu ievietošanu. Uzlabojumus var veikt saimnieks vai īrnieks, un to var samaksāt īrnieks. Lai gan lielākās daļas nomas līgumu uzlabojumu lietderīgais ekonomiskais kalpošanas laiks ir no pieciem līdz desmit gadiem Iekšējo ieņēmumu kodekss (IRC) pieprasa, lai nolietojums šādiem uzlabojumiem notiktu ēkas saimnieciskās darbības laikā.

Kā notiek nomas uzlabošana

Nomas īpašuma uzlabojumus parasti sauc par nomnieku uzlabojumiem vai izbūvēm. Šīs izmaiņas parasti veic īpašnieki komerciālos īpašumus un to var nodrošināt esošam vai jaunam īrniekam. Visas veiktās izmaiņas ir pielāgotas īrnieka īpašajām vajadzībām un padara telpu pievilcīgāku un pievilcīgāku.

Lai izmaiņas varētu kvalificēt kā nomas īpašuma uzlabojumus, ir jāievēro noteikti kritēriji. Interjerā ir jāveic izmaiņas, lai pielāgotos konkrētajām vajadzībām īrnieks, ieskaitot jebkuru no šiem:

• Strukturālās izmaiņas
• Jauns drywall un grīdas segums
• Atjauninājumi apgaismojuma, elektriskajās, tehnoloģiju sistēmās
• Telpu, kabīņu, starpsienu pievienošana
• Plaukti un darba virsmas

Ne visas izmaiņas tiek uzskatītas par nomas īpašuma uzlabojumiem. Vienam nomniekam veiktās izmaiņas nav piemērotas citiem īrniekiem, ieskaitot viņu kaimiņus. Ārējā ēka renovācijas, piemēram, ainavu veidošana, autostāvvietu remonts vai jumta segums, arī nav piemēroti. Pat iekšējās izmaiņas, piemēram, ēkas lifta vai HVAC sistēmu uzlabojumi, netiek uzskatīti par nomas uzlabojumiem. Tas ir tāpēc, ka tie nav izdevīgi konkrētam īrniekam.

Reiz noma beidzas, uzlabojumi parasti pieder saimniekam, ja vien līgumā nav noteikts citādi. Ja īrnieks var tos paņemt, viņiem tie ir jānoņem, nekaitējot īpašumam.

Nomas uzlabojumu veidi

Īrnieka uzlabošanas pabalsts

Šāda veida nomas tiesību uzlabošana dod īrniekam tiesības pārraudzīt projektu, noņemot apgrūtinājumu saimniekam, it īpaši, ja process ir laikietilpīgs. Saimnieks parasti iznomā noteikumus, kas sedz īrnieka pabalsta uzlabošanas budžetu. Tas parasti tiek uzskaitīts kā vienreizēju maksājumu vai uz kvadrātpēdu. Saimnieki var vai nu samaksāt renovācijas/celtniecības uzņēmumam tieši, vai atlīdzināt īrnieks tieši. Ja tiek pārsniegti projekta budžeti, īrnieks sedz atlikumu.

Īres atlaide

Saimnieks var piedāvāt īrnieku īre atlaides nomas īpašuma uzlabošanai. Ja šī iespēja ir iekļauta nomas līgumā, īrnieks var saņemt kāda veida īres atvieglojumus, piemēram, vienu bezmaksas mēnesi vai samazinātu īres maksu par noteiktiem periodiem gadā. Tas ļauj īrniekam ietaupīt uz telpas izmaiņām. Tāpat kā ar TIA, īrnieks pārrauga projektu un kontrolē nomas uzlabojumus. Īrnieks ir arī atbildīgs, ja izmaksas pārsniedz budžetu.

Ēkas standarta pabalsts

Šo iespēju sauc arī par izbūvi. Šajā gadījumā izīrētājs iepazīstina īrnieku ar uzlabojumu paketi vai citām iespējām. Saimnieks parasti ir tas, kurš vada projektu, ļaujot īrniekam vairāk laika veltīt savam biznesam. Vairumā gadījumu īrnieki var neizdoties ar izmaiņām, kuras viņi patiesībā vēlas palīdzēt Bizness augt. Ja viņi izvēlas izmaiņas papildināt, tām jāsedz papildu izmaksas.

Pagrieziet atslēgu

Šāda veida nomas īpašuma uzlabošana parasti tiek veikta nomas sākumā. Vairumā gadījumu izmaksu aplēses un plānus iesniedz īrnieks, savukārt saimnieks ir tas, kurš uzrauga un apmaksā visu darbu.

Nomas īpašuma uzlabošanas noteikumi

2015. gada decembrī ASV Kongress pieņēma Amerikāņu aizsardzība pret nodokļu paaugstināšanu (PATH) likums, kas grozīja un paplašināja daudzus nodokļu noteikumus, kas saistīti ar nolietojumu, tostarp nomas īpašuma uzlabojumus. Likumprojekts paredzēja pastāvīgu nodokļu ietaupījumu noteikumu, kas ļāva 15 gadu taisnu izmaksu atgūšanu, veicot kvalificētus nomas uzlabojumus. Saskaņā ar šīm vadlīnijām:

• Saimnieki un īrnieki nedrīkstēja būt saistīti
• Uzlabojumi kvalificējami tikai tad, ja tie tika veikti ēkas iekšienē, un tikai īrnieks ieņēma telpu
• Nomas īpašuma uzlabojumi bija jāpabeidz pēc trim gadiem, kad ēka pirmo reizi tika izmantota ekspluatācijai

Aiziešana Likums par nodokļu samazināšanu un darbavietām gadā mainīja veidu, kādā saimnieki un īrnieki var pieprasīt atskaitījumus, kas saistīti ar nomas īpašuma uzlabošanu. Jaunais likums mainīja dažas prasības. Joprojām ir jāuzlabo ēkas iekšpuse, kas nozīmē ēku paplašināšanu, lifti un eskalatori, jumti, ugunsdrošības, signalizācijas un drošības sistēmas, kā arī HVAC sistēmas kvalificēties.

Kvalificēts labiekārtošanas īpašums vairs neprasa, lai abas puses (saimnieki un īrnieki) būtu nesaistītas. Tas arī atcēla trīs gadu prasību, norādot, ka visus uzlabojumus var veikt "pēc datuma, kad īpašums pirmo reizi tika nodots ekspluatācijā". Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS).

The Likums par koronavīrusa palīdzību, palīdzību un ekonomisko drošību (CARES) veica dažus uzlabojumus kvalificētā uzlabošanas īpašumā (QIP), kad tas tika pieņemts 2020. Likums noteica QIP atkopšanas periodu 15 gadus un ļāva iesniedzējiem pieprasīt pirmā gada nolietojumu jebkuram QIP.

Nomas īpašuma uzlabojumu uzskaite

IRS neļauj atskaitījumi uzlabojumiem. Bet, tā kā uzlabojumi tiek uzskatīti par ēkas daļu, tie ir pakļauti nolietojumam. IRS atļauj nolietojums atskaitījumus, ja vien šie nosacījumi ir izpildīti. Ikvienam, kurš veic darbu, ir atļauts ņemt no amortizācijas atskaitījumus neatkarīgi no tā, vai tas ir saimnieks vai īrnieks. Jaunais nodokļu likums palielināja maksimālo atļauto summu līdz 1 miljonam ASV dolāru no 500 000 ASV dolāru.

Grāmatvedības eksperti iesaka izmaksāt visus uzlabojumus, kas tajā pašā periodā ir mazāki par uzņēmuma kapitalizācijas ierobežojumu. Ja tie pārsniedz šo summu, kopējai jābūt ar lielo burtu un amortizēts visā nomas termiņā vai īsākā uzlabojumu kalpošanas laikā.

Nomas īpašuma uzlabošana vs. Ēkas uzlabošana

Lai gan tie var būt ēku uzlabojumi, nomas uzlabojumi ir izteikti atšķirīgi. Tas ir tāpēc, ka tie patiešām ietekmē telpu konkrētam īrniekam. Savukārt ēkas uzlabojumi nāk par labu visiem īpašumā esošajiem un kopumā maina pašas ēkas kopējo struktūru.

Ēku uzlabojumu piemēri ir jauna jumta uzlikšana, piebraucamā ceļa un/vai autostāvvietas bruģēšana, a autostāvvieta, vestibila atjaunošana, jauna lifta pievienošana vai esošā lifta remonts un HVAC sistēmas atjaunināšana. Tādējādi ēkas uzlabojumi palīdz pagarināt struktūras kopējo kalpošanas laiku.

Nomas īpašuma uzlabošanas piemēri

Saimnieki var maksāt par nomas tiesību uzlabojumiem, lai mudinātu īrniekus īrēt telpas uz ilgāku laiku, jo īpaši mazumtirdzniecības nozare. Piemēram, uzņēmuma īpašnieks iznomā ēku savam disku golfa veikalam. Saimnieks var izvēlēties nomātajai teritorijai pievienot četras sienas, lai diskiem izveidotu iebūvētus displejus un uzglabāšanas vietas. Šīs izmaiņas tiek uzskatītas par nomas īpašuma uzlabojumiem.

Ņemsim vēl vienu piemēru no mazumtirdzniecības nozares. Veikala A īpašnieks nolemj iznomāt telpas ar uzņēmuma B starpniecību. Veikalā ir tikai četras sienas un nav citu ērtību. Caur nomu sarunas, Uzņēmums B - saimnieks - pirms veikala A atvēršanas piekrīt uzstādīt plauktus, kases aparātu servisa skaitītāju un displeju ar īpašu apgaismojumu.

Bieži uzdotie jautājumi par nomas uzlabojumiem

Kādi ir nomas īpašuma uzlabojumu piemēri?

Nomas īpašuma uzlabošana ir jebkas, kas dod labumu vienam konkrētam nomniekam, parasti komerciālā īpašumā. Tas ietver krāsošanu, jaunu sienu pievienošanu, displeja plauktu salikšanu, grīdas un apgaismojuma maiņu, kā arī biroju, sienu un starpsienu pievienošanu.

Kas maksā par nomas īpašuma uzlabošanu?

Saimnieki budžetē un maksā par uzlabojumiem, piedāvājot īrnieka uzlabojuma pabalstu vai izmantojot īres atlaides. Viņi var arī maksāt, piedāvājot īrniekam izmaiņu paketi, no kuras viņi var izvēlēties. Īrnieks parasti ir atbildīgs par papildu izmaksām, kas pārsniedz budžetu.

Vai nomas maksas uzlabojumi ir atskaitāmi no nodokļa?

Jūs nevarat atskaitīt nomas īpašuma uzlabojumus. Bet IRS ļauj ēku īpašniekiem uzskaitīt savu nolietojumu, jo visi veiktie uzlabojumi tiek uzskatīti par ēkas daļu.