Nekustamā īpašuma atvasinājuma definīcija

Kas ir nekustamā īpašuma atvasinājums?

Nekustamā īpašuma atvasinātie finanšu instrumenti, dažreiz saukti par īpašuma atvasinājumi, ir instrumenti, kas ļauj ieguldītājiem iegūt pakļautību nekustamā īpašuma aktīvu klasei, faktiski nepiederot ēkām. Tā vietā viņi aizstāj nekustamo īpašumu ar nekustamā īpašuma atdeves indeksa rezultātiem. Tādā veidā ieguldītāji var ieguldīt nekustamā īpašuma kapitālā vai parādos, nekad nepērkot faktisko aktīvu vai neizmantojot nekustamo īpašumu kā nodrošinājums.

Ieguvumi no nekustamā īpašuma atvasinātajiem instrumentiem

Nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti ļauj ieguldītājam samazināt sākotnējo cenu

kapitāls apņemšanos nodrošināt nekustamā īpašuma portfeļu negatīvo ietekmi, vienlaikus paredzot alternatīvas riska pārvaldības stratēģijas.

Vēsturiski nekustamajam īpašumam ir bijusi zema korelācija, veiktspējas ziņā, ar krājumiem un obligācija investīcijas, padarot to par vēlamu portfeli dažādošana rīks. Diemžēl pērkot un pārdodot fiziski īpašums tas nav tik vienkārši kā vērtspapīru tirdzniecība.

NPI indekss

Nacionālā nekustamā īpašuma ieguldījumu uzticības personu īpašuma padome (NPI) ir pieņemtais indekss, kas izveidots, lai novērtētu uzņēmuma ieguldījumu rezultātus komerciālais nekustamais īpašums tirgū. Sākotnēji 1977. gadā izstrādātais neizmantotā indeksa vērtība ir aptuveni 702 miljardi ASV dolāru (2020. gada 3. ceturksnī) no visas ASV.

Komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumi tiek iedalīti šādos ieguldījumu veidos:

• Privātais kapitāls
• Privāts parāds
• Valsts kapitāls
• Valsts parāds

Kā darbojas nekustamā īpašuma atvasinājumi

Privātā kapitāla sektoram izstrādātie NCREIF indeksa piedāvātie atvasinātie finanšu instrumenti ir balstīti uz mijmaiņas darījumi kas izpaužas dažādās formās, ļaujot investoriem apmainīties ar riska darījumu vai nu atzinību vai kopējā atdeve vai mainot riska darījumus no viena zemes lietojuma uz citu.

Viena metode ir "iet garš"(atkārtojot pirkšanas īpašumu ekspozīciju) vai" iet īss"(atkārtojot pārdošanas īpašumu ekspozīciju). Vēl viena metode ir apmainīt NCREIF indeksa kopējo peļņu, kas sadalīta pa nekustamā īpašuma sektoriem ļaujot investoriem apmainīt peļņu no ar birojiem saistītā nekustamā īpašuma pret mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu piemērs.

Atdeves mijmaiņas līgums ļauj diviem ieguldītājiem abās mijmaiņas darījuma pusēs īstenot stratēģijas, kuras nevar īstenot ar faktiskajiem aktīviem privātā nekustamā īpašuma tirgū. Mijmaiņas darījumi ļauj investoriem taktiski mainīt vai līdzsvarot savus portfeļus uz noteiktu laiku, nenododot īpašumtiesības uz aktīviem, kas pašlaik atrodas Bilance. Līgumus līdz trim gadiem parasti pārvalda investīciju banka, kas darbojas kā klīringa nams par līdzekļiem.

Gadījumā, ja ieguldītājam ir ilgstoša NCREIF indeksa kopējā peļņa, viņš pieņemtu kopējo peļņu no NPI (maksā reizi ceturksnī) par iepriekš noteiktu nosacītā summa un piekrītat samaksāt etalona īstermiņa procentu likmi, kā arī starpību (rezervi) par to pašu nosacīto summu. Otra mijmaiņas darījuma puse saņemtu tādas pašas naudas plūsmas apgrieztā veidā, samaksātu ceturkšņa indeksa ienesīgumu un saņemtu etalonlikmi plus starpība.

Pieņemot, ka abās tirdzniecības pusēs ir investori, divi investori, kuri vēlas tirgot vienu īpašuma pakļaušana citam varētu bezpeļņas peļņas atdevi par konkrēto īpašuma veidu cits. Piemēram, portfeļa pārvaldnieks, kuram šķiet, ka viņu fonds ir pārmērīgi piešķirts biroja īpašumiem un nepietiekami piešķirts industriālie varētu daļu biroja ekspozīcijas nomainīt pret rūpniecisko, faktiski nepērkot vai nepārdodot īpašumus.

Publiskais akciju indekss

NPI vietā atvasinātie instrumenti komerciālā nekustamā īpašuma tirgus publiskā kapitāla sektoram izmanto kopējo peļņu Nacionālā nekustamo īpašumu ieguldījumu fondu asociācija (NAREIT), lai aprēķinātu naudas plūsmas pieņemts (garajam investoram) vai samaksāts (īsais investors).

Šis indekss nodrošina peļņu no publisko vērtspapīru tirgus nodrošināts ar komerciālo nekustamo īpašumu. Piemēram, mijmaiņas darījumu saņēmējs maksā etalona īstermiņa procentu likmi plus a izplatība, lai iekļautos viena gada indeksa mijmaiņas darījumā ar nosacīto summu 50 miljonu ASV dolāru apmērā, un viņi saņemtu ceturkšņa maksājumus no NAREIT indeksa par 50 miljoniem ASV dolāru. Atkal ieguldītājs var iegūt pilnīgi diversificētu publiskā nekustamā īpašuma riska darījumu, nepērkot nevienu aktīvu.

Nekustamā īpašuma parāda atvasinājumi

Tā platuma un dziļuma dēļ dažādu riska profilu daļas no pamatā esošā komerciālā nekustamā īpašuma hipotēku fonda, kas atrodams komerciāli ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri (CMBS) tirgū, nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti ir pieejami arī par nekustamā īpašuma parāda pozīcijām. Valsts nekustamā īpašuma parāda mijmaiņas darījumi ir balstīti uz CMBS tirgus indeksiem.

Pateicoties daudzu darījumu datu apjomam un dziļumam (attiecībā uz nekustamo īpašumu), CMBS indeksi ir daudz labāks rādītājs attiecīgajiem tirgiem nekā akciju indekss kolēģiem. Ievērojamākā atšķirība starp akciju mijmaiņas un parāda mijmaiņas darījumiem ir tā, ka procentu likmju maksājumu saņēmēji saņem etalona likmi mīnus starpība, atšķirībā no akciju mijmaiņas darījumiem, kuru pamatā parasti ir etalona likme plus izplatība. Tas ir tāpēc, ka pamatā esošie vērtspapīri parasti finansē no īstermiņa apgrozāmiem līdzekļiem repo termiņa parāds, kas parasti ir ar standarta īstermiņa likmi mīnus starpība, un tāpēc likme tiek nodota mijmaiņas darījuma partneriem.

Privātā nekustamā īpašuma parāda atvasinātie instrumenti, piemēram kredītsaistību nepildīšanas mijmaiņas darījumi (CDS), parasti tiek izmantoti dzīvžogs kredītrisks. Atvasinātie instrumenti, piemēram, aizdevumu mijmaiņas darījumi, nodrošina mijmaiņas darījuma pusei gan procentu likmi, gan kredītrisks, savukārt aktīvs (komerciāla nekustamā īpašuma aizdevums) paliek darījuma partnera bilancē. Tādējādi a hipotekārais aizdevējs var nodrošināt daļu sava parāda portfeļa pret dažādiem ieguldījumu nosacījumiem, nepārdodot pašu aizdevumu. Šādā veidā investori var izkļūt no noteiktām nekustamā īpašuma tirgus nozarēm, ja uzskata, ka peļņa nav proporcionāli riskam, un vēlāk atgūt riska darījumu, kad tirgus konkrētajā nozarē uzlabojas.

Īpaši apsvērumi

Jo komerciālā nekustamā īpašuma aktīvi ir kapitālietilpīgs un nosacīti nelikvīds, nekustamā īpašuma investoriem ir bijis grūti nodrošināt risku vai izpildīt alfa stratēģijas. Augstās darījumu izmaksas un tirgus, kas ir mazāk efektīvs nekā akciju un obligāciju tirgus, ir sarežģījušas portfeļu līdzsvarošanu, reaģējot uz tirgus izmaiņām.

Kad dati par nekustamo īpašumu kļūst pārredzamāki un informācija par darījumiem kļūst vieglāk un lētāk iegūstama, nekustamā īpašuma indeksi ir kļuvuši aktuālāki, kā rezultātā tiek izveidots arvien efektīvāks atvasināto instrumentu tirgus. Nekustamā īpašuma atvasinātie instrumenti ļauj ieguldītājiem mainīt savu pakļautību konkrētiem riskiem un iespējām bez nepieciešamības pirkt un pārdot aktīvus. Šie atvasinātie finanšu instrumenti ļauj veikt ieguldījumus citā nekustamā īpašuma akciju tirgus sektorā vai pārdot nekustamā īpašuma darījumus ar mainīgu procentu likmi plus vai mīnus prēmija.

Iespēja apmainīt riska darījumus ļauj nekustamā īpašuma investoram kļūt taktiskākam, veicot ieguldījumus. Tagad viņi var pārvietoties un izkļūt no visiem četriem nekustamā īpašuma tirgus kvadrantiem, kas ļauj labāk pārvaldīt risku un palielināt potenciālu īstermiņa vai ilgtermiņa atdevi no saviem ieguldījumiem.