Nodokļu atlaides īres īpašuma īpašniekiem

Vai jums pieder nekustamais īpašums, ko izīrējat? Papildus regulāram ienākumu un kapitāla pieauguma potenciālam, ieguldījumi nekustamajā īpašumā piedāvā atskaitījumus, kas var samazināt jūsu peļņas ienākuma nodokli.

Bet vispirms apsveriet, kāds jūs esat nekustamā īpašuma investors. Vai esat pasīvs investors vai nekustamā īpašuma profesionālis? Jūsu klasifikācija par vienu vai otru būtiski ietekmē saņemto nodokļu atvieglojumu skaitu.

Pasīvais investors vs. Profesionāls

Ja lielāko daļu darba laika jūs pavadāt nekustamā īpašuma biznesā kā nekustamā īpašuma profesionālis, tad jūsu nomas zaudējumi nav pasīvi. Tas nozīmē, ka jūsu zaudējumi ir pilnībā atskaitāmi no visiem ienākumiem, pasīviem vai nepasīviem.

Ja tas ir blakus ieguldījums, tad jūsu zaudējumi ir pasīvi un var tikt atskaitīti līdz 25 000 USD no ienākumiem no īres maksas. Atskaitīšana tiek pārtraukta, ja jūsu

modificētie koriģētie bruto ienākumi (MAGI) ir no 100 000 līdz 150 000 USD. Zaudējumus vairāk nekā 25 000 ASV dolāru apmērā var pārnest uz nākamo gadu.

Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) definē nekustamā īpašuma profesionāli kā personu, kas vairāk nekā pusi no sava darba laika pavada īres biznesā. Tas var ietvert īpašuma attīstību, celtniecību, iegādi un pārvaldīšanu. Lai kvalificētos kā profesionālis, jums arī jāpavada vairāk nekā 750 stundas gadā, strādājot pie nekustamā īpašuma īres īpašumiem.

Kopējie ienākumu avoti

Nomas ienākumi

Nauda, ​​ko saņemat par īri, parasti tiek apliekama ar nodokli tajā gadā, kad to saņemat, nevis tad, kad tā bija jāmaksā vai nopelnīta. Tas nozīmē, ka jebkura avansa maksājumi jāuzskata par ienākumiem.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs izīrējat māju par 1000 ASV dolāriem mēnesī un pieprasāt to jaunu īrniekiem jāmaksā pirmā un pēdējā mēneša īres maksa, parakstot a noma. Šajā gadījumā jums būs jādeklarē saņemtie 2000 ASV dolāri kā ienākumi, lai gan 1000 ASV dolāri no šiem 2 000 ASV dolāriem attiecas uz periodu, kas nākotnē varētu būt vairāki gadi.

Īrnieku apmaksāti izdevumi

Izdevumi, ko īrnieks maksā par jums, tiek uzskatīti par ienākumiem. Tas ietver, piemēram, ledusskapja ārkārtas remontu, kas īrniekam ir jāveic, kamēr esat ārpus pilsētas. Pēc tam jūs varat atskaitīt remonta maksājumu kā nomas izdevumus.

Pakalpojumu tirdzniecība

Jūsu īrnieks var piedāvāt tirgot pakalpojumus apmaiņā pret īri. Jums jāiekļauj a patiesā tirgus vērtība no pakalpojumiem kā ienākumus. Piemēram, ja jūsu īrnieks piedāvā nomas māju krāsot apmaiņā pret viena mēneša īres maksu (1000 USD vērtībā), tad 1000 USD ir jāiekļauj ienākumos, pat ja neesat saņēmis naudu. Tomēr jūs varēsit atskaitīt 1000 USD kā izdevumus.

Drošības depozīti

Drošības noguldījumi netiek aplikti ar nodokli, kad tos saņemat, ja nolūks ir atdot šo naudu īrniekam nomas beigās. Bet ko darīt, ja jūsu īrnieks neievēro nomas noteikumus?

Piemēram, pieņemsim, ka jūs iekasējat drošības naudu 500 ASV dolāru apmērā, un jūsu īrnieks pārceļas un atstāj sienās caurumus, kuru remonts maksā 400 ASV dolāru. Šo summu jūs varat atskaitīt no drošības depozīta gada laikā, kad to atdodat. Tomēr tajā laikā ienākumos ir jāiekļauj 400 ASV dolāri, ko izmantojāt sienas remontam. Jūs arī varēsit uzrādīt 400 USD kā atskaitāmus izdevumus.

Remonts vs. Uzlabojumi

Īres īpašnieki var pieņemt, ka viss, ko viņi dara savā īpašumā, ir atskaitāmi izdevumi. Ne tā, saskaņā ar IRS.

Remonts uztur jūsu īres īpašumu labā stāvoklī un ir atskaitāms izdevums gadā, kad par to maksājat. Remonts ietver krāsošanu, salauztas tualetes labošanu un bojāta gaismas slēdža nomaiņu. Savukārt uzlabojumi jūsu īpašumam piešķir pievienoto vērtību, un tie nav atskaitāmi, kad par tiem maksājat. Jums ir jāatgūst uzlabojumu izmaksas līdz amortizējošs izdevumi par jūsu īpašumu dzīves ilgums. Uzlabojumi var ietvert jaunu jumtu, terasi vai garāžu.

No nodokļu viedokļa jums vajadzētu veikt remontu, kad rodas problēmas, nevis gaidīt, kamēr tie vairosies un prasīs atjaunošanu.

Kopējie atskaitījumi

Hipotēkas izdevumi: Izdevumi, lai iegūtu a hipotēka nav atskaitāmi, kad tos maksājat. Tie ietver komisijas maksas un novērtējumus.

Kad sākat maksāt hipotēkas maksājumus, ne visi maksājumi ir atskaitāmi. Tā kā daļa no katra maksājuma tiek novirzīta direktors, šī summa nav atskaitāmi izdevumi. Daļa, kas samaksāta procentiem, ir atskaitāma.

Jūsu hipotēku kompānija nosūtīs jums IRS 1098 veidlapa katru gadu, kas parāda, cik daudz gada laikā esat samaksājis procentos. Tas ir atskaitāms. Tāpat, ja daļa no jūsu maksājuma ietver naudu, kas tiek novirzīta uz darījuma depozīts kontu, lai segtu nodokļus un apdrošināšanu, tad jūsu hipotēku sabiedrībai par to jāziņo arī jums.

Tiek ziņots par mājokļa hipotēkas procentiem Grafiks A 1040 nodokļu veidlapā. Hipotēkas procenti, kas samaksāti par īres īpašumiem un ir atskaitāmi, ir norādīti E sarakstā.

Ceļa izdevumi: Nauda, ​​ko tērējat ceļojumiem, lai iekasētu īri vai uzturētu īres īpašumu, ir atskaitāma. Tomēr, ja ceļojuma mērķis bija uzlabojumi, jums šie izdevumi ir jāatgūst kā daļa no uzlabojumiem un to nolietojuma.

Jums ir divas iespējas, kā atskaitīt ceļa izdevumi: faktiskie izdevumi, vai standarta nobraukuma likme. Jaunākā informācija par IRS prasībām un pašreizējo nobraukuma pabalstu ir IRS Publikācija 463.

Citi kopējie izdevumi:Papildus remontam un nolietojums, daži citi kopējie izdevumi, kurus, iespējams, varēsit atskaitīt, ir šādi:

• Apdrošināšana
• Nodokļi
• Zāliena kopšana
• Nodokļu deklarācijas sagatavošanas maksa
• Zaudējumi no upuriem (viesuļvētras, zemestrīces, plūdiem utt.) Vai zādzībām

Dzīvokļi un kooperatīvi

Ja jums pieder īre kopmītne vai kooperatīvs, katram ir daži īpaši noteikumi.

Dzīvokļi:Ja īre ir kopmītne, jūs, iespējams, maksājat nodevas vai maksājumus, lai rūpētos par kopīpašumu. Tas ietver ēkas struktūru, vestibilus, liftus un atpūtas zonas.

Izīrējot savu dzīvokli, jūs varat atskaitīt izdevumus, piemēram, nolietojumu, remontu, procentus un nodokļus, kas attiecas uz šo kopīpašumu.

Tomēr, tāpat kā ar vienas ģimenes īri, jūs nevarat atskaitīt iztērēto naudu kapitāla uzlabojumi, piemēram, kabanas novērtējums klubu namā. Tā vietā jums ir jānovērtē izmaksas par jebkādiem uzlabojumiem salīdzinājumā ar paredzamo dzīves ilgumu.

Kooperatīvi:Izdevumi par kooperatīva dzīvokli, kuru jūs izīrējat, ir atskaitāmi. Tas ietver uzturēšanas maksu, kas samaksāta kooperatīvajai mājokļu sabiedrībai.

Uz kapitāla uzlabojumiem attiecas atšķirīgi. Jūs nevarat atskaitīt uzlabošanas izmaksas, kā arī to nevar nolietot. Jums jāpieskaita uzlabošanas izmaksas izmaksu bāze korporācijas akcijās. Tas samazinās jūsu kapitāla pieaugums kad jūs pārdodat dzīvokli.

Saglabājiet labus ierakstus

Saskaņā ar IRS Grafiks E, ir vietas dažādām izdevumu kategorijām. Tas dod jums elastību posteņos, kurus varat atskaitīt.

Bet esiet gatavs pamatot savu prasību un segt izdevumus par remontu un apkopi no tiem, kas ir kapitāla uzlabojumi. Atcerieties, ka nauda, ​​ko tērējat uzlabojumiem, var samazināt jūsu nodokļu saistības kad jūs pārdodat.

Turklāt, ja jūs apgalvojat, ka esat nekustamā īpašuma profesionālis, jums vajadzētu saglabāt apliecinošus dokumentus (piemēram tikšanās grāmatas, dienasgrāmatas, kalendāri un žurnāli), lai pierādītu savu aktīvo līdzdalību un jūsu īpašumos pavadīto laiku katru gadu.

Bottom Line

Kopumā nekustamā īpašuma investoriem ir pieejami diezgan daudzi atskaitījumi, un ir vērts zināt, uz kuriem no tiem jūs pretendējat.