Kā tiek aprēķināti hipotēkas procenti?

Mājas pirkšana ar hipotēku ir lielākais finanšu darījums lielākā daļa no mums ieies. Parasti banka vai hipotekārais aizdevējs finansēs 80% no mājokļa cenas, un jūs piekrītat to atmaksāt ar procentiem noteiktā laika periodā. Salīdzinot aizdevējus, hipotēku likmesun aizdevuma iespējas, ir noderīgi saprast, kā darbojas hipotēkas un kāds veids jums varētu būt vispiemērotākais.

Kā tiek aprēķināti hipotēkas maksājumi

Izmantojot lielāko daļu hipotēku, jūs katru mēnesi atmaksājat daļu no aizņemtās summas (pamatsummas) un procentus. Jūsu aizdevējs izmantos amortizācijas formulu, lai izveidotu maksājumu grafiku, kurā katrs maksājums tiek sadalīts pamatsummā un procentos.

Ja veicat maksājumus saskaņā ar aizdevumu amortizācijas grafiks, aizdevums tiks pilnībā atmaksāts līdz noteiktā termiņa beigām, piemēram, 30 gadiem. Ja hipotēka ir fiksētas likmes aizdevums, katrs maksājums būs vienāda dolāra summa. Ja hipotēka ir aizdevums ar regulējamu procentu likmi, maksājums periodiski mainīsies, mainoties aizdevuma procentu likmei.

Jūsu aizdevuma termiņš vai ilgums nosaka arī to, cik daudz jūs maksāsit katru mēnesi. Jo ilgāks termiņš, jo zemāki parasti būs ikmēneša maksājumi. Kompromiss ir tāds, ka jo ilgāk jums būs jāmaksā hipotēka, jo augstākas būs jūsu mājas kopējās pirkuma izmaksas, jo jūs maksāsit procentus ilgāku laiku.

Fiksēta likme vs. Regulējamas likmes hipotēkas

Bankas un aizdevēji galvenokārt piedāvā divu veidu aizdevumus:

• Fiksēta likme: Procentu likme nemainās.
• Regulējams ātrums: Procentu likme mainīsies noteiktos apstākļos (to sauc arī par mainīgas procentu likmes vai hibrīda aizdevumu).

Lūk, kā darbojas abi veidi.

Fiksētas likmes hipotēkas

Izmantojot šāda veida hipotēku, procentu likme tiek bloķēta uz visu aizdevuma termiņu un nemainās. Arī ikmēneša maksājums paliek nemainīgs visu aizdevuma termiņu. Kredītu atmaksas termiņš bieži ir 30 gadi, lai gan plaši pieejami arī īsāki - 10, 15 vai 20 gadi. Īsākiem aizdevumiem ir lielāki ikmēneša maksājumi, bet zemākas kopējās procentu izmaksas.

Piemērs: USD 200 000 fiksētas likmes hipotēkai uz 30 gadiem (360 ikmēneša maksājumi) ar gada procentu likmi 4,5% būs ikmēneša maksājums aptuveni 1 013 USD apmērā. (Nekustamā īpašuma nodokļi, privātā hipotēkas apdrošināšana, un māju īpašnieku apdrošināšana ir papildu un nav iekļauta šajā attēlā.) Gada procentu likme 4,5% nozīmē ikmēneša procentu likmi 0,375% (4,5% dalīta ar 12). Tātad katru mēnesi jūs maksāsit 0,375% procentus no neatmaksātā aizdevuma atlikuma.

Veicot pirmo maksājumu 1013 ASV dolāru apmērā, banka piemēros 750 USD aizdevuma procentiem un 263 USD pamatsummai. Otrais ikmēneša maksājums, tā kā pamatsumma ir nedaudz mazāka, uzkrās nedaudz mazāk procentu, tāpēc nedaudz vairāk pamatsummas tiks atmaksāts. Ar maksājumu 359 gandrīz viss ikmēneša maksājums tiks piemērots pamatsummai.

Regulējamas likmes hipotēkas (ARM)

Tā kā hipotēkas ar regulējamu likmi procentu likme nav pastāvīgi bloķēta, ikmēneša maksājums mainīsies visā aizdevuma darbības laikā. Lielākajai daļai ARM ir ierobežojumi vai ierobežojumi procentu likmes svārstībām, cik bieži to var mainīt un cik augstu tā var pieaugt. Kad likme palielinās vai samazinās, aizdevējs pārrēķina jūsu ikmēneša maksājumu, kas pēc tam paliks nemainīgs līdz nākamajai likmes korekcijai.

Tāpat kā ar fiksētas likmes hipotēku, kad aizdevējs saņem jūsu ikmēneša maksājumu, tas attiecinās daļu uz procentiem un otru daļu uz pamatsummu.

Pirmajos ARM gados aizdevēji bieži piedāvā zemākas procentu likmes, ko dažreiz sauc par a teaser likme, bet likmes var mainīties pēc tam - tik bieži kā reizi gadā. Sākotnējai ARM procentu likmei ir tendence būt ievērojami zemākai nekā hipotēkai ar fiksētu procentu likmi. Šī iemesla dēļ ieroči var būt pievilcīgi, ja plānojat palikt mājās tikai dažus gadus.

Ja apsverat ARM, uzziniet, kā tiek noteikta tā procentu likme; daudzi ir piesaistīti noteiktam indeksam, piemēram, ASV valsts parādzīmju viena gada likmei, plus noteikta papildu procentuālā daļa vai rezerve. Jautājiet arī, cik bieži procentu likme tiks pielāgota. Piemēram, piecu līdz viena gada ARM ir fiksēta likme uz pieciem gadiem. Pēc tam procentu likme tiks koriģēta katru gadu atlikušajā aizdevuma termiņā.

Piemērs: $ 200 000 piecu līdz vienu gadu ar regulējamas likmes hipotēku uz 30 gadiem (360 ikmēneša maksājumi) varētu sākties ar gada procentu likme 4% uz pieciem gadiem, pēc tam likmei ir atļauts mainīties pat par 0,25% gadā. Maksājuma summa no 1. līdz 60. mēnesim būtu 955 USD mēnesī. Ja tas palielinās par 0,25%, maksājums no 61. līdz 72. mēnesim būtu 980 ASV dolāri, bet maksājums par 73. līdz 84. mēnesi būtu 1.005 ASV dolāri. (Atkal nodokļi un apdrošināšana, kas nav iekļauta šajos skaitļos.)

Aizdevumi tikai ar procentiem

Daudz retāka trešā iespēja - parasti rezervēta turīgiem mājas pircējiem vai tiem, kuriem ir neregulāri ienākumi - ir hipotēka tikai ar procentiem. Kā norāda nosaukums, šāda veida aizdevums dod jums iespēju pirmajos gados maksāt tikai procentus, kā rezultātā samazinās ikmēneša maksājumi. Tā varētu būt saprātīga izvēle, ja jūs domājat, ka mājoklis piederēs salīdzinoši īsu laiku un plānojat pārdot, pirms sākas lielāki ikmēneša maksājumi. Tomēr jūs neveidosit nekādu pašu kapitālu mājās, un, ja jūsu mājas vērtība samazināsies, jūs varētu būt parādā vairāk, nekā tas ir vērts.

Jumbo hipotekārie kredīti

Jumbo hipotēka parasti ir par summām, kas pārsniedz atbilstošs aizdevuma limits, pašlaik 548 250 USD visiem štatiem, izņemot Havaju salas un Aļasku, kur tā ir augstāka. Šis ierobežojums ir augstāks arī atsevišķos federāli noteiktos augstas cenas mājokļu tirgos, piemēram, Ņujorkā un Sanfrancisko. Pašreizējais maksimālais atbilstošais aizdevuma limits ir 822 375 USD.

Jumbo aizdevumi var būt fiksēti vai regulējami. Procentu likmes tiem mēdz būt nedaudz augstākas nekā tādiem pašiem aizdevumiem.

Ir pieejami arī tikai procentu aizdevumi, lai gan parasti tie ir ļoti turīgi cilvēki. Tie ir strukturēti līdzīgi ARM, un tikai procentu periods ilgst pat 10 gadus. Pēc tam likme tiek pielāgota katru gadu, un maksājumi tiek novirzīti pamatsummas dzēšanai. Šajā brīdī maksājumi var ievērojami palielināties.

Neaizmirstiet nodokļus, apdrošināšanu un citas izmaksas

Ja jūs pērkat māju, jums jāņem vērā arī daži citi priekšmeti, kas var ievērojami palielināt ikmēneša hipotēkas maksājumu, pat ja jums izdodas iegūt lielisku procentu likmi par pašu aizdevumu. Piemēram, jūsu aizdevējs var pieprasīt, lai jūs samaksātu savus nekustamā īpašuma nodokļus un apdrošināšanu kā daļu no hipotēkas maksājuma. Nauda tiks novirzīta uz darījuma konts, un jūsu aizdevējs apmaksās rēķinus noteiktajā termiņā. Šīs izmaksas nav fiksētas un laika gaitā var pieaugt. Jūsu aizdevējs hipotēkas līguma ietvaros uzskaitīs visas papildu izmaksas un periodiski tās pārrēķinās.