De meest typische deelneming in een voertuig voor speciale doeleinden

Voertuigen voor speciale doeleinden (SPV's) zijn op grote schaal gebruikt als middel om het securitiseren van op onroerend goed gebaseerde activa. Sinds de jaren tachtig zijn grote financieringsmaatschappijen afhankelijk geworden van SPV's en soortgelijke producten om risico's te spreiden en verplichtingen van hun balans te verwijderen. De Grote Recessie hernieuwde bezorgdheid op de financiële markt over mogelijke risico's nadat banken pools van hypotheken hadden omgezet in effecten en deze hadden verkocht aan investeerders in de vorm van SPV's. Lees verder om meer te weten te komen over deze voertuigen, hoe ze werken en wat vastgoedbeleggingen gebruikelijk maakt in SPV's.

Wat is een Special Purpose Vehicle (SPV)?

EEN voertuig voor speciaal doel is een weesbedrijf dat is opgericht om risico's in onderliggende activa op te splitsen en te isoleren en deze opnieuw toe te wijzen aan investeerders. Deze voertuigen, ook wel Special Purpose Entities (SPE's) genoemd, hebben hun eigen verplichtingen, activa en passiva buiten het moederbedrijf.

SPV's kunnen obligaties uitgeven om extra kapitaal aan te trekken tegen gunstiger rentetarieven. Ze creëren ook een voordeel door het bereiken van behandeling buiten de balans voor fiscale en financiële rapportagedoeleinden voor een moedermaatschappij.

SPV's worden beschouwd als faillissement- bedrijven op afstand. Dit betekent dat er weinig tot geen gevolgen zijn voor het moederbedrijf als het failliet gaat en vice versa. Als zodanig zijn ze ontworpen om beide bedrijven te beschermen tegen insolventie.

Hoe voertuigen voor speciale doeleinden werken

De SPV treedt zelf op als een dochteronderneming van een moedermaatschappij, die activa van haar eigen balans aan de SPV verkoopt. De SPV wordt een indirecte financieringsbron voor de oorspronkelijke onderneming door onafhankelijke aandeleninvesteerders aan te trekken om schuldverplichtingen aan te kopen. Dit is vooral handig voor grote KREDIETRISICO artikelen, zoals subprime hypotheek leningen.

Niet alle SPV's zijn op dezelfde manier gestructureerd. In de Verenigde Staten zijn SPV's vaak naamloze vennootschappen (LLC's). Zodra de LLC de risicovolle activa van zijn moedermaatschappij heeft gekocht, groepeert het de activa normaal in: tranches en verkoopt ze om tegemoet te komen aan de specifieke kredietrisicovoorkeuren van verschillende soorten beleggers.

Er zijn verschillende redenen waarom SPV's worden gemaakt. Ze bieden bescherming voor de activa en passiva van een moedermaatschappij, evenals bescherming tegen faillissement en insolventie. Deze entiteiten kunnen ook een gemakkelijke manier krijgen om kapitaal aan te trekken. SPV's hebben ook meer operationele vrijheid omdat ze niet zo veel regels hebben als het moederbedrijf.

Een vastgoedbelegging verkopen aan een SPV

Vastgoedbeleggingen worden meestal gehouden in speciale vastgoedvehikels. In de meeste gevallen kan een bedrijf een SPV creëren om de fiscale gevolgen van de verkoop van onroerend goed te verminderen. Een bedrijf kan bijvoorbeeld een onroerend goed overdragen aan een SPV als de omzetbelasting hoger is dan de vermogenswinstbelasting. Als en wanneer de moeder bedrijf besluit het actief te vervreemden, kan het de SPV te koop aanbieden in plaats van het onroerend goed zelf. Dit maakt het bedrijf verantwoordelijk voor de vermogenswinstbelasting in plaats van de onroerendgoedbelasting.

Hier is nog een scenario dat aantoont waarom vastgoedbeleggingen aantrekkelijke posities in een SPV zijn. Een bank verstrekt een lening voor een onroerend goed en neemt het kredietrisico op zich. De hypotheek is een bezit van de bank. In plaats van dat activum vast te houden en langzame rentebetalingen te ontvangen, creëert de bank een SPV en verkoopt het het hypotheekactief. Hierdoor is de bank balans lijkt minder leveraged en het vermindert het directe kredietrisico.