Definitie van obligaties van de huisvestingsautoriteit

Wat zijn obligaties van huisvestingsautoriteiten?

Obligaties van huisvestingsautoriteiten of huisvestingsobligaties worden uitgegeven door een staats- of lokale overheidsinstantie om de bouw of rehabilitatie van betaalbare huurwoningen te helpen financieren. Volgens bepaalde programma's kunnen de opbrengsten van dergelijke obligaties ook worden gebruikt om mensen met een laag inkomen te helpen huizen te kopen. De rente die beleggers verdienen op obligaties van huisvestingsautoriteiten is vrijgesteld van federale belastingen en kan ook vrijgesteld zijn van staats- en lokale belastingen inkomstenbelastingen.

Zoals de meesten gemeentelijke obligaties, zijn obligaties van huisvestingsautoriteiten historisch gezien als zeer veilige beleggingen beschouwd. In dit geval worden de obligaties ondersteund door de federale overheid, die ze beschouwt als een middel om de bouw van woningen voor mensen met een laag inkomen aan te moedigen.

Obligaties van huisvestingsautoriteiten begrijpen

Een gemeente kan schuld in de vorm van obligaties uitgeven om kapitaal aan te trekken voor de financiering van projecten. De twee soorten gemeentelijke obligaties zijn: algemene verplichting obligaties en inkomsten obligaties. De rentebetaling en de aflossing van de hoofdsom van een GO-obligatie (algemene verplichting) worden gefinancierd uit de financiële schatkist van de staat of de lokale overheid.

Deze obligaties worden gedekt door de vol vertrouwen en krediet van de gemeentelijke overheid die de bevoegdheid kan hebben om de belastingen te verhogen om aan haar betalingsverplichtingen op de GO-obligatie te voldoen. Aan de andere kant worden betalingsverplichtingen op een inkomstenobligatie gedekt door de verwachte inkomstenstroom van het project waarvoor de obligatie is uitgegeven. Een vorm van een inkomstenobligatie is de huisvestingsobligatie.

Staats- en lokale overheden geven huisvestingsobligaties uit om de bouw of renovatie van betaalbare huurwoningen te financieren. Naast het terugbetalen van de hoofdsom van de obligatie, moet de staat of plaats rente betalen over het geleende geld. Zoals obligaties voor privéactiviteiten (PAB's), kunnen huisvestingsobligaties worden uitgegeven namens gekwalificeerde profit- en non-profitontwikkelaars om meergezins- en seniorenhuisvestingsprojecten met lage inkomens te financieren.

Ook kunnen de opbrengsten van huisvestingsobligaties worden uitgegeven om goedkope hypotheekfinanciering te verstrekken aan gezinnen of individuen met een laag inkomen, zodat zij een huis kunnen kopen. Hypotheken die via huisvestingsobligaties worden verstrekt, zijn beperkt tot starters die voor het eerst een huis kopen en die niet meer verdienen dan het mediane inkomen van de regio. Verder is de prijs van een woning gekocht met een woninghypotheek beperkt tot 90% van de gemiddelde oppervlakte aankoopprijs.

Speciale overwegingen

Huisvestingsobligaties hebben doorgaans een lage rente en kunnen worden uitgegeven als vast of vraagverplichting met variabele rente (VRDO). De hoofdsom en rentebetalingen aan obligatiehouders worden gedaan uit verpande hypotheekaflossingen en beleggingsopbrengsten.

De aflossingen op hypotheken door kredietnemers worden geïnd door de trustee van de huisvestingsobligatie, die de fondsen belegt in kortetermijninvesteringen tot het geplande tijdstip om rente aan obligatiehouders te betalen. In feite wordt de betaling op huisvestingsobligaties ondersteund door de tijdige en consistente rentebetaling en aflossing van de hoofdsom van de onderliggende hypotheken door kredietnemers.

Huisvestingsobligaties zijn gunstig voor zowel de staat als particuliere investeerders. Enerzijds krijgt de overheid toegang tot een grote hoeveelheid goedkope financiering. Anderzijds zijn de fiscale voordelen van woningobligaties zeer aantrekkelijk voor mensen in de hogere belastingschijven.

Voor beleggers is de rente die wordt betaald door huisvestingsobligaties vrijgesteld van federale en soms staatsinkomstenbelasting. Hoe hoger het marginale belastingtarief, hoe waardevoller de belastingvrijstelling van een woninginkomstenobligatie is. Hoewel beleggers onderworpen aan de alternatieve minimum belasting (AMT) onderworpen kan zijn aan belastingen, betekent de vrijstelling dat beleggers in hoge federale belastingschijven profiteren van inkomstenobligaties en andere gemeentelijke obligaties. Deze belastingvrijstelling helpt om de lage rente van de obligaties te compenseren.

federaal heffingskortingen voor lage inkomens op huisvesting zijn een andere bron van kapitaal die in plaats van of naast huisvestingsobligaties kan worden gebruikt om betaalbare huisvestingsprojecten te financieren. De kredieten zijn niet-terugbetaalbare federale inkomstenbelastingkredieten voor een deel van de hypotheekrente die gekwalificeerde huizenkopers elk jaar betalen.

Omdat ze overheidsschuld met zich meebrengen, is voor de verkoop van obligaties van woningcorporaties soms de goedkeuring van lokale kiezers vereist. In 2018 keurden de kiezers in Californië bijvoorbeeld een stemmingsmaatregel goed om $ 4 miljard aan huisvestingsobligaties te verkopen om programma's te financieren voor inwoners met een laag inkomen, veteranen en landarbeiders.