Hvordan fungerer rentelån?

Hvis du vil ha en månedlig betaling på din boliglån det er lavere enn det du kan få på et lån med fast rente, kan du bli lokket av en rentelån. Ved ikke å betale hovedstol på flere år i begynnelsen av låneperioden, får du bedre månedlig kontantstrøm.

Men hva skjer når rentebetalingsperioden er ute? Hvem tilbyr disse lånene? Og når er det fornuftig å få en? Her er en kort guide til denne typen boliglån.

Hvordan rentelån er strukturert

På sitt mest grunnleggende er et boliglån bare hvor du bare foretar rentebetalinger for det første flere år - vanligvis fem eller ti - og når den perioden er over, begynner du å betale både hovedstol og renter. Hvis du vil betale hovedstol i løpet av renteperioden, kan du, men det er ikke et krav i lånet.

Du vil vanligvis se rentelån strukturert som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 boliglån med justerbar rente (Våpen). Långivere sier at 7/1 og 10/1 valgene er mest populære blant låntakere. Vanligvis er rentebetalingen lik fastrenteperioden for lån med justerbar rente. Det betyr at hvis du for eksempel har en 10/1 ARM, betaler du bare renter de første ti årene.

På en ARM som bare er av interesse, etter at introduksjonsperioden er over, vil renten justeres en gang i året (det er der "1" kommer fra) basert på en referanserente som f.eks. LIBOR pluss en margin bestemt av utlåner. Referanseprisen endres etter hvert som markedet endres, men marginen er forhåndsbestemt på det tidspunktet du tar opp lånet.

Takstgrenser begrenser renteendringer. Dette gjelder alle ARM-er, ikke bare ARM-er som bare er av interesse. De innledende rentetak på 3/1 ARMs og 5/1 ARMS er vanligvis to, sier Casey Fleming, låneansvarlig hos C2 Financial Corp i San Diego og forfatter av "Låneguiden: Hvordan få det best mulige boliglånet. "Det betyr at hvis startrenten er tre prosent, vil den nye renten ikke være høyere enn fem prosent, ettersom renteperioden ender i år fire eller seks. På 7/1 ARM og 10/1 ARM er det opprinnelige takstaket vanligvis fem.

Etter det er renteøkningene vanligvis begrenset til to prosent per år, uavhengig av hva ARMs introduksjonsperiode var. Levetidskapsler er nesten alltid fem prosent over lånets startrente, sier Fleming. Så hvis startraten din er tre prosent, kan den øke til fem prosent i åtte år, sju prosent i år ni og maks ut på åtte prosent i år ti.

Når renteperioden er over, må du begynne å betale tilbake hovedstolen i løpet av resten av låneperioden-på en fullt amortisert basis, i utlåner tale. Dagens lån uten renter har ikke ballongbetalinger; de er vanligvis ikke tillatt i henhold til lov, sier Fleming. Så hvis hele løpetiden på en 7/1 ARM er 30 år og renteavtalen er syv år, i år åtte, vil den månedlige betalingen din beregnes på nytt basert på to ting: For det første den nye renten, og for det andre tilbakebetaling av hovedstolen over de resterende 23 år.

Fastrentelån

Fastrentelån er ikke like vanlig. Med et 30-årig lån med fast rente kan du bare betale renter i ti år, deretter betale renter pluss hovedstol for de resterende 20 årene. Forutsatt at du ikke legger noe til rektor i løpet av de første ti årene, vil den månedlige betalingen din hoppe vesentlig i år 11, ikke bare fordi du begynte å betale tilbake hovedstolen, men fordi du ville betale tilbake hovedstolen over bare 20 år i stedet for 30 år. Siden du ikke betaler ned hovedstolen i løpet av renteperioden, når renten nullstilles, er den nye rentebetalingen basert på hele lånebeløpet. Et lån på 100 000 dollar med 3,5 prosent rente vil bare koste 291,67 dollar per måned i løpet av de første ti årene, men 579,96 dollar per måned i løpet av de resterende 20 årene (nesten det dobbelte).

Over 30 år vil lånet på $ 100 000 koste deg $ 174,190,80 - beregnet som ($ 291,67 x 120 betalinger) + ($ 579,96 x 240 betalinger). Hvis du hadde tatt et 30-årig fastrentelån med samme 3,5 prosent rente (som nevnt ovenfor), vil den totale kostnaden over 30 år være $ 161 656,09. Det er 12 534,71 dollar mer i renter på rentelånet, og den ekstra rentekostnaden er grunnen til at du ikke vil beholde et rentelån i hele løpetiden. Din faktiske rentekostnad blir imidlertid mindre hvis du tar fradrag i renten på boliglån.

Er disse typer lån bredt tilgjengelig?

Siden så mange låntakere fikk problemer med rentelån i løpet av boble år, banker nøler med å tilby produktet i dag, sier Yael Ishakis, visepresident for FM Home Loans i Brooklyn, NY, og forfatter av "Den komplette guiden for å kjøpe et hjem."

Fleming sier de fleste er jumbo-lån med variabel rente med en fast løpetid på fem, syv eller ti år. Et jumbo-lån er en type avvikende lån. I motsetning til lån som er i samsvar, er ikke lån som ikke er i samsvar, vanligvis kvalifisert for å selges til statlige sponsede foretak, Fannie Mae og Freddie Mac - de største kjøperne av samsvarende boliglån og en grunn til at samsvarende lån er så allment tilgjengelige.

Når Fannie og Freddie kjøper lån fra boliglån långivere, gjør de mer penger tilgjengelig for långivere til å utstede tilleggslån. Avvik som ikke er i samsvar med lån som bare renter, har et begrenset beløp sekundær boliglånsmarked, så det er vanskeligere å finne en investor som ønsker å kjøpe dem. Flere långivere henger på disse lånene og betjener dem internt, noe som betyr at de har færre penger til å ta tilleggslån. Avdragsfrie lån er derfor ikke like allment tilgjengelige. Selv om et rentelån ikke er et jumbo-lån, anses det fortsatt som avvikende.

Fordi rentelån ikke er så allment tilgjengelige som, for eksempel 30-årige fastforrentede lån, “er den beste måten å finne en god avdragsfrihet på utlåner er gjennom en anerkjent megler med et godt nettverk, fordi det vil ta litt seriøs shopping for å finne og sammenligne tilbud, sier Fleming. sier.

Sammenligning av kostnadene

"Renteøkningen for rentefunksjonen varierer etter långiver og etter dag, men regner med at du vil betale minst 0,25 prosent premie i renten," sier Fleming.

På samme måte sier Whitney Fite, president for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et rentelån er omtrent 0,125 til 0,375 prosent høyere enn renten for et amortiserende fastforrentet lån eller ARM, avhengig av opplysninger.

Slik ser dine månedlige utbetalinger ut med et lån på $ 100.000,-i forhold til et lån med fast rente eller en full amortiserende ARM, hver til en typisk rente for den typen lån:

• 7-årig, kun rente-ARM, 3,125 prosent: $ 260,42 månedlig betaling
• 30-årig konvensjonelt lån med fast rente (ikke bare renter), 3,625 prosent: $ 456,05 månedlig betaling
• 7-årig, full amortisering av ARM (30-års amortisering), 2.875 prosent: $ 414.89 månedlig betaling

Med disse prisene vil kortsiktig ARM koste deg 195,63 dollar mindre per måned per 100 000 dollar lånt for første syv år sammenlignet med et 30-årig fastforrentet lån, og $ 154,47 mindre per måned sammenlignet med et fullt amortiserende 7/1 VÆPNE.

Det er umulig å beregne det faktiske levetidskostnad av et rentelån med justerbar rente når du tar det opp fordi du ikke på forhånd kan vite hva renten vil tilbakestille til hvert år. Det er heller ikke en måte å balansere kostnaden på, sier Fleming, selv om du kan bestemme levetiden rentetak og ordet fra kontrakten din. Dette vil tillate deg å beregne minimum og maksimal levetidskostnad og vite at den faktiske kostnaden vil falle et sted i mellom. "Det ville imidlertid være et stort utvalg," sier Fleming.

Bunnlinjen

Boliglån kan bare være utfordrende å forstå, og utbetalingene dine vil øke betraktelig når renteperioden er over. Hvis ditt lån kun er en ARM, vil betalingene dine øke enda mer hvis renten øker, noe som er en trygg innsats i dagens lavrentemiljø. Disse lånene er best for sofistikerte låntakere som fullt ut forstår hvordan de jobber og hvilke risikoer de tar.