Unngå gevinstskatt på ditt salg av investeringseiendom

Med verdsatt aksje kan du selge aksjene dine over en årrekke for å spre aksjen kapitalgevinster. Dessverre, investeringseiendom får ikke samme luksus; hele gevinstbeløpet må kreves på skattene dine i året eiendommen selges, med mindre visse tiltak er iverksatt for å minimere denne risikoen. Hvis en investor bruker IRS Code Section 1031 for å gjenkjenne en "like-snill"bytte ved salg av en investeringseiendom, kan gevinster utsettes ved å kjøpe en lignende investeringseiendom.

Administrere salgsdatoen

Du kan redusere denne skattebyrden ved å kontrollere året der tittel og besittelse går ut av hendene dine og derfor året du rapporterer kapitalgevinst på transaksjonen. Med andre ord kan du sette eierskifte til et år hvor du forventer å ha en lavere skattebyrde.

I følge Internal Revenue Service (IRS) kan "noen eller hele netto gevinst skattlegges med 0% hvis din skattepliktige inntekt er mindre enn $ 80.000." Derfor, hvis du ikke har noen

aktiv inntekt og minimal passiv inntekt, inkludert gevinsten ved salg av din investeringseiendom, kan du unngå å betale skatt på din minimale kapitalgevinst. Men hvis inntekten din er stabil og det å betale skatt på gevinsten ser uunngåelig ut, kan det være lurt å vurdere å bruke IRC Section 1031 -utvekslingen.

Seksjonen 1031 -børsen

IRS -koden Seksjon 1031 -utveksling tillater en investor å handle eiendom som beholdes for investering for annen investeringseiendom og pådrar seg ingen umiddelbare skatteplikt. I henhold til seksjon 1031, hvis du utveksler virksomhet eller investeringseiendom utelukkende for en virksomhet eller investeringseiendom av lignende slag, inntektsføres ingen gevinst eller tap før den nyervervede eiendommen er solgt.

Fra og med 2018, Skattelettelser og stillingsloven begrenset like-bytte til eiendom. § 1031 utveksling av personlig eiendom, for eksempel kunstverk, er ikke lenger tillatt. 

Regler og forskrifter

IRS -koden Seksjon 1031 tillater ikke unngåelse av gevinstskatter i alle tilfeller. For eksempel vil utveksling av amerikansk eiendom mot eiendom i et annet land ikke kvalifisere for utsatt byttestatus. Videre vil handler som involverer eiendom som brukes til personlige formål-for eksempel bytte av en privat bolig med en utleieeiendom-ikke motta utsatt skatt. Til slutt, hvis det utveksles mellom relaterte partier og hver av partene senere disponerer den bytte eiendommen innen en toårsperiode, vil den byttede eiendommen bli skattepliktig. 

Av skatterapporteringsformål er basis av den gamle eiendommen overføres til den nye eiendommen. Dette er viktig å forstå fordi de skyldige skattene ikke er tilgitt, de blir ganske enkelt utsatt til salget av den nye eiendommen. For å registrere seksjon 1031 -utveksling med Internal Revenue Service, er det viktig å sende skjema 8824 med selvangivelsen for året for liknende utveksling, så vel som for hvert av de to årene som følger etter utvekslingen. 

Seksjon 1031 og tap

En utsatt bytte er også mulig hvis du selger din investeringseiendom med tap. Først må du avgjøre om tapet er et "skattetap" eller bare et personlig tap. For å kvalifisere som et skattetap, må du justert grunnlag i eiendommen må være mer enn eiendommens salgspris. Det justerte grunnlaget tar hensyn til eventuelle tidligere avskrivninger fradrag du har tatt (eller var tillatt, men ikke tok).

La oss for eksempel anta at du kjøpte en utleieeiendom for $ 400 000. I løpet av de siste ti årene har du tatt 100 000 dollar i avskrivninger på bygningen. Ditt nåværende justerte grunnlag er $ 300 000. Hvis du selger utleieboligen din for $ 350 000, kan det virke som et tap, men det er faktisk en gevinst på $ 50 000 skattemessig. Gevinsten regnes som en ikke gjenfanget seksjon 1250 gevinst, og den beskattes med en sats på 25%. Du kan imidlertid kjøpe en eiendom av "lignende slag" for å unngå å betale skatt umiddelbart på gevinsten din på $ 50 000.

Alternativt kan vi anta at du selger det samme huset for $ 250 000. Dette er et skattetap på 50 000 dollar, i tillegg til et personlig tap. Er det fortsatt en fordel med en "like-kind" utveksling? Muligens. Hvis du kjøper en "lignende" eiendom for $ 250 000, vil grunnlaget for den andre eiendommen umiddelbart være $ 300 000 (ditt justerte grunnlag for den første eiendommen).Dette vil være til fordel for deg når det er på tide å selge den andre eiendommen, fordi grunnlaget du tar avskrivninger på er høyere.

Fullstendig utsatt bytte

For at en skatteutsatt vekslingstransaksjon i henhold til § 1031 skal kunne skje, må visse betingelser være oppfylt:

• Eiendommen må være "like-kind": Egenskaper er like om de er av samme art eller karakter, selv om de er forskjellige i karakter eller kvalitet.
• Eiendommen må være relatert til virksomhet eller investering: Byttet eiendom må beholdes for produktiv forretnings- eller investeringsbruk og omsettes for samme bruk. For eksempel må en byttet eiendom ikke først og fremst beholdes for videresalg.
• Den nye eiendommen må identifiseres innen 45 dager: Den nye eiendommen som skal mottas i bytte mot en eksisterende eiendom, må identifiseres skriftlig til selgeren innen 45 dager etter den første overføringen.
• Overføringen må skje i vinduet på 180 dager: Eiendommen av lignende slag må være mottatt innen en av disse to datoene (avhengig av hva som kommer før): i løpet av 180-dagersperioden etter eiendomsoverføringen, eller av selvangivelse forfallsdato (inkludert utvidelser) for året eiendommen overføres. 

Delvis utsatt bytte

For å bli fullstendig skatteutsatt må byttet utelukkende være en bytte av lignende eiendom. I en perfekt verden er det ideelt å finne en eiendom med samme handelsverdi for seksjonen 1031. Imidlertid er det vanskelig å finne en lik utveksling, og i mange tilfeller ender en part opp med å sparke inn ekstra penger for å gjøre avtalen rettferdig. Denne ekstra eiendommen eller mottatte kontanter er kjent som "støvel, "og denne gevinsten beskattes opp til størrelsen på støvelen som er mottatt.

Når det er boliglån på begge eiendommene blir boliglånene netto. Partiet som gir opp det større boliglånet og mottar det mindre boliglånet, behandler det overskytende som støvel. 

Bunnlinjen

Det økte antallet salg av eiendom har gitt mange mennesker mulighet til å motta gunstig skattebehandling fra den føderale regjeringen. Som et resultat har en enorm mengde skatteinntekter gått tapt. Foreløpig forblir seksjon 1031 -børser for fast eiendom. (Som diskutert ovenfor, fra og med 2018, ble de eliminert for andre typer eiendom, for eksempel samleobjekter, fly, franchisetak og tungt utstyr.)Som alltid, diskuter planene dine med en skattefagarbeider hvis du har en utleieeiendom du planlegger å selge for å finne ut hvilke regler som gjelder for din situasjon.