Forstå hva Fannie Mae gjør

Det er en veldig god sjanse for at du har hørt om Fannie Mae. Men vet du hva den gjør og hvordan den fungerer?

De Federal National Mortgage Association (FNMA), vanligvis kjent som Fannie Mae, er et statlig sponset foretak (GSE) grunnlagt i 1938 av kongressen under Den store depresjonen som en del av New Deal. Det ble etablert for å stimulere boligmarkedet ved å gjøre flere boliglån tilgjengelig for lånetakere med middels til lav inntekt.

Fannie Mae stammer ikke fra eller gir boliglån til låntakere. Men det kjøper og garanterer dem gjennom det sekundære boliglånsmarkedet. Faktisk er det en av to av de største kjøperne av boliglån på annenhåndsmarked. Den andre er søsken, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, et annet statlig sponset foretak opprettet av kongressen.

Fannie Maes tidlige dager

På begynnelsen av 1900 -tallet var det ikke lett å få boliglån - enn si et hjem. Mange mennesker hadde ikke råd til å sikre forskuddsbetaling, og lån var nesten alltid kortsiktige-ikke som de med langsiktig amortisering perioder vi kjenner i dag. Faktisk, da mange av lånene forfallet den gangen, ringte de vanligvis til store ballongbetalinger fra skyldneren.

Banken ville utelukke hvis huseieren ikke kunne betale eller refinansiere. Det ville bli vanskelig med begynnelsen av den store depresjonen. Årlige tvangsauksjoner steg hvert år fra 1926 (tallene for det første året ble beholdt) til 1934, da hastigheten toppet seg godt over 12%.

Den amerikanske kongressen svarte med å opprette Fannie Mae. Målet var å bidra til å skape en strøm av boligfinansiering tilgjengelig for alle i alle markeder. Dette førte til finansiering av langsiktig fast rente boliglån, slik at huseiere kan refinansiere lånene sine når som helst i løpet av lånet.

I 1968 begynte Fannie Mae å finansiere seg selv med å selge aksjer og obligasjoner etter at regjeringen fjernet det fra det føderale budsjettet.Fannie Mae beholdt sine bånd til regjeringen som en GSEimidlertid med et styre bestående av ikke mer enn 13 medlemmer.Det er også unntatt lokale og statlige skatter.

Opprette likviditet

Ved å investere i boliglånsmarkedet skaper Fannie Mae mer likviditet for långivere som banker, sparsommelighet, og kredittforeninger, som igjen gir dem mulighet til å tegne eller finansiere flere boliglån. Boliglånene de kjøper og garanterer må oppfylle strenge kriterier. For eksempel er grensen for et konvensjonelt lån for enebolig i 2021 $ 548.250 (opp fra $ 510.400 i 2020) for de fleste områdene og $ 822.375 (opp fra $ 765.600 i 2020) for høykostnadsområder. Disse områdene inkluderer Hawaii, Alaska, Guam og De amerikanske jomfruøyene, der gjennomsnittlige boligverdier ligger over grunnlinjen med minst 115%.

For å gjøre forretninger med Fannie Mae, må en boliglånlåner overholde erklæringen om subprime -utlån som er utstedt av den føderale regjeringen. Erklæringen tar for seg flere risikoer knyttet til subprime lån, for eksempel lave innledende rater etterfulgt av høyere variable rater; svært høye grenser for hvor mye en rente kan øke; begrenset til ingen inntektsdokumentasjon; og produktfunksjoner som gjør hyppig refinansiering av lånet sannsynlig. 

I 2020 kjøpte Fannie Mae 1,4 billioner dollar i enkeltfamilie- og flerfamilielån, og ga den største mengden likviditet til boliglånsmarkedet for et år i Fannie Maes historie. Dette hjalp folk over hele landet med å kjøpe, refinansiere og leie omtrent tre millioner boliger.

Boliglån med sikkerhet

Etter å ha kjøpt boliglån på annenhåndsmarkedet, samler Fannie Mae dem til form pantelån med sikkerhet (MBS). MBS er verdipapirstøttede verdipapirer som er sikret med pant eller boliglån. Fannie Maes pantelånede verdipapirer kjøpes av institusjoner som forsikringsselskaper, pensjonskasser og investeringsbanker. Det garanterer hovedstolen og renter på MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, ofte referert til som en beholdt portefølje. Dette investerer i egne verdipapirforsikrede verdipapirer så vel som fra andre institusjoner. Fannie Mae utsteder gjeld byrågjeld å finansiere beholdningen av beholdningen.

Finanskrisen

Fannie Mae har vært børsnotert siden 1968.Fram til 2010 handlet den på New York Stock Exchange (NYSE). Det var avnotert etter boliglån, bolig og finanskrise etter at aksjen falt kraftig under minimumskapitalkravene som ble pålagt av New York Stock Exchange. Det handler nå over disken.

Uetisk utlånspraksis førte til krisen. Under boligboomen på midten av 2000-tallet senket långivere standarden og tilbød boliglån til låntakere med dårlig kreditt. I 2007 ble boligboble brast, og hundretusener av disse låntakerne gikk i mislighold, noe som førte til det som ble kjent som nedsmeltning av subprime. Dette hadde en ringvirkende effekt på kredittmarkedene, noe som sendte finansmarkedene i spenning og skapte den alvorligste lavkonjunkturen på flere tiår i USA.

Regjeringens overtakelse og redning

I siste halvdel av 2008 ble Fannie Mae og Freddie Mac overtatt av regjeringen via en konservatorium fra Federal Housing Finance Committee. På det tidspunktet hadde begge 4,9 billioner dollar i obligasjoner og verdipapirer med pantelån. Den amerikanske statskassen ga 191,5 milliarder dollar for å beholde begge løsningsmidlene. I hovedsak grep den amerikanske regjeringen inn for å gjenopprette tilliten til markedene ved å love å redde dårlige lån og forhindre ytterligere nedgang i boligmarkedet. Fra mai 2019 har den føderale regjeringen mottatt 292 milliarder dollar i utbytteutbetalinger fra Fannie Mae og Freddie Mac.

Kredittalternativer

Fannie Mae tilbyr nå en rekke forskjellige forretningstiltak og kredittalternativer til huseiere, og jobber med långivere for å hjelpe mennesker som ellers kan ha problemer med å skaffe finansiering.

• HomeReady Mortgage: Dette produktet lar huseiere sikre finansiering og kjøpe et hjem med lav forskuddsbetaling. Låntakere kvalifiserer hvis de har lav til moderat inntekt og en kredittpoeng under 620. Personer med score over 620 får bedre priser.
• 3% forskuddsbetaling: En annen ressurs for huseiere som kanskje ikke har tilgang til nok midler til å sikre en stor forskuddsbetaling.
• HFA Foretrukket: Dette programmet hjelper huseiere med rimelig finansiering gjennom lokale og statlige boligfinansieringsbyråer og andre långivere. Inntektsnivået for låntakere bestemmes av HFA, og det er ingen krav til førstegangskjøpere.
• RefiNow: Fannie Mae tilbyr låntakere med lav inntekt et nytt refinansieringsalternativ gjennom sitt "RefiNow" -program. Programmet krever en reduksjon i huseierens rente med minst 50 basispunkter og en besparelse på minst $ 50 i huseierens månedlige boliglånsbetaling. For å være kvalifisert må huseiere tjene på eller under 80% av arealmedianinntekten (AMI).

En fullstendig liste over produkter og beskrivelser av dem er tilgjengelig hos Fannie Mae nettsted.

Låneendringer

Etter boliglånesmeltingen begynte Fannie Mae å fokusere på endringer i lån. Siden september 2008 har Fannie Mae og Freddie Mac fullført omtrent 2,37 millioner lånendringer.Lånendringer endrer betingelsene for et eksisterende boliglån for å hjelpe låntakere med å unngå misligholdt på boliglånene sine, ender opp med utleggelse og til slutt mister hjemmet sitt. Endringer kan inkludere lavere rente eller forlenge lånets løpetid. Låneendring kan også redusere månedlige utbetalinger.

Bunnlinjen

Fannie Mae har klart å snu seg selv siden hun var på randen i 2008. I dag er det den største støttespilleren for 30-årige fastforrentede boliglån og er fortsatt en sentral mekanisme for å lette huseierskap.