Leieforhold i felles definisjon: Hvordan TIC fungerer

Hva er leieforhold til felles - TIC?

Husleie til felles er en ordning der to eller flere personer deler eiendomsrett i en eiendom eller tomt. Eiendommen kan være kommersiell eller bolig. Når en leietaker i fellesskap dør, går eiendommen over til den leietakers eiendom. Hver uavhengige eier kan kontrollere en lik eller forskjellig prosentandel av den totale eiendommen. Leieforholdet i felles partner har også rett til å overlate sin andel av eiendommen til enhver mottaker som en del av eiendommen. Kontraktvilkår for leietakere i fellesskap er beskrevet i skjøte, titteleller andre juridisk bindende eiendomsdokumenter.

Slik fungerer TIC

Når to eller flere personer eier eiendom som leietakere til felles, eies alle områder av eiendommen likt av gruppen. Medleierne kan ha en annen andel av eierinteressene. For eksempel kan Sarah og Debbie hver ha 25% av eiendommen, mens Leticia eier 50%. Selv om prosentandelen som eies varierer, kan ingen personer kreve eierskap til noen bestemt del av eiendommen.

Leieforhold i felles avtaler kan opprettes når som helst. Så en person kan utvikle interesse for en eiendom år etter at de andre medlemmene har inngått en leiekontrakt. Når vi går tilbake til eksemplet ovenfor, kan vi si at Sarah og Leticia opprinnelig eide 50% av eiendommen. På et tidspunkt bestemte Sarah seg for å dele sin 50% porsjon med Debbie som forlot gruppen med en 25/25/50 splitt.

Videre kan medlemmene av avtalen uavhengig selge eller låne mot sin eierandel.

Avhending av en TIC

En eller flere leietakere kan kjøpe ut andre medlemmer for å oppløse leieforholdet i fellesskap. Hvis leietakerne skulle utvikle motstridende interesser eller retningslinjer for eiendommens bruk, forbedring eller ønsker å selge eiendommen, må de komme til en felles avtale for å gå videre. I tilfeller der en forståelse ikke kan oppnås, kan det skje en partisjon. Delingsaksjonen kan være frivillig eller rettsordnet, avhengig av hvor godt medleierne jobber sammen.

I en juridisk delingsprosess vil en domstol dele eiendommen mellom leieforholdet i felles medlemmer slik at hvert medlem kan gå videre separat fra andre medlemmer. Det er kjent som en partisjon i natur og er den mest direkte måten å dele eiendommen på, og er vanligvis metoden som brukes når leietakere ikke er motstander.

Dersom medleierne nekter å jobbe sammen, kan de vurdere å inngå en deling av eiendommen ved salg. Her blir beholdningen solgt og inntektene blir delt mellom leietakerne i henhold til deres respektive interesser i eiendommen.

Eiendomsskatter med TIC -eiendommer

Leieforholdet i felles avtale, veiledet av gjeldende lov, skisserer vanligvis implikasjonene av delt eierskap på eiendomsskatter. Kontrakten vil beskrive hvordan skatteplikt distribueres kontraktuelt til hver eier.

Fordi en leiekontrakt i felles avtale ikke juridisk deler en parsell tomt eller eiendom, mest belastende jurisdiksjoner vil ikke separat tildele hver eier en proporsjonal eiendomsskattregning basert på deres eierskap prosentdel. Oftest mottar leietakerne til felles en eiendomsskatteregning.

I mange jurisdiksjoner pålegges en leiekontrakt i felles avtale solidaransvar på medleierne. Denne bestemmelsen betyr at hver av de uavhengige eierne kan være ansvarlig for eiendomsskatt opp til hele beløpet av vurderingen. Ansvaret gjelder for hver eier uavhengig av nivå eller eierandel.

Når eiendomsskatten er oppfylt, vil medleietakere trekke denne betalingen fra inntektsskatten. Hvis beskatningsjurisdiksjonen fulgte solidaransvar, kan hver medleier trekke beløpet de bidro med fra personlige inntektsskatter. I fylkene som ikke følger denne prosedyren, kan de trekke en prosentandel av den totale skatten opp til sitt eiernivå.

Leie i felles vs felles leieforhold

Selv om de høres like ut, skiller leieforholdet seg på flere måter fra a felleseie. I felles leieforhold oppnår leietakere like store andeler av en eiendom med samme skjøte samtidig.

En av de viktigste forskjellene er tilføyelse eller fjerning av et medlem fra avtalen. I TIC -avtaler bryter ikke endringen av medlemmer avtalen. Med felles leieforhold brytes avtalen hvis noen av medlemmene ønsker å selge sin interesse.

For eksempel, hvis en eller flere leietakere ønsker å kjøpe ut de andre, må eiendommen teknisk sett selges og inntektene fordeles likt mellom eiere. Felles leietakere kan også bruke den juridiske partisjonstiltaket til å skille eiendommen hvis eiendommen er stor nok til å imøtekomme denne separasjonen.

Død av en felles leietaker

En annen vesentlig forskjell oppstår i tilfelle en medleier dør. Som nevnt tidligere tillater TIC -avtaler overføring av eiendom som en del av eierens eiendom. I en felles leieforhold overgår imidlertid eiendommens tittel til den gjenlevende eieren.

Med andre ord har felles leietakere ingen automatiske overlevelsesrettigheter. Med mindre det avdøde medlemmets siste testamente spesifiserer at interessen i eiendommen skal deles mellom de gjenlevende eierne, tilhører en avdød leietaker i felles interesse deres eiendom. Motsatt, med felles leietakere, overføres avdødes eierandel automatisk til de gjenlevende eierne. For eksempel, når fire felles leietakere eier et hjem og en leietaker dør, ender hver av de tre overlevende med ytterligere en tredjedel av eiendommen.

Ekteskap og eiendom

Noen stater angir felles leieforhold som standard eiendoms eierskap for ektepar, mens andre bruker leieforholdet i felles eierskapsmodell. En tredje modell, brukt i rundt 25 stater og District of Columbia, er en leieforhold i sin helhet (TbyE), der hver ektefelle har lik og udelt interesse i eiendommen. 

Fordeler og ulemper med et leieforhold til felles

Å kjøpe bolig med et familiemedlem, en venn eller en forretningspartner som leietakere til felles kan hjelpe enkeltpersoner til å komme seg inn på eiendomsmarkedet lettere. Fordi innskudd og betalinger er delt, kan det være billigere å kjøpe og vedlikeholde eiendommen enn for en person. I tillegg kan lånekapasiteten effektiviseres hvis en eier har større inntekt eller bedre økonomisk fot enn de andre medlemmene.

Men når man pantsetter eiendom som leietakere til felles, signerer vanligvis alle låntakere dokumentene. Siden alle medlemmer signerer boliglånsdokumenter, kan långiveren ta besittelse av alle gruppemedlemmer i tilfelle mislighold. Selv om en eller flere låntakere slutter å gi bidrag til boliglånsbetalingen, må de andre låntakerne fortsatt dekke betalingene for å unngå utleggelse.

Muligheten til å bruke testament for å utpeke mottakere til eiendommen tillater medleier som har kontroll over sin andel. Hvis en leietaker dør uten testament, vil interessen for eiendommen gå gjennom skifte- en kostbar begivenhet både når det gjelder tid og penger.

De andre leietakerne kan også finne at de nå eier eiendommen med noen de ikke kjenner eller som de ikke er enige med. Denne nye leietakeren kan sende inn en partisjon, og tvinge uvillige leietakere til å selge eller dele eiendommen.

Eksempel på leie i fellesskap (TIC)

California tillater fire typer sameie som inkluderer fellesskapseiendom, partnerskap, felles leieforhold og leieforhold til felles. Imidlertid er TIC standardskjemaet blant ugifte parter eller enkeltpersoner som sammen anskaffer fast eiendom. I California har disse eierne status som leietakere til felles, med mindre deres avtale eller kontrakt uttrykkelig sier noe annet, opprettelse av et partnerskap eller felles leieforhold.

I følge SirkinLaw, et eiendomsadvokatfirma i San Francisco som spesialiserer seg på sameie.

Flere og flere mennesker henvender seg til leiekontrakter til felles... som en måte å maksimere kjøps- og salgskraften på. Disse ordningene senker prisene og øker valget for kjøpere ved å la dem samle ressurser og kjøpe mer eiendom enn de ellers kunne eller ville.

I et blogginnlegg fra august 2018 skriver de at TIC -konverteringer - endringen av eierstrukturen til sameieboliger til et leie-i-felles-ordning-har blitt spesielt populær i storbyen Los Angeles og San Francisco/Oakland områder.

ofte stilte spørsmål

Hva betyr leie i fellesskap (TIC)?

Begrepet "Leie i fellesskap" (TIC) refererer til en juridisk ordning der to eller flere parter i fellesskap eier et fast eiendom, for eksempel en bygning eller en tomt. Detaljene i disse parternes ordning vil variere fra sak til sak, avhengig av deres individuelle kjøpekontrakter og juridiske avtaler. Men hovedtrekk ved en TIC er at hver av partene kan selge sin andel av eiendommen samtidig som de forbeholder seg retten til videreformidle sin andel av eiendommen til deres arvinger.

Hva er forskjellen mellom et felles leieforhold og et TIC?

En TIC og en felles leieforhold er lignende begreper, ved at de begge refererer til situasjoner der to eller flere parter ønsker å eie eiendom sammen. Hovedforskjellen mellom dem er imidlertid i hvordan partene håndterer en situasjon der den ene parten må selge sin eierandel. I en TIC kan hver av partene selge sin andel når som helst, mens i en joint leie -situasjon nødvendigvis ville dette salget føre til slutten av avtalen.

Hva skjer når en av leietakerne til felles dør?

En av fordelene med en TIC er at den er i stand til å tåle et scenario der en av leietakerne dør. I den situasjonen vil eierandelen til den nå avdøde leietakeren bli videreført til den leietakers eiendom. Det vil da bli håndtert i samsvar med avdødes leietakers testamente. I mellomtiden vil alle gjenlevende leietakere stå fritt til å fortsette å eie og okkupere eiendommen. Derimot, hvis dette skulle skje i et felles leieforhold, ville den gjenlevende leietakeren automatisk arve eierandelen til leieren som døde.