Historie om omvendte boliglån

Omvendte boliglån er alt annet enn kjedelige. Denne typen lån, som gjør det mulig for eldre huseiere å benytte seg av deres hjemme egenkapital mens han fortsatt bodde i og eide hjemmet, ble det laget i 1961 i en liten lokal bank i Portland, meg. Denne typen lån fikk statlig støtte på 1980-tallet og har siden stadig blitt tullet med som nye problemstillinger og behov dukke opp. Her er noen av de store milepælene som har gjort omvendte boliglån til det de er i dag.

1961: Første omvendte boliglån hjelper en enke med å beholde hjemmet sitt

Det første omvendte boliglånet ble angivelig utstedt i 1961 til enken etter en fotballtrener. Ifølge legenden, Nelson Haynes, en ansatt i Deering Savings & Loan, en liten bank i Portland, meg., lette etter måter å hjelpe kona til fotballtreneren hans på videregående skole med å bli i hjemmet hennes etter mannen sin døde. Hans kreative løsning var omvendt boliglån.

Haynes' gjennombrudd begynte å generere oppmerksomhet og få støtte fra slike som UCLA-professor Yung Ping Chen, Jack Guttentag fra Wharton School, og Ken Scholen, som jobbet med Wisconsin Board on Aging og skrev tre bøker om Emne. Ideen om et produkt som gjør det mulig for eldre huseiere å utnytte egenkapitalen og beholde hjemmene sine, slo an, og innen det neste tiåret begynte private banker å tilby sine egne omvendte boliglån.

1980-tallet: Omvendte boliglån får statlig støtte

Den neste store utviklingen kom på 1980-tallet. På begynnelsen av dette tiåret godkjente senatet et forslag fra senator John Heinz (R-Pa.) om å få omvendte boliglån forsikret av Federal Housing Administration (FHA).

Etter litt innledende motstand fra U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), et pilotprogram for å tilby statsforsikrede omvendte boliglån, nå kalt "boliglån for konvertering av egenkapital (HECM)" ble rullet ut i 1987 med kongressens velsignelse. President Ronald Reagan signerte loven om bolig- og samfunnsutvikling i 1988, og markerte etableringen av det moderne omvendte boliglånet.

1990-tallet: HECM-programmet blir permanent

I 1994 beordret kongressen långivere til å avsløre totale årlige lånekostnader i begynnelsen av låneperioden søknadsprosess for å øke åpenheten og gjøre det enklere for låntakere å sammenligne priser og handle rundt. Så, fire år senere, ble HECM-programmet gjort permanent med HUD Appropriations Act.

Andre bemerkelsesverdige utviklinger fra dette tiåret inkluderer ankomsten av Fannie Mae eget omvendt boliglån, kalt "HomeKeeper", og en endring i 1996 som tillot boliger med opptil fire enheter for å kvalifisere for et omvendt boliglån så lenge låntakeren har en enhet som primær bolig.

2000-tallet: Økende etterspørsel og den store resesjonen

Ved årtusenskiftet økte HUD opprinnelsesgebyrer å tiltrekke flere långivere inn i markedet og samarbeidet med American Association of Retired Persons (AARP) å forbedre rådgivningspolitikken etter at det viste seg at et økende antall låntakere slet å holde tritt med eiendomsskatt og forsikringsutbetalinger. En enkelt nasjonal låneramme ble også etablert for å erstatte individuelle fylkeslånsgrenser, og refinansiering av eksisterende HECM-er ble autorisert.

Omvendte boliglån ble populært og ble en stadig mer levedyktig løsning for eldre huseiere med penger. HECM henvendte seg imidlertid ikke til alle, noe som førte til ankomsten av alternative privatstøttede lån kjent som "jumbolån" eller "proprietære omvendte boliglån", som spesifikt var designet for personer som ikke oppfylte HUDs utlånskriterier eller trengte en større utbetaling.

Og såStor lavkonjunktur skjedde. Etter 2008 forsvant proprietære omvendte boliglån for en stund, mens de mer vanlige HECM-ene ble mye etterspurt og underlagt strammere regler.

Opprinnelsesgebyrer var begrenset, krysssalg var forbudt, og rådgivere ble pålagt å oppnå de rette kvalifikasjonene og være uavhengige av långivere. Andre endringer inkluderte at HECM-forsikring ble flyttet fra General Insurance Fund til Mutual Mortgage Insurance Fund (MMIF), og ankomsten av HECM for Purchase-programmet, som lar låntakere kjøpe et hjem uten å betale månedlige boliglånsbetalinger.

2010-tallet: Flere nye regler, beskyttelser og tillatelser

2010-tallet fikk en hektisk start. Som svar på økt foreclosures, HUD reduserte hovedgrenser (mengden penger som kan lånes), økt boliglånsforsikringspremier (MIP), og senket rentegulvet fra 5,5 % til 5 %. HECM Saver ble introdusert i 2010, og ga eldre eiendomseiere muligheten til å låne en mindre prosentandel av boligens verdi. HECM Saver lovet lavere forhånds MIP-er og avsluttende kostnader, men det fanget aldri virkelig publikum og ble avviklet i 2013.

De neste store endringene kom i 2013 med omvendt boliglånsstabiliseringsloven. Denne loven begrenset beløpet låntakere kan få tilgang til det første året; introduserte forventet levealder satt til side (LESA), en deponering ta hensyn til de hvis risiko for mislighold av lån var høyere; gjort det lettere for ikke-låntakende ektefeller å fortsette å bo i boligen etter at låntakeren sluttet; og gjorde det obligatorisk for alle låntakere å gjennomgå en økonomisk vurdering før de ble godkjent for lån, med de to siste bestemmelsene som startet i 2014.

I andre halvdel av tiåret ble hovedstolgrensene kuttet igjen, MIP-ene ble kuttet, HECM-lånet grensen ble hevet for første gang på nesten 10 år, långivere ble beordret til å gi en andre eiendom vurdering i tilfeller av mistenkte oppblåste verdivurderinger, og FHA gjorde det lettere for huseiere som bor i ikke-godkjente en-enhetsleiligheter å kvalifisere for en HECM.

2020-tallet: COVID og inflasjon

Så langt har 2020-tallet vært dominert av to hovedtemaer: COVID-19 og inflasjon. Under CARES-loven, Omvendte boliglåntakere som ble berørt av pandemien fikk mer tid til å få orden på sakene sine og betale tilbake det de skylder. Så, ikke lenge etter, førte den voldsomme eiendomsprisveksten til at HECMs nasjonale lånegrense økte fra $822.375 til $970.800.

Bunnlinjen

Det omvendte boliglånsmarkedet er i konstant endring. Reglene og kvalifikasjonskriteriene har en tendens til å endre seg ganske ofte, noe som gir disse produktene en rik historie og eldre amerikanere opptatt av å bruke dem mye å vurdere.