Hvordan unngå å overleve det omvendte boliglånet ditt

Omvendt boliglån: Sikkerhet eller Hype

Samtidig som omvendt boliglån blir noen ganger annonsert for å gi en trygg inntektskilde for resten av livet ditt - og det kan de, under høyre side betingelser - å gå tom for inntektene tidligere enn du forventet er en av de største risikoene ved å ta opp denne lånetypen. Et omvendt boliglån er en type lån hvor huseiere som har betydelig egenkapital bygget opp i boligen sin, kan bruke denne verdien til å låne mot.

Det er seks forskjellige måter å motta omvendt pantelån, og den du velger vil påvirke hvor raskt og enkelt du kan bruke opp din evne til å låne mot hjemmet ditt.

1. Fastrente engangsbeløp omvendt boliglån
2. Omvendt kredittgrense
3. Begrepet omvendt boliglån
4. Det endrede uttrykket omvendt boliglån
5. Tenure omvendt boliglån
6. Den endrede eiendommen reversert boliglån

Alle seks betalingsplaner utgjør varierende risikonivå for låntakere. Her er en titt på de forskjellige omstendighetene under hvilke du kan gå tom for omvendt boliglånsinntekt for tidlig - og hvordan du kan unngå det scenariet.

(For mer, se Komplett guide til omvendt boliglånog Hvordan velge en omvendt boliglånsbetalingsplan.)

#1. Engangsbeløp med fast rente

Bare én omvendt boliglånsplan, den faste engangsutbetalingen, har en fast rente. Å ta en fast sum med en fast rente er normalt en lavrisiko måte å låne på. I hovedsak vet du nøyaktig hvor mye du må betale tilbake. Med et omvendt boliglån har imidlertid denne lånestrukturen unike risikoer.

Huseiere tar ofte omvendte boliglån når egenkapitalen er deres eneste eiendel, og de ikke har andre alternativer for å få pengene de trenger. Imidlertid kan folk som tar opp disse lånene, men ikke planlegger riktig, lett misbruke en stor sum. Når de har brukt opp pengene, har de kanskje ingen andre monetære kilder å hente. I en ideell verden vil obligatorisk rådgivning omvendt boliglån avskrekke risikable låntakere fra å velge dette alternativet, men i den virkelige verden skjer det ikke alltid.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har identifisert det stadig mer populære engangsbeløpet som potensielt risikabelt, spesielt for yngre låntakere med lengre levetid som ikke har annen pensjon ressurser. Disse pensjonistene i tidlig alder risikerer å bruke opp egenkapitalen tidlig i pensjon.

Et omvendt boliglån gjør det mulig å bli hjemme for livet selv etter at du har brukt opp inntektene. Men uten penger igjen, vil låntakeren ikke bare ha problemer med å betale levekostnader, men kan ende opp med utleggelse. Det er fordi å fortsette å betale huseiers forsikring og eiendomsskatt - og holde huset i god stand - er alle betingelser for å kunne fortsette å ha et omvendt boliglån.

CFPB har funnet ut at låntakere med fast rente faktisk misligholder sine omvendte boliglån oftere enn låntakere med justerbar rente fordi de ikke dekker de løpende utgiftene. Å ta et engangsbeløp setter også omvendte boliglåntakere i større risiko for å bli lurt, ettersom den store summen de har lånt er et attraktivt mål for tyver - eller grådige slektninger.

(For mer, se Omvendt boliglån fallgruver, Vær oppmerksom på disse omvendte boliglånssvindelene, og 5 Tegn på omvendt boliglån er en dårlig idé.)

#2. Kredittlinje

Sjansene dine for å gå tom for penger med en kredittlinjebetalingsplan-enten de brukes alene eller i kombinasjon med en tidsplan eller ansettelsesplan som beskrevet i de følgende avsnittene - avhenger av hvordan du bruker planen. I motsetning til en vanlig kredittgrense (HELOC), er en omvendt kredittgrense uigenkallelig. Begrepet uigenkallelig betyr at det ikke kan kanselleres eller reduseres på grunn av endringer i økonomien din eller boligverdien.

Denne uigenkallelige statusen betyr at du ikke risikerer å miste tilgangen til pengene. I tillegg går din tilgjengelige kredittgrense bare ned når du trekker på den, og du betaler bare renter og boliglånsforsikringspremier på pengene du låner. Dessuten får du med en kredittgrense tilgang til ytterligere midler over tid fordi den ubrukte delen vokser hvert år, enten hjemmets verdi øker eller ikke. Den ubrukte delen av din omvendte boliglånsgrense vokser til samme rente som du betaler for pengene du har lånt.

Du kan vanligvis få tilgang til opptil 60% av din tilgjengelige hovedgrense i det første året du har din kredittgrense. I det andre året og deretter kan du trekke på de resterende 40% - pluss det du ikke brukte det første året. Selvfølgelig, hvis du bruker hele din tilgjengelige kredittgrense tidlig, har du lite eller ingenting til overs bruk i årene som kommer med mindre du tilbakebetaler noe eller alt av det du lånte, noe som vil øke hovedstolen grense.

Ja, du kan betale på et omvendt boliglån for å redusere lånesaldoen i løpet av livet ditt, og det er ingen forskuddsbetaling for dette. Långiveren din må betale delvis tilbakebetaling først til renter du skylder, deretter til eventuelle låneavgifter og sist til hovedstolen din.

#3. Term Reverse Mortgage

Av de fem betalingsplanene med justerbare renter, setter termen og de endrede tidsplanene deg også i fare for å overleve de omvendte boliglånsinntektene dine. Terminbetalingsplaner gir like månedlige betalinger med en forhåndsbestemt stoppdato.

Med en tidsbetalingsplan når du lånets hovedgrense - maksimumet du kan låne - på slutten av løpetiden. Etter det tidspunktet vil du ikke kunne motta ytterligere inntekt fra ditt omvendte boliglån. Du vil imidlertid kunne bo i hjemmet, med forbeholdene nevnt tidligere-betale løpende skatter og vedlikehold-i engangsbeløpet.

#4. Endret termin Reverse Mortgage

Endrede terminsplaner gir deg en fast månedlig betaling for et forhåndsbestemt antall måneder, pluss tilgang til en kredittgrense. Den månedlige betalingen vil være mindre enn hvis du velger en rettidsplan, og kredittgrensen vil være mindre enn hvis du velger en rett linje med kredittplanen.

Med en endret tidsplan mottar du bare månedlige utbetalinger for en forhåndsbestemt periode, men kredittgrensen vil være tilgjengelig til du har oppbrukt den. Du kan unngå å gå tom for penger med denne planen hvis du bruker kredittgrensen din nøye. Du kan også gå tom for penger raskt hvis du tømmer kredittgrensen tidlig.

Et sikrere valg er å først og fremst stole på terminsbetalinger til terminen slutter, slik at kredittgrensen øker, og først deretter stole på den kredittgrensen. Hvis du aldri bruker kredittgrensen, kan du ha nok egenkapital til å gi deg fremtidig fleksibilitet til å selge boligen din, betale ned på lånet og flytte.

#5. Tenure Reverse Mortgage

Planene med minst risiko for å gå tom for penger, er leietakerens endrede leiebetalingsplan - så lenge låntakeren holder følge med husforsikring, eiendomsskatt og husreparasjoner. Unnlatelse av å gjøre noen av disse tingene betyr at lånet forfaller til betaling.

Tenure -betalingsplaner har en justerbar rente og gir like månedlige utbetalinger for livet, så lenge minst en låntaker fortsatt bor i hjemmet som sin primære bolig.

#6. Modifisert leiebolig

Endret periode gir både faste månedlige betalinger for livet og en kredittgrense. Det gir deg en mindre månedlig betaling enn hvis du valgte en plan for rett tid, og kredittgrensen din vil være mindre enn hvis du valgte en rett linje med kredittplanen.

Igjen, hvis du aldri bruker kredittgrensen, skylder du mindre, så dette kombinasjonsalternativet er et godt valg hvis du vil ha garantert inntekt for livet med mindre risiko for å bruke all egenkapitalen din og ikke har råd til det bevege seg.

Hvordan unngå å gå tom for inntekter

Å vente så lenge du kan for å ta et omvendt boliglån er en måte å begrense sjansene for å overleve inntektene på. CFPB advarer om at yngre pensjonister med lengre forventet levetid har større sjanse for å bruke opp hele egenkapitalen med omvendt boliglån. Dette er ikke et problem hvis de er i stand til å bli eldre - bo hjemme for livet - men det er et problem hvis de vil eller trenger å flytte senere.

Fremtidige renteøkninger kan redusere hvor mye du kan låne selv om du er eldre. Jack M. Guttentag, professor i emeritus i finans ved Wharton School ved University of Pennsylvania, studerte saken. Han fant ut at en 62-åring som ventet til 72 år for å få omvendt boliglån, og som valgte kredittlinjen betalingsplanen kan øke kredittgrensen med 17% ved å vente de 10 årene hvis rentene forblir samme. Hvis rentene doblet seg, ville imidlertid den samme låntakeren ha tilgang til en 69% mindre linje. Dermed kan det faktisk være fornuftig å ta ut en omvendt boliglån med kredittplan så tidlig som mulig, og deretter la linjen være urørt så lenge som mulig for å maksimere vekstpotensialet.

Endre din nåværende plan

Hvis du allerede har tatt et omvendt boliglån og tror at du kan risikere å gå tom for inntekter, snakk med utlåner om å endre betalingsplanen din. Så lenge du ikke gikk fast rente, engangsbeløp, kan du endre betalingsplanen-forutsatt at du holder deg innenfor lånets hovedgrense. Det store spørsmålet er om du allerede har nådd eller er i nærheten av å nå hovedgrensen. Å endre betalingsplanen din er mye enklere enn refinansiering og krever bare et administrasjonsgebyr på 20 dollar.

Den ikke-lånende ektefellens dilemma

Uansett hvilken betalingsplan du velger, hvis du har en yngre ektefelle uten lån, risikerer de å overleve den omvendte boliglånsinntekten hvis du dør først. Lover som trådte i kraft i 2015, beskytter kvalifiserte ikke-lånende ektefeller mot å måtte flytte ut av huset hvis ektefellen som låner, går foran dem. Imidlertid har ektefeller som ikke låner lov til å motta tilleggsbetalinger etter at låntakeren dør. Denne regelen gjør det enkelt for overlevende ektefeller som ikke låner effektivt å overleve den omvendte pantelønningen.

Den gjenlevende ektefellen kan være i stand til å selge huset og betale ned på det omvendte boliglånet. Avhengig av hvor mye huset er verdt og hvor høy lånebalansen er, kan det imidlertid hende at salget ikke etterlater den gjenlevende ektefellen nok med et reiregg til å leve av. Hvis den gjenlevende ektefellen har nok inntekt til å kvalifisere for et vanlig fremadrettet boliglån, kan det være mulig å refinansiere det omvendte boliglånet.

Hvis den omvendte boliglånsbalansen er høyere enn hva hjemmet er verdt, er det beste alternativet for den gjenlevende ektefellen å beholde bor i huset - selger eller lar utlåner utelukke vil etterlate den overlevende uten å bo og ingen kontanter fra hjem.

(Se også, Omvendt boliglån: Kan enken din miste huset?)

Bunnlinjen

Til tross for hva noen omvendte boliglånsannonser får eldre til å tro, er det mange måter å overleve inntektene fra et omvendt boliglån på. Før du eller din kjære tar opp denne lånetypen, er det viktig å forstå under hvilke omstendigheter et omvendt boliglån ikke gir økonomisk sikkerhet for livet. Bruk den kunnskapen om du skal ta denne typen lån, og hvilken plan som gir mest mening og gir den beste sikkerheten.

(Se også, Sammenligning av omvendte boliglån vs. Forward Mortgage, 5 beste alternativer til et omvendt boliglån, og Regler for å skaffe et FHA Reverse Mortgage.)