Eiendomsavledet definisjon

Hva er et eiendomsderivat?

Eiendomsderivater, noen ganger referert til som eiendomsderivater, er instrumenter som lar investorer få eksponering mot eiendomsmassen uten å måtte eie bygninger. I stedet erstatter de eiendommen med ytelsen til en eiendomsavkastningsindeks. På denne måten kan investorer investere i eiendom eller gjeld uten å noen gang kjøpe en faktisk eiendel eller bruke eiendom som sikkerhet.

Fordeler med eiendomsderivater

Eiendomsderivater tillater en investor å redusere forskuddsbeløpet hovedstad forpliktelse og for å skjerme eiendomsporteføljer på nedsiden mens du sørger for alternative risikostyringsstrategier.

Historisk sett har eiendomsmegling hatt lav korrelasjon, prestasjonsmessig, til lager og

knytte bånd investeringer, noe som gjør det til en ønskelig portefølje diversifisering verktøy. Dessverre kjøper og selger jeg fysisk eiendom er ikke på langt nær så enkelt som å handle med verdipapirer.

NPI -indeksen

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) er den aksepterte indeksen som er opprettet for å måle investeringsytelsen til kommersiell eiendom marked. Uleveret indeks ble opprinnelig utviklet i 1977, og er totalt verdt rundt 702 milliarder dollar (fra og med 3. kvartal 2020), fra hele USA.

Kommersielle eiendomsinvesteringer er kategorisert i følgende investeringstyper:

• Private equity
• Privat gjeld
• Offentlig egenkapital
• Offentlig gjeld

Hvordan eiendomsderivater fungerer

Derivatene som tilbys på NCREIF -indeksen er utviklet for private equity -sektoren, og er basert på bytter som kommer i forskjellige former, slik at investorer kan bytte eksponering på enten verdsettelse eller total avkastning av selve indeksen, eller ved å bytte eksponeringer fra en arealbruk til en annen.

En metode er å "gå lang"(replikerer eksponeringen for å kjøpe eiendommer) eller" go kort"(replikerer eksponeringen for salgseiendommer). En annen metode er å bytte totalavkastning på NCREIF -indeksen fordelt på eiendomssektor slik at investorer kan bytte avkastning fra kontorrelatert eiendom for detaljhandel, for eksempel.

Return swap lar to investorer på hver side av swappen utføre strategier som ikke kan oppnås med faktiske eiendeler i det private eiendomsmarkedet. Swaps lar investorer taktisk endre eller balansere porteføljene sine for en bestemt periode uten å måtte overføre eiendommen til eiendelene som for øyeblikket er på balanse. Kontrakter for opptil tre år administreres vanligvis av en investeringsbanken, som fungerer som clearinghouse for midlene.

I tilfelle en investor går lenge med totalavkastningen til NCREIF -indeksen, vil de godta totalavkastningen på NPI (betalt kvartalsvis) på en forhåndsbestemt teoretisk beløp og samtykker i å betale en referanseportefølje for kortsiktig rente, pluss en spread (margin) på samme nominelle beløp. Den andre parten i byttet ville motta de samme kontantstrømmene i revers, betale kvartalsvis indeksavkastning og motta referanseprisen pluss spread.

Forutsatt at det er investorer for begge sider av handelen, ønsker to investorer å handle en eiendomseksponering for en annen kan bytte retur av NPI for den aktuelle eiendomstypen for en annen. For eksempel en porteføljeforvalter som føler at fondet er overallokert til kontoreiendommer og underallokert til industrielle kan bytte en del av kontoreksponeringen mot industrielle uten å faktisk kjøpe eller selge eiendommer.

En indeks for offentlige aksjer

I stedet for NPI bruker derivater for eksponering mot den offentlige aksjesektoren i det kommersielle eiendomsmarkedet totalavkastningen på National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) for å beregne kontantstrømmer godtatt (for den lange investoren) eller betalt (av den korte investoren).

Denne indeksen gir resultatavkastning for markedet for offentlige verdipapirer sikkerhet av næringseiendom. Byttemottakeren betaler for eksempel referansekortsrenten pluss a spredt, for å gå inn i et års indeksbytte med et nominelt beløp på 50 millioner dollar, og de ville motta kvartalsvise utbetalinger fra NAREIT-indeksen på 50 millioner dollar. Igjen kan investoren få en fullstendig diversifisert offentlig eiendomseksponering uten å kjøpe en eneste eiendel.

Eiendomsgjeldsderivater

På grunn av bredden og dybden på deler av forskjellige risikoprofiler fra den underliggende puljen av boliglån som er funnet på kommersielle pantelån med sikkerhet (CMBS) -markedet, er eiendomsderivater også tilgjengelig på eiendomsgjeldsposisjoner. Byttene for offentlig eiendomsgjeld er basert på indekser for CMBS -markedet.

Takket være bredden og dybden på dataene fra et stort antall transaksjoner (i forhold til egenkapital eiendom), CMBS -indekser er en mye bedre resultatindikator for sine respektive markeder enn for egenkapitalen kolleger. Den mest bemerkelsesverdige forskjellen mellom aksjeswappene og gjeldsswappene er at mottakerne av de rentebaserte betalingene mottar referansesatsen minus et spread, i motsetning til aksjeswappene, som vanligvis er basert på referansekursen Plus et oppslag. Dette er fordi underliggende verdipapirer er vanligvis finansiert av kortsiktig revolving repo terminsgjeld, som vanligvis ligger på referanseporteføljen for kortsiktig rente minus et spread, og så videreføres renten til bytte motparter.

Private eiendomsgjeldderivater, som f.eks kreditt standard swaps (CDS), er vanligvis vant til hekk kredittrisiko. Derivater som låneswapper gir swappartiet både rente og kredittrisiko, mens eiendelen (et kommersielt eiendomslån) forblir på motpartens balanse. Således er a boliglånstaker kan sikre deler av sin gjeldsportefølje for ulike investeringsvilkår uten å måtte selge lånet selv. På denne måten kan investorer flytte ut av visse sektorer i eiendomsmarkedet når de føler at avkastningen ikke er det står i forhold til risikoen, og deretter gjenvinner eksponeringen senere når markedet for den aktuelle sektoren forbedrer.

Spesielle hensyn

Fordi næringseiendom er det kapitalintensive og relativt illikvide, har eiendomsinvestorer funnet det vanskelig å sikre sin eksponering eller gjennomføre alfa strategier. Høye transaksjonskostnader og et marked som er mindre effektivt enn aksjer og obligasjoner har bidratt til vanskeligheten med å balansere porteføljer som svar på markedsendringer.

Ettersom eiendomsdata blir mer gjennomsiktige og transaksjonsinformasjon blir enklere og billigere å skaffe, eiendomsindekser har blitt mer relevante, noe som har ført til opprettelsen av et stadig mer effektivt derivatmarked. Eiendomsderivater lar investorer endre sine eksponeringer til spesifikke risikoer og muligheter uten å måtte kjøpe og selge eiendeler. Disse derivatene tillater investeringer i en annen sektor i eiendomsmarkedet eller handel med en eiendomseksponering for en variabel rente pluss eller minus en premie.

Muligheten til å bytte eksponering gjør at eiendomsinvestoren kan bli mer taktisk når han investerer. De kan nå flytte inn og ut av alle fire kvadranter i eiendomsmarkedet, noe som gir bedre risikostyring og potensial for å øke kortsiktig eller langsiktig avkastning på investeringene.