Hvordan bruke inntektsmetoden for å verdsette eiendom
Hva er inntektsmetoden?
Inntektstilnærmingen, noen ganger referert til som inntektsbokstaven, er en type eiendom vurderingsmetode som lar investorer estimere verdien av en eiendom basert på inntekten eiendommen er genererer. Den brukes ved å ta netto driftsinntekt (NOI) av leien som er samlet inn og dividere den med kapitaliseringsrate.
1:32
Inntektstilnærming
Hvordan inntektsmetoden fungerer
Inntektsmetoden brukes vanligvis for inntektsproduserende eiendommer og er en av tre populære tilnærminger til vurdering av eiendom. De andre er kostnadsmetoden og sammenligningstilnærmingen. Inntektsmetoden for eiendomsvurderinger er lik den diskonterte kontantstrømmen (DCF) for finansiering. Inntektsmetoden reduserer leieverdienes fremtidige verdi med kapitaliseringsrenten.
Når en bruker inntektsmetoden for å kjøpe en utleieeiendom, vurderer en investor inntektsmengden generert og andre faktorer for å bestemme hvor mye eiendommen kan selge for under dagens markedsforhold. I tillegg til å avgjøre om investoren kan tjene på utleieeiendommen, vil en långiver ønske å vite sin potensielle risiko for
tilbakebetaling hvis det utvider et boliglån til investoren.Av de tre metodene for vurdering av eiendom anses inntektsmetoden som den mest involverte og vanskelige.
Spesielle hensyn
Når du bruker inntektsmetoden for å kjøpe en utleieeiendom, må en investor også vurdere eiendommens tilstand. Potensielle store reparasjoner som kan være nødvendige kan vesentlig kutte i fremtidig fortjeneste.
I tillegg bør en investor vurdere hvor effektivt eiendommen drives. For eksempel kan utleier gi leietakere husleiereduksjoner i bytte mot å fullføre verftsarbeid eller annet ansvar. Kanskje spesifikke leietakere står overfor økonomiske vanskeligheter som burde snu i løpet av de neste månedene, og utleier ønsker ikke å kaste dem ut. Hvis leieinnsamlingen ikke er større enn gjeldende utgifter, vil investoren mest sannsynlig ikke kjøpe eiendommen.
Med inntektstilnærmingen har taktsatsen og estimert verdi et omvendt forhold - å senke taktsatsen øker den estimerte verdien
En investor må også finne ut hvor mange enheter i gjennomsnitt som er tomme til enhver tid. Hvis du ikke mottar full leie fra hver enhet, vil det påvirke investorens inntekt fra eiendommen. Dette er spesielt viktig hvis en eiendom har stort behov for reparasjoner og mange enheter er ledige - noe som tyder på en lav beleggingsgrad. Hvis enhetene ikke fylles ut med jevne mellomrom, vil husleieinnkrevingene være lavere enn det kan være, og kjøp av eiendommen er kanskje ikke i investorens beste interesse.
Viktige takeaways
- Inntektsmetoden er en eiendomsvurderingsmetode som bruker inntekten eiendommen genererer til å estimere virkelig verdi.
- Det beregnes ved å dele netto driftsinntekt med kapitaliseringsrenten.
- En kjøper bør være spesielt oppmerksom på eiendommens tilstand, driftseffektivitet og ledige stillinger ved bruk av inntektsmetoden.
Eksempel på inntektsmetoden
Med inntektsmetoden bruker en investor markedssalg av sammenlignbare for å velge en kapitaliseringsrente. For eksempel, ved verdsettelse av en bygård med fire enheter i et bestemt fylke, ser investoren på de nylige salgsprisene for lignende eiendommer i samme fylke. Etter å ha beregnet kapitaliseringsrenten, kan investoren dele utleieeiendommens NOI med denne kursen. For eksempel er en eiendom med en netto driftsinntekt (NOI) på $ 700 000 og en valgt kapitaliseringsrate på 8% verdt $ 8,75 millioner.