Omvendt boliglån Definisjon: Hvordan fungerer det?

Hva er et omvendt boliglån?

Med et ord er et omvendt boliglån en låne. En huseier som er 62 år eller eldre og har betydelig boligkapital, kan låne mot verdien av boligen sin og motta midler som et engangsbeløp, fast månedlig betaling eller kredittlinje. I motsetning til et fremadrettet boliglån - typen som ble brukt til å kjøpe et hus - krever et omvendt boliglån ikke at huseieren foretar noen lånebetalinger.

I stedet hele lånesaldo forfaller til betaling når låntakeren dør, flytter permanent eller selger boligen. Føderale forskrifter krever at långivere strukturerer transaksjonen slik at lånebeløpet ikke overstiger boligens verdi og låntakeren eller låntakers bo blir ikke ansvarlig for å betale differansen hvis lånebalansen blir større enn boligens verdi. En måte dette kan skje er gjennom et fall i boligens markedsverdi; en annen er hvis låntakeren lever lenge.

Kontanter i egenkapital

Omvendt boliglån kan gi sårt tiltrengte kontanter for eldre hvis formue stort sett er bundet opp i verdien av hjemmet deres. På den annen side kan disse lånene være kostbare og komplekse, samt utsatt for svindel. Denne artikkelen vil lære deg hvordan omvendte boliglån fungerer, og hvordan du kan beskytte deg mot fallgruver, slik at du kan ta en informert avgjørelse om et slikt lån kan være riktig for deg eller foreldrene dine.

I følge National Reverse Mortgage Lenders Association, hadde huseiere i alderen 62 år og eldre 7,14 billioner dollar i egenkapital i første kvartal 2019. Tallet markerer en høyde noensinne siden målingen begynte i 2000, og understreker hvor stor en kilde til formue hjem egenkapital er for voksne i pensjonsalder. Hjem egenkapital er bare brukbar formue hvis du selger og reduserer eller låner mot den egenkapitalen. Og det er der omvendte boliglån spiller inn, spesielt for pensjonister med begrenset inntekt og få andre eiendeler.

Hvordan fungerer et omvendt boliglån

Med et omvendt boliglån, i stedet for at huseieren foretar betalinger til utlåner, foretar utlåner betalinger til huseieren. Huseieren får velge hvordan de skal motta disse betalingene (vi forklarer valgene i neste avsnitt) og betaler bare renter av mottatt inntekt. Renten rulles inn i lånesaldoen, slik at huseieren ikke betaler noe på forhånd. Huseieren beholder også tittelen til hjemmet. I løpet av lånets levetid øker huseierens gjeld og egenkapitalen minker.

Som med et fremadrettet boliglån, er hjemmet sikkerhet for omvendt boliglån. Når huseieren flytter eller dør, går inntektene fra boligsalget til utlåner for å tilbakebetale det omvendte boliglånets hovedstol, renter, boliglånsforsikring og gebyrer. Alt salg som går utover det som er lånt, går til huseieren (hvis han fortsatt bor) eller huseierens eiendom (hvis huseieren er død). I noen tilfeller kan arvingene velge å betale ned på boliglånet slik at de kan beholde boligen.

Omvendt boliglån er ikke skattepliktig. Selv om de kan føle seg som inntekt for huseieren, anser IRS at pengene er et låneforskudd.

Typer omvendt boliglån

Det er tre typer omvendt boliglån. Det vanligste er boliglån eller HECM. HECM representerer nesten alle omvendte boliglån som långivere tilbyr på boligverdier under $ 765 600, og er den typen du mest sannsynlig vil få, så det er typen denne artikkelen vil diskutere. Hvis hjemmet ditt er verdt mer, kan du imidlertid se på et omvendt boliglån, også kalt et proprietært omvendt boliglån.

Når du tar et omvendt boliglån, kan du velge å motta inntektene på en av seks måter:

1. Engangsbeløp: Få alle inntektene på en gang når lånet ditt stenger. Dette er det eneste alternativet som følger med en fast rente. De fem andre har justerbare renter.
2. Lik månedlige utbetalinger (livrente): Så lenge minst en låntaker bor i hjemmet som hovedbolig, vil långiveren foreta jevne utbetalinger til låntakeren. Dette er også kjent som en leieforholdsplan.
3. Terminbetalinger: Långiveren gir låntakeren like månedlige utbetalinger for en bestemt periode som låntakeren velger, for eksempel 10 år.
4. Kredittgrense: Det er penger tilgjengelig for huseieren å låne etter behov. De huseier betaler bare renter på beløpene som faktisk er lånt fra kredittgrensen.
5. Lik månedlige betalinger pluss en kredittgrense: Långiveren gir faste månedlige utbetalinger så lenge minst en låntaker okkuperer boligen som hovedbolig. Hvis låntakeren trenger mer penger når som helst, kan de få tilgang til kredittgrensen.
6. Terminbetalinger pluss en kredittgrense: De utlåner gir låntakeren like månedlige utbetalinger for en bestemt periode som låntakeren velger, for eksempel 10 år. Hvis låntakeren trenger mer penger i løpet av eller etter denne perioden, kan de få tilgang til kredittgrensen.

Det er også mulig å bruke et omvendt boliglån kalt a “HECM for purchase ”for å kjøpe et annet hjem enn det du bor i for øyeblikket.

Uansett trenger du vanligvis minst 50% egenkapital - basert på husets nåværende verdi, ikke hva du betalte for det - for å kvalifisere for et omvendt boliglån. Standarder varierer etter långiver.

Vil du ha fordel av en?

Et omvendt boliglån kan høres mye ut som et boliglån eller kredittlinje. Faktisk, i likhet med et av disse lånene, kan et omvendt boliglån gi en engangsbeløp eller en kredittgrense som du kan få tilgang til etter behov, basert på hvor mye av boligen du har betalt ned og hjemmets markedsverdi. Men i motsetning til et boliglån eller kredittlinje, trenger du ikke ha inntekt eller god kreditt for å kvalifisere, og du vil ikke foreta noen lånebetalinger mens du okkuperer boligen som din primære bolig.

Et omvendt boliglån er den eneste måten å få tilgang til hjemmekapital på uten å selge boligen for eldre som ikke vil ha ansvaret for foretar en månedlig lånebetaling eller som ikke kan kvalifisere for et boliglån eller refinansiere på grunn av begrenset kontantstrøm eller dårlig kreditt.

Hvilke muligheter gjenstår å bruke hvis du ikke er kvalifisert for noen av disse lånene egenkapital for å finansiere pensjonisttilværelsen? Du kan selge og redusere, eller du kan selge hjemmet ditt til barna eller barnebarna for å beholde det i familien, kanskje til og med bli leietaker hvis du vil fortsette å bo i hjemmet.

Fordeler og ulemper

Når du er 62 år eller eldre, kan et omvendt boliglån være en god måte å få kontanter når egenkapitalen din er din største eiendel, og du ikke har en annen måte å få nok penger til å møte dine grunnleggende levekostnader. Et omvendt boliglån lar deg fortsette å bo i hjemmet ditt så lenge du holder tritt med eiendomsskatt, vedlikehold og forsikring, og trenger ikke flytte inn på sykehjem eller sykehjem for mer enn et år.

Å ta et omvendt boliglån betyr imidlertid å bruke en betydelig mengde egenkapital du har samlet på renter og låneavgifter, som vi vil diskutere nedenfor. Det betyr også at du sannsynligvis ikke vil kunne overgi hjemmet ditt til arvingene dine. Hvis et omvendt boliglån ikke gir en langsiktig løsning på dine økonomiske problemer, bare et kortsiktig, er det kanskje ikke verdt ofringen.

Hva om noen andre, som en venn, slektning eller romkamerat, bor hos deg? Hvis du får et omvendt boliglån, har denne personen ikke rett til å fortsette å bo i hjemmet etter at du går bort.

Et annet problem noen låntakere støter på med omvendt boliglån er å overleve boliglånsinntektene. Hvis du velger en betalingsplan som ikke gir livstidsinntekt, for eksempel et engangsbeløp eller en tidsplan, eller hvis du tegner en kredittgrense og bruk alt, du har kanskje ikke penger igjen når du trenger det.

Regler for disse boliglånene

Hvis du eier et hus, leilighet eller rekkehus eller et produsert hjem bygget 15. juni 1976 eller senere, kan du være kvalifisert for et omvendt boliglån. I henhold til Federal Housing Administration (FHA) regler, kan andelsboligeiere ikke få omvendt boliglån siden de ikke teknisk eier eiendommen de bor i, men heller aksjer i a selskap. I New York, der andelslag er vanlige, forbyr statslovgivningen videre omvendt boliglån i andelsforeninger, og tillater dem bare i en- til fire-familiens boliger og leiligheter.

Selv om omvendt boliglån ikke har krav til inntekt eller kredittpoeng, har de fortsatt regler om hvem som kvalifiserer. Du må være minst 62 år, og du må enten eie huset ditt gratis og klart eller ha en betydelig egenkapital (minst 50%). Låntakere må betale et opprinnelsesgebyr, en forhåndsforsikringspremie, løpende boliglånsforsikringspremier, lånebetalinger og renter. Den føderale regjeringen begrenser hvor mye långivere kan ta betalt for disse elementene.

Långivere kan ikke gå etter låntakere eller deres arvinger hvis huset viser seg å være under vann når det er på tide å selge. De må også la alle arvinger få flere måneder til å bestemme om de vil betale tilbake det omvendte boliglånet eller la långiveren selge boligen for å betale ned på lånet.

Institutt for bolig og byutvikling (HUD) krever at alle potensielle omvendte boliglåntakere fullfører en HUD-godkjent rådgivingssamling. Denne rådgivningsøkten, som vanligvis koster rundt $ 125, bør ta minst 90 minutter og bør dekke fordeler og ulemper med å ta et omvendt boliglån gitt din unike økonomiske og personlige omstendigheter.Det skal forklare hvordan et omvendt boliglån kan påvirke din kvalifisering for Medicaid og tilleggs sikkerhet. Rådgiveren bør også gå over de forskjellige måtene du kan motta inntektene på.

Ditt ansvar under de omvendte boliglånsreglene er å holde deg oppdatert på eiendomsskatt og husforsikring og holde huset i god stand. Og hvis du slutter å bo i huset lenger enn ett år-selv om det er fordi du lever på lang sikt av medisinske årsaker - du må betale tilbake lånet, som vanligvis oppnås ved å selge hus.

Gebyrer involvert

De Institutt for bolig og byutvikling justerte forsikringspremiene for omvendt boliglån i oktober 2017. Siden långivere ikke kan be huseiere eller deres arvinger betale om lånesaldoen blir større enn boligens verdi, forsikringspremiene gir en mengde midler som långivere kan trekke på, slik at de ikke taper penger når dette gjør det skje.

En endring var en økning i forhåndspremien fra 0,5% til 2,0% for tre av fire låntakere og en nedgang i premien fra 2,5% til 2,0% for den andre av fire låntakere. Den forhåndsbetalte premien var tidligere knyttet til hvor mye låntakere tok opp det første året, med huseiere som tok mest-fordi de trengte å betale ned et eksisterende boliglån-som betalte den høyere renten. Nå betaler alle låntakere samme rente på 2,0%. Forhåndspremien beregnes ut fra hjemmets verdi, så for hver $ 100 000 i takstverdi, betaler du $ 2000. Det er $ 6000 på et hus på $ 300.000.

Alle låntakere må også betale årlige boliglånsforsikringspremier på 0,5% (tidligere 1,25%) av beløpet som er lånt. Denne endringen sparer låntakere $ 750 i året for hver $ 100.000 som lånes, og bidrar til å kompensere for høyere forhåndsbetaling. Det betyr også at lånerens gjeld vokser saktere, og beholder mer av huseierens egenkapital over tid, å gi en kilde til midler senere i livet eller øke muligheten for å kunne overgi hjemmet til arvinger. 

Reverse Mortgage Långivere

For å få et omvendt boliglån kan du ikke bare gå til en hvilken som helst långiver. Omvendt boliglån er et spesialprodukt, og bare enkelte långivere tilbyr dem. Noen av de største navnene innen omvendt boliglån inkluderer American Advisors Group, One Reverse Mortgage og Liberty Home Equity Solutions.

Det er en god idé å søke omvendt boliglån hos flere selskaper for å se hvilke som har de laveste prisene og gebyrene. Selv om omvendte boliglån er føderalt regulert, er det fortsatt spillerom for hva hver utlåner kan kreve.

Renter

Bare det faste engangsbeløpet, som gir deg alle inntektene samtidig når lånet ditt stenger, har en fast rente. De fem andre alternativene har justerbare renter, noe som er fornuftig, siden du låner penger over mange år, ikke alt på en gang, og renter er alltid i endring. Reverse boliglån med variabel rente er knyttet til London Interbank Offered Rate (LIBOR).

I tillegg til en av basisrentene, legger utlåner til en margin på ett til tre prosentpoeng. Så hvis LIBOR er 2,5%og långiverens margin er 2%, vil din omvendte boliglånsrente være 4,5%. Fra og med Jan. I 2020 varierte långivernes marginer fra 1,5% til 2,5%. Renteforbindelser i løpet av livet til det omvendte boliglånet, og kredittpoengene dine påvirker ikke din omvendte boliglånsrente eller din evne til å kvalifisere deg.

Hvor mye kan du låne?

Inntektene du får fra et omvendt boliglån vil avhenge av utlåner og betalingsplan. For en HECMbeløpet du kan låne vil være basert på den yngste låntakerens alder, lånets rente og den minste av husets taksede verdi eller FHAs maksimale kravbeløp, som er $ 765 600 pr. Jan. 1, 2020.

Du kan imidlertid ikke låne 100% av hva hjemmet ditt er verdt, eller noen steder i nærheten av det. En del av boligens egenkapital må brukes til å betale lånets utgifter, inkludert boliglånspremier og renter. Her er noen andre ting du trenger å vite om hvor mye du kan låne:

• Lånepengene er basert på alderen til den yngste låntakeren eller, hvis låntakeren er gift, den yngre ektefellen, selv om den yngre ektefellen ikke er en låntaker. Jo eldre den yngste låntakeren er, desto høyere blir lånet.
• Jo lavere boliglånsrente, jo mer kan du låne.
• Jo høyere eiendommen din er verdsatt, jo mer kan du låne.
• En sterk omvendt boliglånsøkonomisk vurdering øker inntektene du får fordi långiveren ikke vil holde tilbake noen av dem til å betale eiendomsskatt og huseierforsikring på dine vegne.

Beløpet du faktisk kan låne er basert på det som kalles den opprinnelige hovedgrensen. I januar 2018 var den gjennomsnittlige opprinnelige hovedgrensen 211 468 dollar og gjennomsnittlig maksimal krav beløpet var $ 412 038. Den gjennomsnittlige låntakerens opprinnelige hovedgrense er omtrent 58% av maksimumskravet beløp.

Regjeringen senket den opprinnelige hovedgrensen i oktober 2017, noe som gjorde det vanskeligere for huseiere, spesielt yngre, å kvalifisere for et omvendt boliglån. På oppsiden hjelper endringen låntakere med å bevare mer av egenkapitalen. Regjeringen senket grensen av samme grunn som den endret forsikringspremier: fordi boliglånsforsikringskassens underskudd nesten hadde doblet seg det siste regnskapsåret. Dette er fondet som betaler långivere og beskytter skattebetalerne mot omvendte tap på boliglån.

For å komplisere ting ytterligere kan du ikke låne alle de første hovedgrensene det første året når du velger et engangsbeløp eller en kredittgrense. I stedet kan du låne opptil 60%, eller mer hvis du bruker pengene til å betale ned på fremlånet ditt. Og hvis du velger et engangsbeløp, er beløpet du får på forhånd alt du noen gang vil få. Hvis du velger kredittgrensen, vil kredittgrensen din vokse over tid, men bare hvis du har ubrukte midler på din linje.

Omvendt boliglån, din ektefelle og arvinger

Begge ektefellene må samtykke til lånet, men begge trenger ikke å være låntakere, og denne ordningen kan skape problemer. Hvis to ektefeller bor sammen i et hjem, men bare en ektefelle er oppgitt som låntaker på omvendt boliglån, risikerer den andre ektefellen å miste hjemmet hvis den ektefelle som låner dør først. Et omvendt boliglån må tilbakebetales når låntakeren dør, og det tilbakebetales vanligvis ved å selge huset. Hvis den gjenlevende ektefellen ønsker å beholde boligen, må pantelånet tilbakebetales på andre måter, muligens gjennom en dyr refinansiering.

Bare en ektefelle kan være en låntaker hvis bare en ektefelle har eiendomsrett til huset, kanskje fordi det ble arvet eller fordi dets eierskap var tidligere enn ekteskapet. Ideelt sett vil begge ektefellene ha eiendomsrett, og begge vil være låntakere på omvendt boliglån slik at når den første ektefellen dør, fortsetter den andre å ha tilgang til omvendt pantelån og kan fortsette å bo i huset til død. Den ikke -lånende ektefellen kan til og med miste hjemmet hvis den lånende ektefellen måtte flytte inn i et sykehjem eller sykehjem i et år eller lenger.

Unngå omvendt boliglån

Med et produkt som potensielt lukrativt som et omvendt boliglån og en sårbar befolkning av låntakere som kan ha kognitive funksjonsnedsettelser eller desperat søker økonomisk redning, er det svindel. Skrupelløse leverandører og husforbedringsentreprenører har målrettet eldre for å hjelpe dem med å sikre omvendt boliglån til å betale for boligforbedringer-med andre ord, slik at de kan få betalt. Leverandøren eller entreprenøren kan eller ikke faktisk levere på lovet, kvalitetsarbeid; de kan bare stjele huseierens penger.

Pårørende, omsorgspersoner og økonomiske rådgivere har også benyttet seg av eldre ved å bruke en fullmakt til å reversere boliglån, og deretter stjele fortsetter, eller ved å overbevise dem om å kjøpe et finansielt produkt, for eksempel en livrente eller hel livsforsikring, som den eldre bare har råd til ved å skaffe seg en omvendt boliglån. Denne transaksjonen vil sannsynligvis bare være i den såkalte finansrådgiverens beste interesse. Dette er bare noen av de omvendte boliglånssvindelene som kan føre til uvitende huseiere.

Gjør dette for å unngå utelukkelse

En annen fare forbundet med et omvendt boliglån er muligheten for utleggelse. Selv om låntakeren ikke er ansvarlig for å foreta pantelån - og derfor ikke kan bli kriminell på dem - krever et omvendt boliglån låntakeren å oppfylle visse betingelser. Manglende oppfyllelse av disse vilkårene gjør at utlåner kan utelukke.

Som omvendt boliglåntaker må du bo i hjemmet og vedlikeholde det. Hvis hjemmet forfaller, vil det ikke være verdt virkelig markedsverdi når det er på tide å selge, og utlåner vil ikke kunne få tilbake hele beløpet det har utvidet til låntakeren. Omvendt boliglån er også pålagt å holde seg oppdatert på eiendomsskatt og husforsikring. Igjen, långiveren pålegger disse kravene for å beskytte interessen for hjemmet. Hvis du ikke betaler eiendomsskatten, kan din lokale skattemyndighet ta beslag i huset. Hvis du ikke har huseierforsikring og det er husbrann, er långiverens sikkerhet skadet.

Bunnlinjen

Et omvendt boliglån kan være et nyttig økonomisk verktøy for senior huseiere som forstår hvordan lånene fungerer og avveiningene som er involvert. Ideelt sett vil alle som er interessert i å ta et omvendt boliglån, ta seg tid til å grundig lære om hvordan disse lånene fungerer. På den måten kan ingen skrupelløse långivere eller rovdyr svindlere bytte dem, de vil kunne ta en forsvarlig avgjørelse selv om de får en omvendt boliglånerådgiver av dårlig kvalitet, og lånet ikke kommer med noen ubehagelige overraskelser.

Selv når et omvendt boliglån utstedes av de mest anerkjente långiverne, er det fortsatt et komplisert produkt. Låntakere må ta seg tid til å utdanne seg om det for å være sikre på at de gjør det beste valget om hvordan de skal bruke egenkapitalen.