Hvor mye penger trenger jeg for å sette ned på et boliglån?

Hvor mye penger trenger jeg å sette ned på et boliglån?

Når du kjøper bolig, er en av de største forhåndsutgiftene forskuddsbetalingen. For ikke å forveksle med lukkekostnader, er forskuddsbetalingen den delen av kjøpesummen du betaler på forhånd ved avslutning. Vanligvis, hvis du legger ned mindre penger på et hjem ved stengning, betaler du mer i gebyrer og renter i løpet av lånets levetid (og omvendt).

Forstå nedbetalinger på hus

Mengden du angir som en nedbetaling hjelper en utlåner med å bestemme hvor mye penger du skal låne deg og hvilken type boliglån er best for dine behov. Men hvor mye er akkurat det riktige beløpet for en forskuddsbetaling? Å betale for lite vil koste deg i renter og gebyrer over tid. For mye kan ødelegge besparelsene dine eller påvirke din langsiktige økonomiske helse negativt.

I tillegg må du fortsatt ta med i lukkekostnader, flytteutgifter og andre månedlige regninger. Til syvende og sist avhenger størrelsen på forskuddsbetalingen din: sparingen, inntekten og budsjettet for et nytt hjem.

Først må du finne ut budsjettet og hvordan det kan påvirke forskuddsbetalingen din. Investopedia er gratis, online boliglånskalkulator hjelper deg med å beregne dine månedlige boliglånsbetalinger og ta de riktige økonomiske avgjørelsene når du skal kjøpe hus. Et av feltene ber om et estimert forskuddsbeløp.

Hvor mye hus kan du ha råd til?

Når du er forhåndsgodkjent for boliglån, vil en utlåner fortelle deg det maksimale lånebeløpet du kvalifiserer for, basert på svar i søknaden din. Boliglånssøknaden din spør om ditt estimerte forskuddsbeløp, inntekt, sysselsetting, gjeld og eiendeler. En utlåner trekker også kredittrapporten din og kredittpoengene. Alle disse faktorene påvirker en långivers beslutning om å låne deg penger til et boligkjøp, hvor mye penger og under hvilke vilkår og betingelser.

Som en generell retningslinje har mange potensielle huseiere råd til å pantsette en eiendom som koster mellom 2 og 2,5 ganger bruttoinntekten. For eksempel, hvis du tjener $ 100 000 per år, har du råd til et hus mellom $ 200 000 og $ 250 000.

I stedet for bare å låne det maksimale lånebeløpet en utlåner godkjenner, er du bedre tjent med å vurdere din estimerte månedlige boliglånsbetaling. Si at du blir godkjent for et lån på 300 000 dollar. Hvis din månedlige boliglånsbetaling og annen månedlig gjeld overstiger 43% av din månedlige bruttoinntekt, kan du få problemer med å betale tilbake lånet ditt hvis det blir trangt. Med andre ord, vær forsiktig med å kjøpe mer hus enn du rimelig har råd til.

Hvis du har leid en stund - eller du allerede eier et hus og ønsker å kjøpe igjen - har du sannsynligvis et sterkt tak i den månedlige boliglånsbetalingen du har råd til. Leietakere bør huske på at det å eie et hus eller en leilighet inkluderer ekstrautgifter som f.eks eiendomsskatt, vedlikehold, forsikring, mulig husleierforening (HOA) avgifter og uventet reparasjoner.

Utover å kjøpe et hus, kan det være lurt å bidra til andre økonomiske mål som å spare til pensjon, starte familie, stanse et nødsparefond og betale ned gjeld. Å ta en for høy månedlig boliglånsbetaling vil spise opp penger som ellers kan gå mot noen av disse viktige målene.

Nedbetaling og din lånebeløpsgrad

Din forskuddsbetaling spiller en nøkkelrolle for å bestemme belåningsgraden din, eller LTV. For å beregne LTV -forholdet deles lånebeløpet med hjemmets virkelige markedsverdi, bestemt av en eiendomsvurdering. Jo større forskuddsbetalingen er, desto lavere er LTV (og omvendt). Siden långivere bruker LTV til å vurdere lånerisiko og prislån, betyr en lavere LTV at du betaler lavere renter på boliglånet ditt - og kan unngå ekstra kostnader.

Et lavere LTV -forhold gir mindre risiko for långivere. Hvorfor? Du starter med mer egenkapital i hjemmet ditt, noe som betyr at du har en høyere eierandel i eiendommen din i forhold til den utestående lånesaldoen. Kort sagt, långivere antar at du er mindre sannsynlig å misligholde boliglånet ditt. Hvis du faller etter på boliglånet ditt og en utlåner må utelukke hjemmet ditt, er det mer sannsynlig at de selger det igjen og får mesteparten av lånets verdi hvis LTV -forholdet er lavere.

I tillegg til å vurdere risikoen din, bruker långivere LTV -forholdet til å prise boliglånet ditt. Hvis LTV -forholdet er lavere, vil du sannsynligvis få en lavere rente. Men hvis LTV -forholdet overstiger 80%, noe som betyr at du har satt mindre enn 20% av boligens verdi som forskuddsbetaling, forvent høyere renter. Disse prisene dekker utlånerens økte risiko for å låne deg penger.

Hvis LTV -forholdet ditt overstiger 80%, vil du sannsynligvis betale for privat boliglånsforsikring, (PMI). Mengden PMI du betaler avhenger av lånetypen din. For eksempel krever noen lån som er forsikret av Federal Housing Administration både et forhåndslån forsikringspremie som betales ved avslutning, samt en årlig premie for boliglånsforsikring (MIP) for hele lånet. Selv om FHA -lån har et lavt krav på 3,5% forskuddsbetaling, har den totale kostnaden for å låne penger beregnet i den årlige prosentrenten en tendens til å være mye høyere for disse lånene.

Hvordan din forskuddsbetaling påvirker tilbudene dine

Når du er på jakt etter det rette hjemmet, er tiden avgjørende. Boliger i prisklasser på inngangsnivå selger vanligvis raskt, og du vil sette din beste fot fremover når du gir et tilbud fordi du sannsynligvis vil ha konkurranse. Når markeder er konkurransedyktige og selgere mottar flere tilbud, vil de se kjøpernes beste tilbud, inkludert en betydelig forskuddsbetaling. Fra selgers synspunkt er kjøpere som har mer penger å legge ned mer attraktive fordi de har mer hud i spillet.

En høyere forskuddsbetaling kan indikere for en selger at du har nok penger på hånden og solid økonomi til å få en endelig lånegodkjenning (og komme til avslutningstabellen) uten problemer. Også en høyere forskuddsbetaling kan slå ut andre tilbud som ber selgerne om å betale sluttkostnader eller tilbud under pris. Noen med en betydelig forskuddsbetaling vil neppe be om slik hjelp, og selgere er mer sannsynlig å jobbe med en kjøper som har penger og motivasjon til å se gjennom kjøpet med minimal pruting.

Låneprogrammer for lav forskuddsbetaling

Den gamle standarden pleide å være at boligkjøpere trengte 20% ned for å kjøpe bolig. Tidene har endret seg. Mange boligkjøpere, spesielt førstegangskjøpere, har rett og slett ikke 20% forskuddsbetaling spart. Dette blir stadig mer tilfelle ettersom boligprisene stiger i mange amerikanske boligmarkeder. For eksempel var median eksisterende boligpris i november 2020 310 800 dollar, en økning på 14,6% fra 271 300 dollar i november 2019, ifølge de siste dataene fra National Association of Realtors.

Faktisk la boligkjøpere som finansierte hjemmet sitt ned i gjennomsnitt 12% av kjøpesummen, ifølge NARs 2020 -profil for boligkjøpere og selgere. Førstegangskjøpere som bruker finansiering legger vanligvis ned bare 7% av kjøpesummen, fant undersøkelsen.

For de som ikke har råd til 20% forskuddsbetaling, tilbyr flere typer boliglån et lavt forskuddsbetalingsalternativ.

Konvensjonelle lån

Fannie Mae og Freddie Mac -programmer (3% ned)

Fannie Mae og Freddie Mac, statlige foretak som kjøper og selger de fleste amerikanske boliglån, krever bare 3% ned for låntakere med sterk kreditt. Begge programmene vil vurdere noen låntakere uten kredittpoeng ved å bygge en ikke-tradisjonell kredittrapport-så lenge ettersom disse låntakerne oppfyller visse retningslinjer for gjeld til inntekt og belåningsgrad i tillegg til andre krav.

Fannie Maes HomeReady boliglånsprogram tillater et 97% LTV -forhold for låntakere med en minimum kreditt score på 620. Freddie Mac's Home Possible Advantage -boliglån tilbyr også et 97% LTV -forhold for låntakere, men krever en minimum kreditt score på 660 for å kvalifisere.

Individuelle långiverprogrammer (1% til 3% ned)

Mange långivere tilbyr Fannie Mae og Freddie Macs programmer og legger til sin egen fordel for forskuddsbetaling for et konvensjonelt lån. For eksempel krever Guild Mortgage 1% ned og gir en gave på 2% til låntakere med kvalifiserte lave inntekter og en minimumskreditt på 680. Wells Fargo dinFirst Mortgage® gir rom for 3% ned uten krav til arealmedianinntekt.

Dette er bare to av mange alternativer. Hvis du trenger et lån med et lavt forskuddsbehov, kan du spørre långivere om tilbudene deres for å hjelpe deg med å begrense valgene dine.

Jumbo lån (10% til 20% ned)

Jumbo-lån er den vanligste typen av konvensjonelle lån som er tilgjengelige for boligkjøpere. Långivere har varierende kvalifiserende retningslinjer for jumbo lån, som overstiger et områdes samsvarende lånegrense fastsatt av den føderale regjeringen.

Fordi jumbo -låntakere gir større risiko for en utlåner, regner du med å sette 10 til 20% av kjøpesummen ned. Låntakere med kredittpoeng på 700 eller høyere har en tendens til å få de beste prisene, men noen långivere vil jobbe med jumbo -låntakere med en minimumsscore på 660. Långivere kan kreve at du har 10% av boligets kjøpesum i kontanter eller andre eiendeler i tilfelle du får problemer med å betale tilbake boliglånet ditt.

Statsforsikrede lån

FHA -lån (3,5% ned)

Du kan sette ned så lite som 3,5% på FHA -lån hvis du har en minimumskreditt på 580. FHA-godkjente långivere vil også vurdere låntakere med ikke-tradisjonell kreditthistorie så lenge du har hatt leiebetalinger i tide de siste 12 månedene, nei mer enn en 30-dagers forsinket betaling til andre kreditorer, og du har ikke hatt noen inkassohandlinger (medisinske regninger er unntaket) de siste 12 måneder.

Eiendommen du kjøper må også overholde eiendomsstandardene som er satt av US Department of Housing and Urban Development for enfamilie- og andelsleiligheter og være innenfor FHA-lånegrenser. En annen fordel med FHA -lån er at du kan bruke en økonomisk gave fra en slektning eller venn til alle eller en del av forskuddsbetalingen hvis du gir dokumentasjon om at det er en gave og ikke en tredjepart låne.

VA -lån (0% ned)

Amerikansk militærtjenestepersonell, veteraner og deres familier kan kvalifisere for null-ned lån støttet av det amerikanske departementet for veteransaker. Andre fordeler inkluderer et tak på lukkekostnader (som kan betales av selgeren), ingen megleravgifter og ingen MIP. VA -lån krever en "finansieringsavgift", en prosentandel av lånebeløpet som bidrar til å oppveie kostnadene for skattebetalerne. Finansieringsgebyret varierer avhengig av din militærtjenestekategori og lånebeløp.

USDA -lån (0% ned)

Det amerikanske landbruksdepartementet garanterer lån for å gjøre boligeiendom mulig for kjøpere med lav inntekt på landsbygda landsdekkende. Disse lånene krever ingen penger ned for kvalifiserte låntakere - så lenge eiendommene oppfyller USDAs kvalifikasjonsregler.

Nedbetalingshjelpsprogrammer

Spesielle programmer i din stat eller lokale boligmyndighet tilbyr hjelp til førstegangskjøpere. Mange av disse programmene er tilgjengelige basert på kjøpers inntekt eller økonomiske behov. Disse programmene, som vanligvis tilbyr bistand i form av forskuddsbetaling, kan også hjelpe med å stenge kostnader. Det amerikanske departementet for bolig og byutvikling viser førstegangsprogrammer for hjemmekjøpere av staten. Velg staten din og deretter "Huseierhjelp" for å finne programmet nærmest deg.

4 måter å spare mer for en forskuddsbetaling

Det kan være en utfordring å spare penger for en forskuddsbetaling på et hjem. Her er noen raske tips for å komme deg dit:

1. Start tidlig med en automatisert plan. I tillegg til en vanlig sparekonto eller nødfondskonto, åpner du en egen sparekonto for forskuddsbetalingen din. Etter hver betalingsperiode eller tilfeldighet (som en økonomisk gave, skatterefusjon, bonus eller arv), setter du inn penger i forskuddsfondet og ser at saldoen vokser over tid. Å bidra til dette fondet så tidlig og ofte som mulig vil hjelpe deg med å holde tritt.
2. Kutt utgiftene dine. Hvis huseierskap er viktig for deg, må du kutte ut eller redusere unødvendige utgifter som kabel- og TV-tjenester, spise ute, ferier eller annet som ikke er nødvendig. Ved å bruke mindre, sparer du mer på forskuddsbetalingen din og har ekstra penger til å betale ned annen gjeld. Å ofre nå kan gå langt i retning av å nå husene dine.
3. Betal ned høyrentegjeld. Kredittkort eller lån med høy rente kan skade kreditten din og er kostbare i det lange løp. Fokuser på å betale ned disse kontoene først, og du vil se en snøballeffekt på å redusere gjelden din. Når disse kontoene er nedbetalt, kan du deretter bruke de månedlige betalingsbeløpene til sparepengene dine. Ikke lukk imidlertid disse kontoene; som kan senke kredittpoengene dine fordi du mister en åpen kredittlinje og en kontohistorikk. I stedet bruker du dem minimalt (kjøper gass eller en og annen middag på en restaurant) og betaler saldoen umiddelbart. Denne oppførselen bidrar til å styrke din kredittbetalingshistorikk og viser ansvarlig bruk til kredittbyråer og långivere.
4. Få en ny jobb. Mange førstegangskjøpere opplever at de kan spare mye raskere hvis de øker inntekten. Å finne sidekoncerter å gjøre hjemmefra eller jobbe i en sesongbasert butikkjobb kan bidra til å øke nedbetalingen. Selv om du jobber midlertidig i seks måneder eller et år før du kjøper bolig, kan den ekstra inntekten være det løftet du trenger for en anstendig forskuddsbetaling.

Vanlige spørsmål om forskuddsbetaling

Må jeg sette 20% ned på et hus?

Nei. Den gamle standarden var 20% lavere for å kjøpe eiendom, men flertallet av førstegangskjøpere satte 5% eller mindre ned på et hjem, ifølge en undersøkelse fra National Association of Realtors.

Hva er den minste forskuddsbetalingen på et hus?

Det er ingen universell minimumsutbetaling, men jo mer du betaler på forhånd, jo lavere blir dine månedlige boliglånsbetalinger senk renten du vil kvalifisere for, og jo mindre sannsynlig er det at du må betale boliglånsforsikring eller annet avgifter.

Er det bedre å sette en stor forskuddsbetaling på et hus?

Hvis du har råd til å sette en betydelig nedbetaling på en eiendom, inkluderer fordelene flere alternativer for boliglån, lavere renter, mer forhandlingsmakt med en selger og unngåelse av å måtte betale boliglånsforsikring og visse andre avgifter. Men hvis en stor forskuddsbetaling ville resultere i at du ikke har nok penger til andre månedlige utgifter eller dine langsiktige sparemål, kan en mindre forskuddsbetaling være mer fornuftig.

Hvor mye penger trenger jeg for å kjøpe hus for første gang?

Det kreves ikke noe fast beløp, og boligprisene varierer fra stat til by og fra by til by. Det hele er avhengig av hva du leter etter når det gjelder størrelse og type eiendom, nabolag, fasiliteter og andre detaljer som er spesifikke for din situasjon.

Bunnlinjen

Det er ikke umulig å kjøpe bolig hvis du ikke har mye penger spart for en forskuddsbetaling. Å shoppe rundt for den riktige utlåner og lånetype er et kritisk trinn. Med en lavere forskuddsbetaling, forvent å betale høyere låneavgifter og renter, samt PMI. Ikke glem å benytte deg av forskuddshjelpsprogrammer som tilbys av staten eller byen din. Hvis noen tilbyr en økonomisk gave til forskuddsbetalingen din, må du kontrollere at de forstår at det ikke kan være et lån.

Det er ingen snarvei til å spare for en forskuddsbetaling: Det tar tid, disiplin og krefter. Men resultatet - å kjøpe et eget hjem - kan være givende, både økonomisk og personlig.