Forstå boliglånets sluttkostnader

Å få boliglån er ikke gratis. Før du får husnøklene, går du til det avsluttende bordet for å signere lånedokumenter og papirer som overfører boligeierskap fra selgeren til deg.

Gjennom ditt boligkjøp har tredjeparter - for eksempel din eiendomsadvokat og boliglånstaker - utført tjenester. Avslutningskostnader inkludere gebyrene disse profesjonelle (så vel som andre) tar for disse tjenestene for å fullføre eiendomstransaksjonen og boliglånet ditt.

Hva er typiske sluttkostnader?

Lukkekostnadene varierer vanligvis fra 3–6% av boligens kjøpesum. Så hvis du kjøper et hus på $ 200 000, kan sluttkostnadene dine variere fra $ 6 000 til $ 12 000. Avsluttingsgebyrer varierer avhengig av din stat, lånetype og

boliglåner, så det er viktig å være nøye med disse gebyrene.

Boligkjøpere i USA betaler i gjennomsnitt 5 749 dollar for stengekostnader (inkludert skatter), ifølge en undersøkelse fra 2019 fra ClosingCorp, et datafirma for sluttkostnader. Undersøkelsen fant de høyeste gjennomsnittlige stengekostnadene i deler av Nordøst, inkludert District of Columbia (25 800 dollar), Delaware (13 273 dollar), New York (12 847 dollar), Maryland (11 876 dollar) og Pennsylvania ($10,076). Gjennomsnittlige sluttkostnader i Washington State ($ 12 406) var også blant de høyeste. Statene med de laveste gjennomsnittlige sluttkostnadene inkluderte Indiana (1 909 dollar), Montana (2 063 dollar), South Dakota (2 159 dollar), Iowa (2 194 dollar) og Kentucky (2 276 dollar).

En utlåner er lovpålagt for å gi deg en låneanslag innen tre virkedager etter at du mottok boliglånssøknaden din. Dette nøkkeldokumentet beskriver de estimerte sluttkostnadene og andre lånedetaljer. Selv om disse tallene kan svinge ved avslutningsdagen, bør det ikke være noen store overraskelser.

Tre virkedager før du avslutter, må en utlåner gi deg et avsluttende skjema for avsløring. Du ser en kolonne som viser de opprinnelige estimerte sluttkostnadene og de siste sluttkostnadene, sammen med en annen kolonne som angir forskjellen hvis kostnadene øker. Hvis du ser nye gebyrer som ikke var på det opprinnelige estimatet for lånet, eller du merker at sluttkostnadene er betydelig høyere, må du umiddelbart få avklaring med din utlåner og/eller eiendomsmegler.

Hvorfor er det nødvendig med sluttkostnader?

Du betaler sannsynligvis allerede en forskuddsbetaling, for ikke å snakke om en seriøse penger innskudd for å vise god tro og en betydelig boliglånsbetaling i overskuelig fremtid. Hvorfor må du også betale stengekostnader?

En eiendomstransaksjon er en litt kompleks prosess med mange aktører involvert og mange bevegelige deler. Noen stater (og noen låneprodukter) krever visse inspeksjoner utover den grunnleggende inspeksjonen som du direkte betaler en hjemmeinspektør du ønsker. Deretter er det eiendoms- og overføringsavgifter, samt forsikringsdekning og forskjellige tilleggsgebyrer, adressert nedenfor.

Typer avgifter med sluttkostnader

Alle sluttkostnadene vil bli spesifisert på låneanslaget og avsluttende avsløring. Her er noen av standardavgiftene du kan forvente å se (i alfabetisk rekkefølge).

Påmeldingsavgift

EN lånesøknadsgebyr kan bli belastet av utlåner for å behandle boliglånssøknaden din. Spør utlåner om detaljer før du søker om boliglån.

Advokatgebyr

Et gebyr belastet av en eiendomsadvokat for å utarbeide og gjennomgå boligkjøpsavtaler og kontrakter.Ikke alle stater krever at en advokat håndterer en eiendomstransaksjon.

Avsluttingsgebyr

Dette er også kjent som en escrow -avgift, og betales til den som håndterer avslutningen, som kan være tittelselskapet, et escrow -selskap eller en advokat, avhengig av statens lov.

leveringsavgift

Hvis du signerer papirdokumenter, hjelper denne avgiften til å fremskynde transporten. Hvis avslutningen håndteres digitalt, betaler du kanskje ikke dette gebyret.

Kredittrapportgebyr

Dette er en kostnad ($ 15– $ 30) fra en utlåner for å trekke din kredittrapporter fra de tre hovedrapporteringsbyråene. Noen långivere krever kanskje ikke denne avgiften fordi de får rabatt fra rapporteringsbyråene.

Escrow depositum

Noen långivere krever at du setter inn to måneders eiendomsskatt og boliglånsforsikring når du avslutter en sperre regnskap.

FHA boliglånsforsikringspremie

FHA lån krever en forhåndsforsikringspremie (UPMIP) på 1,75% av grunnlånsbeløpet som skal betales ved avslutning (eller det kan rulles inn i boliglånet ditt). Det betales også en årlig MIP -betaling månedlig som kan variere fra 0,45–1,05%, avhengig av lånets løpetid og grunnbeløp.

Flombestemmelse og overvåkingsgebyr

Dette er et gebyr som belastes en sertifisert flominspektør for å avgjøre om eiendommen ligger i en flomsone, som krever flomforsikring (atskilt fra husforsikringen din). En del av gebyret inkluderer kontinuerlig observasjon for å overvåke endringer i eiendommens flomstatus.

Overføringsgebyr for huseierforening

Hvis du kjøper et sameie, rekkehus eller eiendom i en planlagt utbygging, må du melde deg inn i fellesskapets huseierforening (HOA). Dette er overføringsgebyret som dekker kostnadene ved å bytte eierskap, for eksempel dokumentkostnader. Enten selger eller kjøper betaler gebyret, kan det hende at det er i kontrakten; du bør sjekke på forhånd.

Selgeren bør levere dokumentasjon som viser HOA -avgifter beløp og en kopi av HOAs regnskap, meldinger og referater. Be om å få se disse dokumentene, samt paktene, betingelsene og begrensningene (eller CC & R), vedtekter og regler for HOA før du kjøper eiendommen for å sikre at den har god økonomisk status og et sted du vil bo.

Huseierforsikring

En utlåner krever vanligvis forskuddsbetaling av det første året husforsikring premie ved avslutning.

Utlånerens tittelforsikring

Dette er et forhåndsbetalt engangsgebyr betalt til tittelselskapet som beskytter en utlåner hvis det oppstår eierskapstvist eller pant som ikke ble funnet i tittelsøk.

Blybasert malingsinspeksjon

Du kan betale en sertifisert inspektør for å avgjøre om eiendommen har farlig blybasert maling, noe som er mulig i boliger bygget før 1979. Det kan koste rundt $ 300.

Poeng

Poeng (eller rabattpoeng) refererer til en valgfri, forhåndsbetaling til utlåner for å redusere renten på lånet ditt og dermed redusere den månedlige betalingen. Ett poeng tilsvarer 1% av lånebeløpet. I et lavpris-miljø sparer du kanskje ikke mye penger.

Eiers tittelforsikring

EN tittelforsikring policy beskytter deg i tilfelle noen utfordrer ditt eierskap til hjemmet. Det er vanligvis valgfritt, men anbefales på det sterkeste av juridiske eksperter. Det koster vanligvis 0,5–1% av kjøpesummen.

Opprinnelsesgebyr

De opprinnelsesladning dekker utlånerens administrative kostnader for å behandle gebyret ditt og er vanligvis 1% av lånebeløpet.Noen långivere krever ikke opprinnelsesgebyrer, men hvis de ikke gjør det, krever de vanligvis en høyere rente for å dekke kostnadene.

Skadedyrkontroll

Dette er et gebyr som dekker kostnadene ved en profesjonell skadedyrsinspeksjon for termitter, tørråte eller andre skadedyrsrelaterte skader. Noen stater og noen statsforsikrede lån krever inspeksjon. Det koster vanligvis omtrent $ 100.

Forhåndsbetalte daglige rentekostnader

En betaling for å dekke evt pro rata renter på boliglånet ditt som påløper fra datoen for stengning til datoen for din første boliglånsbetaling.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

Hvis forskuddsbetalingen din er mindre enn 20%, kan utlåner kreve det PMI, og du må kanskje foreta den første månedens PMI -betaling ved avslutning.

Eiendomsvurderingsgebyr

Dette er et obligatorisk gebyr som betales til en profesjonell hjemmevurdering selskap for å vurdere boligens virkelige markedsverdi som ble brukt til å bestemme din belåningsgrad (LTV). Det er vanligvis mellom $ 300 og $ 500.

Eiendomsskatt

Ved avslutning, forvent å betale noe forholdsmessig eiendomsskatt som forfaller fra datoen for avslutning til slutten av skatteåret.

Prislåsgebyr

Dette er et gebyr som kreves av långiveren for å garantere deg en viss rente (låser seg inn) i en begrenset periode, vanligvis fra du mottar en forhåndsgodkjenning til den lukkes. Det kan løpe fra 0,25–0,5% av lånets verdi, selv om noen långivere tilbyr en rentelås gratis.

Eiendomsprovisjoner

Her er en annen stor avgift: eiendomskommisjoner. Kjøperne betaler vanligvis ikke denne avgiften; selgere gjør. Provisjonen som kreves av en megler er ofte 5-6% av boligens brutto kjøpesum, som deretter fordeles jevnt mellom selgerens agent og kjøperens agent. Disse gebyrene kan imidlertid forhandles til tider for å få en avtale til å skje.

Innspillingsgebyr

EN innspillingsgebyr kan bli belastet av ditt lokale innspillingskontor, vanligvis et by- eller fylkeskontor, for offisiell behandling av offentlige landjournaler. Det er vanligvis omtrent $ 125.

Undersøkelsesgebyr

Dette er et gebyr som et oppmålingsfirma krever for å kontrollere eiendomslinjer og delte gjerder for å bekrefte eiendommens grenser. Det er vanligvis mellom $ 300 og $ 500, selv om det kan være høyere hvis eiendommen er stor eller har uvanlige grenser.

Skatteovervåking og forskningsavgifter for skattestatus

Denne tredjepartsavgiften er for å holde oversikt over eiendomsskattbetalinger og for å varsle utlåner om problemer med eiendomsskattbetalinger, for eksempel forsinket eller mislykket betaling. Kostnaden endres avhengig av hvor du bor og selskapet din utlåner bruker.

Gebyr for tittelsøk

Dette er et gebyr som tittelfirmaet krever for å analysere offentlige eiendomsregistre for eventuelle avvik i eierskapet. Tittelselskapet søker i skjøteposter og sikrer at det ikke eksisterer utestående eierskapstvister eller pantelån på eiendommen. Det går vanligvis mellom $ 200 og $ 400.

Overføringsavgift

EN overføringsavgift kan pålegges, avhengig av jurisdiksjonen, når eiendommen overleveres fra selgeren til kjøperen. Kostnaden varierer geografisk.

Tegningsavgifter

Tegningsavgifter blir belastet av utlåner for arbeidet som går ut på å vurdere søknaden din og godkjenne lånet ditt. Underwriting er forskningsprosessen for å verifisere din finansielle, inntekts-, sysselsettings- og kredittinformasjon for endelig lånegodkjenning. Det kan koste så mye som nesten $ 800.

VA -finansieringsgebyr

Hvis du er en VA -låntaker, bidrar denne avgiften, belastet som en prosentandel av lånebeløpet, til å oppveie låneprogrammets kostnader til amerikanske skattebetalere. Størrelsen på finansieringsgebyret avhenger av din militære tjenesteklassifisering og lånebeløp. Det kan betales ved avslutning eller rulles inn i boliglånet ditt. Noen militære medlemmer er fritatt for å betale gebyret.

Slik reduserer du sluttkostnadene

Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse gebyrene i tillegg til forskuddsbetaling, flyttingskostnader og reparasjoner av ditt nye hjem. Men, det er måter å forhandle om disse gebyrene.

Shoppe rundt

Dette gjelder for långivere og tredjepartstjenester, for eksempel huseierforsikringer og tittelselskaper. Mange boligkjøpere skjønner ikke at de kan spare betydelige penger på stengekostnader hvis de sammenligner gebyrer fra utlåner til utlåner. Du trenger heller ikke bruke tittelfirmaet, skadedyrsinspektøren eller huseierens forsikringsagent som utlåneren foreslår. Gjør leksene dine, og du kan spare noen alvorlige penger på disse gebyrene.

Planlegg stengingen i slutten av måneden

En avsluttende dato nær eller på slutten av måneden bidrar til å kutte ned på forhåndsbetalte daglige rentekostnader. En utlåner kan kjøre dette scenariet slik at du kan finne ut hvor mye du kan spare.

Be til selger om hjelp

Du kan kanskje få en selger til å enten senke kjøpesummen eller dekke en del (eller alle, hvis du virkelig er heldig) av sluttkostnadene. Dette er mer sannsynlig hvis selgeren er motivert og boligen har vært på markedet lenge med få tilbud. På mange varme boligmarkeder favoriserer imidlertid forholdene selgerne, så du kan få tilbakeslag eller et "nei" hvis du ber om selgers hjelp. Men det skader ikke å spørre.

Sammenlign låneanslaget og avsluttende informasjonsskjemaer

Når du får det første låneanslaget, bør du vurdere det med en fin tannkam. Hvis du er usikker på hva et gebyr innebærer eller hvorfor det belastes, kan du spørre utlåner om å avklare det. En utlåner som ikke kan forklare et gebyr eller skyver tilbake når det blir spurt, bør være et rødt flagg.

På samme måte, hvis du merker nye avgifter eller ser merkbare økninger i visse stengegebyrer, kan du be låntaker om å veilede deg gjennom detaljene. Det er ikke uvanlig at stengekostnadene varierer fra forhåndsgodkjenning til avslutning, men store hopp eller overraskende tillegg kan påvirke evnen til å lukke.

Forhandle om lånespesifikke gebyrer

Hvis du mistenker at en utlåner legger til unødvendige avgifter (kjent som "søppel" -avgifter) til lånet ditt, snakk. Be utlåner om å fjerne eller redusere gebyrer hvis du merker duplisering. Sammenligningshopping kan være din allierte til å redusere sluttkostnadene, samt finne konkurransedyktige vilkår og priser. Vær spesielt forsiktig med overdreven behandling og dokumentasjonsgebyrer på følgende områder:

• Påmeldingsavgift
• Tegningsgebyr
• Prislåsgebyr
• Lånebehandlingsgebyr
• Meglerrabatt

Rull lukkekostnader inn i boliglånet ditt

I noen tilfeller vil långivere tilby å betale sluttkostnadene eller rulle dem inn i lånet ditt. Du er imidlertid ikke av kroken; långivere har en tendens til å kreve høyere renter for å betale seg selv for å absorbere dine sluttavgifter, som betyr at du til slutt ender med å betale renter på de avsluttende kostnadene, samt høyere renter på din boliglån. Gjør dette bare som en siste utvei.

Bunnlinjen

Lukkekostnader er uunngåelige når du kjøper bolig. Hvis du tar proaktive skritt for å shoppe rundt og nøye analysere låneanslaget ditt med avsluttende avsløring, kan du spare store penger på disse gebyrene. Når du begynner å spare opp til en forskuddsbetaling, må du sette av nok penger til å lukke kostnader også.

Husk at noen områder i landet har høyere stengekostnader enn andre. Fremfor alt, vær din egen beste talsmann. Når du handler, spør långivere om å skissere gebyrene de tar, og prøv å forhandle dem ned når det er mulig.