Como Investir em Terrenos

Muitas vezes é recomendado que as pessoas comprem terrenos devido ao seu escassez. Com isso em mente, os investidores precisam entender a praticidade de possuir terras e administrar um empreendimento comercial baseado em terrenos. Eles também precisam estar cientes dos tipos específicos de opções de investimento relacionadas à terra disponíveis através de produtos de investimento tal como fundos negociados em bolsa (ETFs) e notas negociadas em bolsa (ETNs).

Tipos de investimentos em terras

Pessoas independentemente ricas podem comprar terras para uso pessoal, recreação e, sim, investimento. Infelizmente, a maioria das pessoas não se enquadra nesta categoria. Isso levanta a questão: as oportunidades de propriedade de terras e empreendimentos comerciais são capazes de gerar uma retorno sobre o investimento para pequeno investidores, embora ainda proporcione a eles as alegrias e os atributos associados à propriedade da terra? Para responder a esta pergunta, você precisa ser capaz de avaliar 10 categorias gerais de potenciais investimentos em terras:

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Terreno para desenvolvimento residencial
Comercial terreno de desenvolvimento
Terreno para cultivo em linha
Terras de pecuária
Timberland
Terra de produção mineral
Fazenda de vegetais
Vinhas
Pomares
Terra recreativa

Investimentos em terrenos residenciais e comerciais

O desenvolvimento de terrenos residenciais e comerciais oferece uma entrada viável para o investimento porque virtualmente um número ilimitado de oportunidades de desenvolvimento de terrenos pode ser estruturado para atender ao investidor capital e restrições de tempo. Para a maioria dos pequenos investidores, fundo de investimento imobiliário (REIT) Os ETFs são uma escolha ideal porque não exigem gestão direta, são amplamente diversificados por propriedade tipo, eles são geograficamente diversificados, podem ser comprados ou vendidos em tempo real e são muito barato. Alguns se especializam em um tipo de imóvel, mas outros, como o Vanguard REIT ETF (VNQ), oferecem exposição diversificada a empreendimentos imobiliários industriais, de escritórios, varejo, saúde, armazenamento público e residências.

Infelizmente, esses tipos de investimentos negam a capacidade do proprietário de aproveitar o uso da terra. Portanto, desenvolvimentos de terrenos residenciais e comerciais não são opções viáveis para as pessoas que desejam realmente experimentar o sentimento de propriedade da terra.

Terra para cultivo em linha e terra para operações pecuárias

Os terrenos adquiridos para cultivo em linha ou para exploração pecuária permitem o usufruto da terra no sentido de casa própria, bem como do ponto de vista da geração de rendimentos. No entanto, há uma série de problemas para os pequenos investidores que compram terras para operar esse tipo de empresa. Primeiro, a escala necessária para operar uma operação de cultura em linha ou pecuária deve ser muito grande para ser financeiramente viável. Isso, por sua vez, requer um capital inicial significativo desembolso muito além do que a maioria das pessoas pode pagar. Além disso, o curso custos fixos associados à execução desses tipos de operações agrícolas são extremamente elevados.

Isso, por sua vez, significa que o financeiro aproveitar e risco do negócio pois essas operações também são muito altas. Como resultado, uma quantidade significativa de estresse é colocada sobre o proprietário de terras para que esses tipos de empreendimentos comerciais sejam bem-sucedidos financeiramente. Em muitos casos, o nível de estresse excede em muito os benefícios que as pessoas desejam como proprietários de terras. Com isso em mente, é uma avaliação justa dizer que a maioria dos pequenos investidores deve evitar perseguir esses tipos de operações agrícolas em grande escala, uma vez que os riscos e dificuldades de tal atividade provavelmente excederão qualquer benefícios.

Embora possuir uma operação tradicional de cultivo em linha ou pecuária provavelmente não seja viável para a maioria dos pequenos investidores, muitas opções de investimento agrícola oferecem exposição de investimento aceitável à agricultura tradicional empreendimentos. Por exemplo, alguns fundos fornecem exposição a soja, milho, trigo, algodão, açúcar, café, óleo de soja, gado vivo, gado de corte, cacau, porcos magros, trigo de Kansas City, óleo de canola e farelo de soja. Portanto, ao investir neste produto, os pequenos investidores terão ampla exposição de investimento às operações agrícolas tradicionais. Isso, por sua vez, pode ser usado pelo investidor para ajudar a se manter atualizado sobre as práticas agrícolas tradicionais, bem como para gerar um retorno de investimento atraente ao longo do tempo.

Os pequenos investidores também podem utilizar uma variedade de notas negociadas em bolsa (ETNs) para investir em tipos específicos de operações agrícolas tradicionais. Por exemplo, o iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN (JJATF) fornece exposição de investimento para commodities leves como milho, trigo, soja, açúcar, algodão e café, e o ETN de Retorno Total do Subíndice de Pecuária Bloomberg iPath Série B (VACA) fornece exposição de investimento a bovinos e suínos.

Em termos de utilização de ETFs e ETNs como opções de investimento relacionadas à terra e à agricultura, os investidores precisam entender que muitos desses tipos de produtos usam derivado instrumentos como contratos futuros para gerar exposição no mercado. Como resultado, os investidores precisam realizar uma análise completa diligência devida sobre esses tipos de investimentos para entender completamente seus riscos e recompensas potenciais. No entanto, o uso de ETFs e ETNs provavelmente representa a melhor oportunidade para o envolvimento em operações agrícolas tradicionais em grande escala.

Oportunidades de investimento em pequenas fazendas

Para que os pequenos investidores realmente desfrutem do sentido mais tradicional de propriedade da terra, talvez as melhores opções são fazendas de madeira, terras de desenvolvimento mineral, hortas, pomares, vinhas e áreas recreativas terra. Esses tipos de empreendimentos agrícolas são muito mais atraentes para pequenos investidores: A escala da compra de terras pode ser adaptada para atender às restrições de capital do investidor; as operações têm o potencial de gerar um fluxo contínuo de receitas e os investidores podem desfrutar de estar no terreno enquanto ele está sendo usado.

Com isso dito, uma série de ETFs e ETNs também estão diretamente ligados a esses tipos de empreendimentos agrícolas. Portanto, os pequenos investidores podem querer considerar investir neles, se decidirem que operar uma operação de agricultura em pequena escala exige muito de seu tempo e recursos.

O ETF Invesco MSCI Global Timber (CORTAR) é projetado para rastrear o desempenho de empresas madeireiras em todo o mundo e inclui propriedades em empresas que possuem ou alugar arborizar e colher a madeira para uso comercial e venda de produtos à base de madeira.Além disso, o Fundo de ETF de Exploração e Produção de Petróleo e Gás SPDR S&P (XOP) é uma das muitas opções de investimento que fornecem exposição ao desenvolvimento de terras minerais.

Questões a considerar

Uma vez tomada a decisão de comprar terras brutas como investimento ou para desenvolvimento, os investidores precisa entender muitas questões sobre as legalidades associadas ao uso de parcelas específicas de propriedade. Por exemplo, as restrições de uso da terra podem restringir a maneira pela qual a terra pode ser usada pelo proprietário, terra servidões pode conceder acesso a uma parte da propriedade a uma parte não relacionada, e o transporte do direitos minerais pode conceder a uma parte não relacionada a autorização para extrair e vender minerais para ganho financeiro.

Além disso, ribeirinho e direitos do litoral pode estipular o acesso que o proprietário tem aos cursos d'água adjacentes, e a configuração do terreno pode ditar se está em uma planície de inundação, o que teria um grande impacto na maneira como a terra poderia ser utilizado. Felizmente, os possíveis compradores de terras podem obter respostas a essas perguntas revisando a especificação legal para um lote de terreno, que se encontra em um documento conhecido como terreno ato. Este tipo de documento está normalmente disponível ao público através da Internet ou pode ser obtido no maneira antiquada, visitando os registros de terras e a divisão de escrituras do escrivão do condado apropriado escritório.

Além das questões legais, os pequenos investidores devem considerar o acesso do terreno a serviços básicos, como eletricidade ou telecomunicações. Os investidores também devem revisar o relatório anual da terra contribuição predial obrigação, avaliar o potencial para violações de invasão e analisar o afastamento da terra do proprietário, bem como da comunidade mais próxima. Todas essas questões são importantes, porque a falta de serviços públicos pode prejudicar muito a capacidade de utilizar a terra, a a distância pode impactar as oportunidades que um proprietário tem de desfrutar da propriedade, e os impostos sobre a propriedade podem impactar o proprietário do terreno finanças. Com essas questões em mente, os possíveis proprietários de terras devem realizar uma avaliação abrangente de devida diligência antes de decidirem pela compra de terras.

Visão geral da avaliação de terras

Os investidores que consideram a compra de um terreno bruto precisam perceber que estão se engajando em um puramente especulativo investimento. Isso ocorre porque terras não desenvolvidas não geram nenhuma receita e, portanto, qualquer retorno sobre o investimento terá que vir do potencial Ganho de capital que pode ser recebido assim que o terreno for vendido. Com isso em mente, o custo da dívida para um empréstimo imobiliário agrícola pode ser usado para ajudar a conduzir uma análise preliminar de investimento.

Do ponto de vista de investimento puro, a terra bruta tem um retorno sobre o investimento pouco atraente, especialmente quando se considera o período de tempo que os investidores normalmente devem possuir terras para gerar um retorno sobre investimento. Mais, taxa de juros para empréstimos de terras agrícolas pode aumentar no futuro, o que significa que o taxa de equilíbrio pois as compras futuras de terras também aumentarão.

Se o custo da dívida para um empréstimo imobiliário agrícola não dissuadir os pequenos investidores de quererem comprar terras como um investimento especulativo, e eles realmente acreditam que podem estabelecer uma pequena operação agrícola que atenderá aos seus requisitos de capital, requisitos de renda e restrições de tempo, muitos avaliação os relatórios estão prontamente disponíveis. Esses relatórios podem ser obtidos nos departamentos de agricultura de universidades públicas estaduais para ajudar a avaliar a viabilidade de estabelecer uma operação de pequena fazenda. Portanto, os pequenos investidores que desejam estabelecer uma fazenda de madeira, uma horta, um vinhedo ou um pomar devem ser capazes de encontrar um amplo e análise oportuna que explica como estabelecer esses tipos de operações, a quantidade de trabalho que provavelmente irão acarretar, o dispêndio de capital necessário, o período de tempo necessário para receber um retorno sobre o investimento, e o provável retorno sobre o investimento que a operação de pequena fazenda alcançará ao longo Tempo.

Finalmente, e talvez o mais importante, os investidores precisam entender que investir em terras para operar um pequena empresa agrícola é provavelmente o tipo de empreendimento comercial mais difícil e arriscado que pode ser perseguida. Isso porque, além do risco encontrado em todos os empreendimentos comerciais, as operações agrícolas assumem uma série de riscos com os quais as empresas não agrícolas não precisam lidar. Os exemplos são a ameaça de uma variedade de doenças de cultivo, o potencial para infestações de pragas, um ambiente climático em constante mudança e instabilidade preços de mercado. Por essas razões, juntamente com o fato de que operar uma pequena fazenda exige uma quantidade significativa de força física, resistência e uma ética de trabalho muito forte, a grande maioria dos investidores provavelmente não será capaz de lidar com todas as demandas agrícolas em um ambiente sustentável base.

The Bottom Line

Comprar um terreno bruto é um investimento muito arriscado porque não vai gerar nenhuma receita e pode não gerar um ganho de capital quando a propriedade for vendida. Além disso, utilizar um empréstimo imobiliário agrícola para comprar terras é muito arriscado. Com esses pontos em mente, é recomendado que a maioria dos pequenos investidores com desejo de possuir terras ou operar uma pequena fazenda as empresas devem utilizar a grande variedade de ETFs e ETNs que agora estão disponíveis para pequenos investidores que antes eram apenas disponível para fundos de hedge. Ao utilizar esses tipos de produtos de investimento, os investidores devem ser capazes de realizar seu desejo por atividades recreativas relacionadas à terra, ao mesmo tempo em que geram um retorno razoável sobre o investimento ao longo do tempo.