Investimentos imobiliários alternativos

Quando a maioria das pessoas pensa sobre investimento imobiliário, propriedades para aluguel e fundos de investimento imobiliário (REITs) são provavelmente os primeiros investimentos que vêm à mente. Embora essas sejam maneiras populares de investir em - e lucrar com - imóveis, elas não são de forma alguma suas únicas opções, nem são necessariamente as melhores. Isso é especialmente verdade agora que COVID-19 fará parte do nosso mundo em um futuro próximo. Aqui estão alguns dos principais investimentos imobiliários alternativos que valem uma segunda olhada hoje.

Investimentos imobiliários e COVID-19

Com milhões de americanos desempregados, muitos estão lutando para pagar a hipoteca ou o aluguel. Isso pode significar problemas para os investidores em imóveis de aluguel que apostam na receita do aluguel para cobrir suas próprias hipotecas. Também é um problema para os investidores REIT que contam com o desempenho de títulos lastreados em hipotecas e imóveis de geração de renda para dividendos.

Há muita incerteza sobre o que acontecerá com os mercados de habitação e aluguel nos próximos meses. Ainda assim, o mercado imobiliário continua sendo um investimento que pode oferecer riscos menores, melhores rendimentos e maior diversificação do que o mercado de ações. Felizmente, existem muitas maneiras de investir em imóveis.

Parcerias imobiliárias (RELPs)

Em um parceria imobiliária (também chamado de “joint venture”), dois ou mais investidores combinam recursos para trabalhar em direção a um objetivo comum. O ideal é que cada parceiro agregue algo de valor à parceria - seja uma propriedade existente, dinheiro, experiência ou esforço. Ao unir forças, os investidores podem distribuir o risco coletivamente, distribuir obrigações e melhorar os resultados potenciais.

“Na maioria das parcerias, o patrocinador desempenha um papel ativo e detém a maioria dos direitos de tomada de decisão”, diz Tom Blake, fundador de Flexível, uma empresa imobiliária com tecnologia que oferece um menu de opções para ajudar os proprietários a alcançar seus objetivos. “Os sócios limitados ou membros não administradores têm pouco ou nenhum controle, mas compartilham o fluxo de caixa e os lucros, com base em seu investimento e propriedade”.

Isso pode dar aos investidores uma fonte de renda passiva de imóveis. “Como a maioria dos investidores em parceria tem um papel passivo, os investidores podem obter o benefício de excelentes retornos ajustados ao risco e pouco trabalho, além da devida diligência inicial e revisão de atualizações de status regulares e relatórios do patrocinador ”, diz Blake.

Como começar

Parcerias imobiliárias assumem muitas formas, incluindo financiamento colaborativo campanhas, acordos escritos entre amigos, parcerias de responsabilidade limitada (LLPs), sociedades de responsabilidade limitada (LLCs), e joint venture (JV) acordos. Dependendo do acordo, cada parceiro (ou classe de parceiros) pode receber uma prioridade e participação diferente nos fluxos de caixa de investimento. As opções disponíveis para os investidores são impulsionadas pelas oportunidades oferecidas pelo patrocinador e pelas preferências de risco e recompensa do investidor.

Para começar, você pode fazer parceria com um amigo ou parceiro de negócios de confiança ou com terceiros. Flexível, por exemplo, faz parceria com proprietários que desejam renovar ou remodelar para aumentar o valor e o fluxo de caixa. De acordo com seu site, “Você traz a propriedade e nós trazemos o dinheiro, planos, engenheiros, equipes de construção, gerentes de projeto e designers”, para que você não precise.

Em qualquer parceria, é essencial buscar aconselhamento jurídico quando necessário, certifique-se de confiar no patrocinador e garantir que seus objetivos estejam alinhados com o plano de negócios do patrocinador.

Investimento de impacto

Investimentos de impacto visam produzir bons retornos financeiros juntamente com impactos sociais e ambientais positivos e mensuráveis. De acordo com a Rede de Investimento de Impacto Global, o mercado de investimento de impacto fornece capital para enfrentar os desafios em vários setores, incluindo agricultura sustentável, energia renovável, conservação e serviços básicos acessíveis e baratos, incluindo educação, saúde e habitação.

O investimento de impacto imobiliário - um subconjunto do setor de investimento de impacto - concentra-se em uma variedade de áreas, incluindo:

• Imóveis verdes -Esta estratégia aplica práticas ambientalmente sustentáveis ​​para superar os padrões de construção atuais em termos de eficiência de energia e água, redução de resíduos e habitação segura.
• Preço da habitação -Esta área concentra-se no fornecimento de inventários habitacionais para populações carentes.
• Comunidade Sustentável -O objetivo é desenhar e construir projetos que sirvam de base para o crescimento da comunidade.

O setor imobiliário é responsável por uma porcentagem substancial do total de ativos de investimento de impacto sob gestão relatados - tanto quanto 10% a 15%, ou $ 27 a $ 40 bilhões, segundo algumas estimativas.

Como começar

Os investidores de impacto ajudam a financiar vários projetos - como edifícios com certificação sustentável, edifícios comunitários e moradias populares - investindo em fundos específicos do projeto. Para começar, encontre uma empresa ou fundo de investimento que se concentre em uma área de impacto que lhe interesse, enquanto oferece um retorno potencial aceitável. Você pode encontrar essas oportunidades por meio de sua rede, participando de reuniões de associações de investidores locais ou fazendo uma pesquisa na Internet por, digamos, “fundo de impacto de habitação a preços acessíveis”.

Por exemplo, Verbhouse é uma plataforma alternativa de financiamento residencial que combina o aluguel e a propriedade por meio de uma opção de locação-compra para tornar a compra de casa viável e acessível para trabalhadores essenciais em comunidades de alto custo (pense em San Francisco). Sua plataforma de investimento de impacto permite que instituições como universidades e sistemas de saúde estabeleçam fundos de investimento para oferecer aos professores e funcionários uma maneira acessível de acessar a propriedade nas comunidades onde eles servir.

“Os investidores de impacto têm a oportunidade de gerar resultados sociais, ambientais e econômicos que de outra forma não seriam possíveis”, diz Marjorie Scholtz, fundador e CEO da Verbhouse. “Como resultado, os investidores de impacto podem desempenhar um papel vital na apresentação de soluções do mundo real.”

Empréstimos de dinheiro duro

Quando um investidor deseja renovar uma propriedade, eles podem obter um empréstimo de dinheiro duro (também chamado de “empréstimo-ponte”). Esses empréstimos de curto prazo são emitidos por investidores privados ou empresas em vez de bancos. O credor normalmente usa o "valor após o reparo" (ARV) da propriedade - não apenas a qualidade de crédito do mutuário - para determinar se eles irão emitir um empréstimo. Como um empréstimo baseado em ativos, a propriedade serve como garantia.

Os empréstimos de dinheiro duro podem ser uma boa opção para investidores que desejam renda passiva com um pouco mais de rendimento do que outros ativos passivos, como títulos ou ações de dividendos. É importante conhecer o histórico e a saúde financeira do mutuário - e sua capacidade de resistir a tempestades, como a que estamos enfrentando agora com o COVID-19.

Como começar

Empréstimos de dinheiro privado são muito mais do que simplesmente entregar dinheiro. Por exemplo, você precisa obter seguro de título, que protege o seu penhor posição como credor e oferece proteção contra falsificação. Você também deve revisar o crédito do mutuário, validar o crédito do mutuário seguro de propriedade, e sempre peça a um advogado para ajudá-lo com a documentação.

Para começar como um emprestador de dinheiro duro:

1. Decida quanto dinheiro você pode emprestar e de onde virá esse dinheiro.
2. Encontre uma oportunidade de investimento fazendo networking e participando de reuniões em associações de investimento locais (é melhor começar com pessoas que você conhece e em quem confia).
3. Realize sua devida diligência no mutuário e considere pagar por um relatório de crédito e verificação de antecedentes.
4. Determine os termos do empréstimo, incluindo a taxa de juros, tipo de juros, tempo para reembolsos, custos de fechamento e se há um pagamento de balão.
5. Complete a documentação com a ajuda de um advogado competente.
6. Comece a coletar e manter registros meticulosos.

Invista em você mesmo

Uma outra opção a ser considerada é investir em si mesmo, aprendendo uma nova habilidade ou obtendo uma nova licença ou certificação que pode aprimorar suas outras atividades imobiliárias. Por exemplo, muitos investidores imobiliários obtêm uma licença imobiliária, não necessariamente porque desejam trabalhar como corretores imobiliários, mas para aproveitar benefícios como:

• Acesso MLS—Com acesso a um serviço de listagem múltipla (MLS), você pode encontrar seu próximo negócio sem ter que contar com agentes, colegas ou amigos.
• Renda extra—Como agente, você pode ganhar uma comissão sobre seus negócios imobiliários. Dependendo do número de transações que você executa a cada ano, esse dinheiro pode aumentar.
• Networking—Obter sua licença imobiliária é uma maneira fácil de construir sua rede, e ter uma ampla rede pode ajudá-lo a encontrar e fechar mais negócios imobiliários.
• Mais controle—Se você se representar em uma transação, terá mais controle sobre as negociações.
• Educação e recursos -No mínimo, obter sua licença imobiliária pode impulsionar seu entendimento do setor e ajudá-lo a aprender a linguagem.

Não há licença federal de bens imóveis, então o tempo e o dinheiro necessários para obter sua licença dependerão dos requisitos de licenciamento do seu estado. Em geral, você pode esperar gastar de três a seis meses para obter sua licença, e pode custar cerca de US $ 1.000 para fazer o curso de pré-licenciamento e fazer o exame.

The Bottom Line

Essas são apenas algumas das muitas maneiras alternativas de investir em imóveis sem recorrer às rotas usuais de compra de REITs ou de se tornar um proprietário. Claro, é essencial fazer sua lição de casa e pesquisar suas opções antes de colocar qualquer dinheiro em risco. Também é melhor consultar um advogado qualificado e contador fiscal para evitar surpresas jurídicas e fiscais com seu investimento imobiliário alternativo.