Ce înseamnă cumpărare?

Ce este o cumpărare?

O cumpărare este un tip de rabat asociat cu credite ipotecare la domiciliu. Acesta implică împrumutătorul care oferă împrumutatului un stimulent în numerar în avans, în schimbul acceptării unui credit mai mare rata dobânzii la împrumut.

În general, cumpărările sunt mai avantajoase pentru împrumutat dacă se așteaptă să revândă proprietatea achiziționată într-o perioadă scurtă de timp. Important, stimulentul în numerar nu poate depăși costurile de decontare asociat împrumutului.

Înțelegerea cumpărăturilor

Cumpărăturile sunt de obicei utilizate de împrumuturile ipotecare care doresc să le reducă din buzunar costurile decontării împrumutului. Deoarece cumpărarea are ca rezultat o rată a dobânzii mai mare la împrumut, împrumutatul împrumută efectiv bani la acea rată mai mare și îi folosește pentru a plăti o parte sau toate costurile de decontare.

Deoarece rata dobânzii mai mare se aplică întregului sold al ipotecii, opțiunea pentru o cumpărare este în general economic doar dacă împrumutatul nu intenționează să mențină ipoteca pentru o perioadă prelungită de timp. În aceste situații, stimulentul în numerar inițial poate compensa cu mult creșterea costului dobânzii, având în vedere că aceste costuri ale dobânzii vor fi suportate doar pentru o perioadă limitată de timp.

Un alt aspect care trebuie luat în considerare este că achizițiile sunt, de asemenea, plătite uneori brokeri ipotecare. În aceste situații, brokerul poate fi stimulat în mod efectiv pentru a încuraja debitorii să accepte ratele peste piață pentru creditele lor ipotecare, care sunt, de asemenea, cunoscute ca primele spread spread (YSP). Dacă aceste aranjamente de cumpărare nu sunt dezvăluite în mod clar cumpărătorului, acestea pot crea un conflict de interese între cele două părți.

Înainte de 2010, reducerile de cumpărare ale brokerilor ipotecare erau adesea ascunse în condițiile de împrumut ale ipotecilor au vândut, ceea ce face dificilă identificarea debitorilor când plăteau un YSP pe ipoteca lor împrumuturi. De atunci, schimbările în orientările federale pentru noile estimări ale împrumuturilor impun ca YSP-urile brokerilor ipotecare să fie clar dezvăluite cumpărătorului.

Cu toate acestea, în ciuda acestor îmbunătățiri, riscul de conflicte potențiale rămâne în continuare. În mod specific, rambursările de cumpărare și alte astfel de stimulente sunt, de asemenea, acordate uneori ofițeri de împrumut în cadrul instituțiilor de creditare. În aceste condiții, poate exista o capacitate practică redusă pentru împrumutat de a detecta dacă ratele pe care le plătesc sunt afectate de aceste stimulente. Ca măsură de precauție, împrumutații ar trebui să adreseze întrebări atente și directe către ofițerii lor de credite cu privire la programele de stimulare, dacă există, în ceea ce privește împrumutul lor.

Exemplu real de cumpărare din lumea reală

Pentru a ilustra, luați în considerare un cumpărător care dorește să obțină o ipotecă de 100.000 USD. Rata standard a dobânzii oferită de bancă este de 4,50%. Cu toate acestea, cumpărătorul dorește să utilizeze o reducere de cumpărare egală cu 2,50% din valoarea împrumutului. În acest scenariu, cumpărătorul ar primi un stimulent în numerar de 2.500 USD în schimbul acceptării unei rate a dobânzii mai mari decât cele normale.

Deși nivelul exact al noii rate a dobânzii ar fi supus negocierii, formula tipică este ca fiecare procent din reducere să aibă ca rezultat o creștere de 0,25% a ratei dobânzii ipotecare. Prin urmare, în exemplul de mai sus, stimulentul de numerar de 2,50% ar duce la o creștere a ratei de 0,625%. Prin urmare, noua rată a dobânzii ar fi de 5,125%.