Стать домовладельцем - больше проблем, чем оно того стоит?

Аренда жилья - это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые. На первый взгляд, это похоже на безошибочную ставку; на самом деле, это обычно больше головная боль, чем того стоит. Проблемы начинаются рано и почти всегда требуют времени и денег. Давайте посмотрим на шесть из них.

Задача 1: найти недвижимость

О том, как найти хороший жилая недвижимость в аренду. Этой теме было посвящено так много текста из-за ее критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не заработаете Деньги. Но попытка заключить сделку тоже может быть хлопотной. Покупка фиксирующего верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги, чтобы произвести необходимый ремонт и ремонт.

Если вы никуда не торопитесь, это может быть способом получить выгодную сделку вложение; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт арендованного жилья, - это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время есть управляющие компании, которые могут выполнить большую часть этой работы - от поиска недвижимости до ее ремонта - за вас, конечно, за определенную плату.

Задача 2: подготовка отряда

Получение практически любого кусочка недвижимость для сдачи в аренду часто требуется, как минимум, свежий ковер и краска. Оба пункта требуют времени и денег. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном - другие распространенные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы тоже нужно пересматривать.

Задача 3: поиск арендаторов

Интернет предоставляет быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Конечно, часто вы получаете то, за что платите. Размещение рекламы в авторитетном издании часто дает лучший класс респондентов. Вместо студентов колледжа, которые хотят сэкономить, вы увеличиваете свои шансы обзавестись семьями и ответственными пожилыми людьми.

Однако запуск рекламы в течение месяца отнимет у вас немного денег, и правильно скрининг ваших арендаторов, запустив проверка кредитоспособности и проверка биографических данных займет еще один укус. Вложение стоит потраченных денег и времени, так как проверка увеличивает ваши шансы найти ответственных арендаторов. Ответственные арендаторы вовремя платят арендную плату, не злоупотребляют имуществом и не требуют от вас выполнения дорогостоящих и трудоемких выселение процесс.

Вызов 4: Проблемы

Даже у хороших арендаторов и отличной арендуемой недвижимости возникает множество неприятностей. Сломанные трубы, забитые водостоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате - вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие арендаторы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда сточные воды попадают в их дом или когда кабельная компания случайно отключает телефонные линии.

Плохие арендаторы - еще большая проблема. Ежедневные звонки и просрочка или невыплата аренды могут добавить к хлопотам. День переезда - еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других компонентов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту. Поскольку каждый потраченный впустую момент спора - это момент, когда дом остается пустым, вам часто лучше прикусить пулю и заплатить за ремонт самостоятельно. Кстати говоря: вам, вероятно, понадобится оформить страховку домовладельца- нет, обычный политика домовладельца недостаточно - и это еще одна статья в столбце текущих расходов.

Вызов 5: Техническое обслуживание

Обслуживание основных компонентов и удобств - это дорогостоящая вещь. Новая техника стоит сотни долларов; новая крыша или подъездная дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 500 долларов в месяц, а крыша - 5000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер, краску и новую печь, а также арендаторов, которые останутся недолго, и недвижимость может потерять деньги на долгие годы.

Задача 6: процентные ставки

Что процентные ставки при чем? Множество. Когда ставки падают, часто дешевле купить, чем арендовать, и поэтому спрос на ваши апартаменты может упасть. Снижение арендной платы для сохранения конкурентоспособности может серьезно подорвать вашу способность заработать.

Как зарабатываются деньги

Сможет ли маленький парень заработать на аренде недвижимости со всеми трудностями, которые необходимо преодолеть? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:

1. Жить в

Разделение пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и планируете все равно позаботиться об имуществе, дополнительные наличные деньги являются бонус. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на территории означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Тщательно планируйте и тщательно проверяйте.

2. Перейти на базовый уровень

Сдаю обшарпанную квартиру, в которой нет ничего хорошего. удобства, делая как можно меньше обслуживания и не соблюдая приличия, приводит к прибыль. Если вы не верите, посмотрите на жилье за ​​пределами кампуса в любом студенческом городке страны. Звучит не очень красиво, но простое и простое свойство (отсутствие потолочных вентиляторов, кондиционеров и т. Д.) Упрощает процесс.

Четыре стены и пол обеспечивают минимум требований к обслуживанию и несколько вещей, которые можно сломать или повредить. Привлечение арендаторов через гос-субсидированный такие программы, как «Раздел 8 жилья», обеспечивают гарантированный доход. Проблема здесь, как правило, заключается в том, что в обмен на несколько долларов в руки вы часто получаете грубый класс арендаторов и недвижимость, которая сильно изнашивается.

3. Долгосрочные владения

Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они в основном окупаются по арендной плате и расходам. Их подход заключается в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендаторам погашать арендную плату. ипотечный кредит, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторой ценой признательность.

Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть здоровенным (учитывая ваш низкий-стоимостная основа). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые, возможно, было бы лучше потратить на что-то другое.

4. Перейти на полный рабочий день

Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно. Они объединяются, покупают несколько зданий и большую часть работы выполняют сами. Это решение, связанное с образом жизни, которое требует серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, направленной на получение максимальной отдачи. перенос налоговых убытков и списание и минимизировать доход.

Наем менеджера по недвижимости

Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендуемой недвижимостью. Это включает маркетинг, выбор арендаторов, обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это снизит вашу прибыль.

Роль управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью могут выполнять самые разные роли. Что именно, решать вам, чтобы обсудить это со своим менеджером. Важно определить их роль и составить список обязанностей и ответственности. Ваш управляющий недвижимостью найдет арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?

Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или сотрудником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые могут у вас возникнуть.

Также можно нанять компанию по управлению недвижимостью; фирма, с которой вы заключили контракт, чтобы напрямую заниматься всеми аспектами аренды недвижимости. Это может быть дорого, но может быть идеально, если у вас есть несколько объектов для аренды.

Выбор управляющего недвижимостью

Убедитесь, что любой менеджер по недвижимости кого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным требованиям лицензирования.

Возможно, вы захотите найти менеджера, имеющего опыт в рекламе, маркетинге, отношениях с арендаторами, сборе арендной платы, составлении бюджета, аренде и техническом обслуживании. Хороший управляющий недвижимостью также хорошо осведомлен о местных и государственных законах. Как владелец недвижимости, вы можете нести ответственность за действия вашего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушит какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.

После того, как вы определитесь с управляющим недвижимостью и условиями соглашения, вам следует написать соглашение об управлении имуществом, в котором определены обязанности, компенсация и условия прекращения действия управляющего.

Суть

Становится домовладелец Стоит усилий? Только вам решать. Просто обязательно посмотрите, прежде чем прыгать и начинать новое дело с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.

Зная, во что вы ввязываетесь, до того, как это сделаете, вы будете лучше подготовлены к тому, с чем столкнетесь, и с большей вероятностью получите удовольствие от этого опыта.