Как работает ипотека с воздушным шаром?
Что такое ипотека с воздушным шаром?
Воздушная ипотека - это ссуда на недвижимость, которая имеет начальный период с небольшими ежемесячными платежами или без ежемесячных платежей, в конце которого заемщик должен выплатить полную сумму единовременной выплаты. Ежемесячные платежи, если таковые имеются, могут быть только процентными, а предлагаемая процентная ставка часто относительно невысока.
Несмотря на то, что у них есть краткосрочные преимущества, воздушные ипотечные кредиты могут быть рискованными как для домовладельцев, так и для кредиторов.
Ключевые выводы
- Воздушная ипотека - это жилищная ссуда, которая имеет начальный период низких (иногда только процентных) платежей, в конце которого заемщик должен полностью выплатить остаток.
- Ипотека на воздушном шаре обычно краткосрочная, обычно от пяти до семи лет.
- С их более низкими ежемесячными платежами ипотечные кредиты могут быть выгодны покупателям, планирующим проживать в доме на короткий срок.
- Воздушная ипотека может быть рискованной как для покупателей, так и для кредиторов, особенно если сложно продать или рефинансировать дом в то время, когда наступает срок крупного окончательного платежа.
Понимание ипотечного кредита
Воздушные ипотечные кредиты для покупателей жилья могут иметь различные сроки и сроки погашения и могут иметь фиксированные или переменные процентные ставки. Некоторые краткосрочные кредиты могут потребовать от заемщика главный и выплаты процентов по истечении срока кредита без каких-либо амортизация в течение срока кредита. В других случаях часть платежей идет в пользу основной суммы, что несколько снижает его; но все же большая часть должна быть выплачена в конце.
Воздушные ипотечные кредиты также могут взимать только процентные платежи, которые позволяют заемщикам производить небольшие ежемесячные платежи перед выплатой единовременной суммы, когда она должна быть выплачена. Воздушная ипотека может быть выдана на срок до двух лет, хотя обычно срок от пяти до семи лет.
В одной вариации воздушной ипотеки. называется воздушный шар ипотека, заемщик выплачивает установленную процентную ставку на определенное количество лет. Затем ссуда сбрасывается, и воздушный платеж превращается в новую или продолжающуюся амортизированную ипотеку по преобладающим рыночным ставкам на конец этого срока. Воздушные платежи, как правило, как минимум в два раза превышают сумму предыдущих платежей по ссуде, а часто и намного больше.
Зачем брать ипотеку
Люди, которые планируют остаться в своем доме только на короткий период времени, могут выбрать ипотеку на воздушном шаре. Он имеет низкие ежемесячные платежи и гораздо более низкую общую стоимость, так как он выплачивается через несколько лет, а не через 20 или 30 лет, как обычная ипотека.
Другие могут намереваться остаться в своих домах и рефинансирование до наступления срока платежа воздушным шаром. К тому времени они могут рассчитывать на более высокий доход и уверены, что смогут справиться с более крупными ежемесячными платежами. Или они могут предвидеть падение процентных ставок.
Другой тип покупателя жилья, которому может показаться привлекательной ипотека на воздушном шаре, - это профессионал, основной доход которого - это бонус на конец года. Если этот бонус гарантирован, он позволяет покупателю раньше попасть в дом.
Воздушные ссуды для бизнеса
Ипотека на воздушном шаре часто используется предприятиями строительной отрасли как способ получить краткосрочное финансирование строительных проектов без предложения залог. В данном случае это, как правило, краткосрочные ссуды с более высокими процентными ставками, чем обычные бизнес-ссуды с обеспечением.
Строительная компания может взять ссуду на год или 18 месяцев, а затем рефинансировать с помощью ипотеки по более низкой ставке, используя недавно построенное здание в качестве залога.
Примеры расписания воздушных платежей
Допустим, вы берете семилетнюю ипотеку на сумму 150 000 долларов. Вы платите только процентную ставку в размере 531,25 доллара в месяц. В течение всего срока действия ссуды эти выплаты не изменятся, но и остаток по ипотеке не изменится. В конце срока вы будете должны 150 000 долларов.
Или, скажем, вы берете воздушный заем в размере 300 000 долларов США на более длительный срок в 17 лет, но при этом вы ежемесячно платите и проценты, и основную сумму. График платежей будет выглядеть так.
| Выплаты по воздушному займу на сумму 300 000 долларов США | ||||
|---|---|---|---|---|
| Месяц | Оплата | Интерес | Главный | Баланс |
| 1 | $2,028.57 | $1,062.50 | $966.07 | $299,033.93 |
| 2 | $2,028.57 | $1,059.08 | $969.49 | $298,064.44 |
| 3 | $2,028.57 | $1,055.64 | $972.92 | $297,091.52 |
| 4 | $2,028.57 | $1,052.20 | $976.37 | $296,115.15 |
| 5 | $2,028.57 | $1,048.74 | $979.83 | $295,135.33 |
| 6 | $2,028.57 | $1,045.27 | $983.30 | $294,152.03 |
| 7 | $2,028.57 | $1,041.79 | $986.78 | $293,165.25 |
| 8 | $2,028.57 | $1,038.29 | $990.27 | $292,174.98 |
| 9 | $2,028.57 | $1,034.79 | $993.78 | $291,181.20 |
| 10 | $2,028.57 | $1,031.27 | $997.30 | $290,183.90 |
| 11 | $2,028.57 | $1,027.73 | $1,000.83 | $289,183.07 |
| 12 | $2,028.57 | $1,024.19 | $1,004.38 | $288,178.69 |
| 183 | $2,028.57 | $190.12 | $1,838.45 | $51,841.83 |
| 184 | $2,028.57 | $183.61 | $1,844.96 | $49,996.87 |
| 185 | $2,028.57 | $177.07 | $1,851.49 | $48,145.38 |
| 186 | $2,028.57 | $170.51 | $1,858.05 | $46,287.32 |
| 187 | $2,028.57 | $163.93 | $1,864.63 | $44,422.69 |
| 188 | $2,028.57 | $157.33 | $1,871.24 | $42,551.45 |
| 189 | $2,028.57 | $150.70 | $1,877.86 | $40,673.59 |
| 190 | $2,028.57 | $144.05 | $1,884.51 | $38,789.08 |
| 191 | $2,028.57 | $137.38 | $1,891.19 | $36,897.89 |
| 192 | $2,028.57 | $130.68 | $1,897.89 | $35,000.00 |
В конце срока выплачивается разовый платеж в размере 35 000 долларов - вся оставшаяся сумма ипотеки.
Риски воздушной ипотеки
Ипотека на воздушном шаре может быть рискованным делом.
Во-первых, у домовладельца мало или нет капитал в доме и рассчитывает продать или рефинансировать хотя бы на сумму шарикового платежа. На медленном или падающем рынке недвижимости это может быть невозможно. Даже если это так, это не лучшая альтернатива для домовладельца, который намеревался продать дом и уехать.
Если рынок недвижимости испортится, у заемщика могут возникнуть серьезные проблемы. В наихудшем сценарии кредитор может согласиться или не согласиться на продление крайнего срока выплаты балансового платежа или иным образом изменить условия ссуды.
Невыполнение обязательств по ипотеке - как и любая ипотека - имеет серьезные последствия: дом может быть лишен права выкупа, и кредитный рейтинг заемщика сильно пострадает.
Рефинансирование кредита тоже может быть трудным. Поскольку заемщик накопил меньше капитала в доме, чем при обычной ипотеке, они могут показаться кредиторам менее кредитоспособной перспективой.
Ипотека на воздушном шаре имеет свои риски и для кредиторов. Поскольку этот последний платеж представляет собой такую большую сумму, велика вероятность того, что заемщик не сможет его произвести, и кредитору придется лишить имущество права выкупа. Кроме того, поскольку ежемесячные платежи ниже, кредиторы не получают столь значительного денежного потока от ссуды.
Как погасить ссуду на воздушном шаре
Когда дело доходит до выплаты воздушной ипотечной ссуды, у заемщиков обычно есть три варианта.
Урегулировать это. Самое простое - если вы можете себе это позволить - просто полностью выплатить оставшуюся сумму основного долга. В идеале, когда вы взяли ссуду, вы должны были заранее подумать о том, чтобы сделать это: экономить и инвестировать с учетом этих краткосрочных временных рамок. Или, возможно, вы знали, что к этому моменту ваш доход резко вырастет, или что вы получите непредвиденную сумму (распределение пенсионных планов, выплаты по доверительному управлению и т. Д.).
Рефинансируйте это. Погасите эту ипотеку, взяв еще одну ипотеку - возможно, более обычную. ипотека с фиксированной процентной ставкой который амортизируется в течение его срока. Эта стратегия работает, если вы накопили приличный капитал в доме, имеете стабильный доход и / или другие активы и имеете хорошую кредитную историю. Имейте в виду, что ваши ежемесячные платежи будут больше.
Продам дом. Используйте вырученные средства для выплаты долга. Многие люди, выбравшие воздушную ипотеку, в любом случае планировали прожить в этом доме всего несколько лет - примерно на срок ссуды. Люди, которые покупают, ремонтируют и продают жилые дома, находят ипотечные ссуды на воздушном шаре, которые также являются их финансовым инструментом.