Definícia hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (možnosť ARM)

Čo je to hypotéka s regulovateľnou opciou (opcia ARM)?

Možným variantom je hypotéka s nastaviteľnou sadzbou (možnosť ARM) ARMhypotéka kde dlžník má niekoľko možností, pokiaľ ide o to, aký typ platby sa má veriteľovi poskytnúť. Okrem možnosti výberu splátok úroku a istiny, ktoré sa rovnajú platbám uskutočneným v bežných hypotékach, majú alternatívne ARM majú tiež alternatívne možnosti platby, v ktorých môže hypotekárny investor vykonávať výrazne nižšie platby uskutočňovaním platieb iba s úrokom alebo minimálnych platby.

Voliteľná ARM je známa aj ako a flexibilná ARM.

Vysvetlenie možností ARM

Pretože mnohé možnosti ARM ponúkajú nízku sadzbu za upútavku, mnoho hypoték nevedomky refinancovanie svoju súčasnú hypotéku v nádeji, že dosiahne nižšie platby. Nanešťastie, akonáhle tieto krátkodobé upútavky vypršia, úrokové sadzby sa vrátia späť k tým podobným ako konvenčné hypotéky.

Navyše pre tých nešťastných hypoték, ktorí sa rozhodli vziať možnosť minimálnych platieb ARM, zistia, že istina splatná na ich hypotéke sa skutočne zvýšila. Dôvodom je hodnota minimálne platby nekryl celkom úroky z hypotéky. Nekrytý úrok by sa potom pripočítal k istine hypotéky.

Voliteľné ARM boli populárne pred hypotekárna kríza rokov 2007-2008, keď ceny domov rýchlo rástli. Hypotéky mali veľmi nízku úvodnú úrokovú sadzbu, zvyčajne 1 percento, čo viedlo mnohých ľudí k názoru, že si môžu dovoliť viac domov, ako by mohol naznačovať ich príjem. Cena za ukážku však bola iba jeden mesiac. Potom sa úroková sadzba resetuje na index, ako je Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marža, čo často vedie k „platobnému šoku“. Od predpisov z roku 2014 sú možnosti ARM menej obľúbené.

Spôsoby, akými sú platené ramená

V bežnom scenári môže veriteľ nechať dlžníka s ARM s možnosťou voľby každý mesiac, aký typ platby chce vykonať. Tieto možnosti môžu zahŕňať uskutočnenie minimálnej platby, platbu iba s úrokom, úplnú amortizáciu platby pri 15-ročnej hypotéke alebo amortizovanú platbu pri 30-ročnej hypotéke.

Aj keď možnosti dostupné s možnosťou ARM umožňujú väčšiu flexibilitu platieb, dlžník by mohol byť ľahko zaťažený dlhodobejším dlhom, než s akým začínal. Rovnako ako pri iných hypotékach s nastaviteľnou sadzbou existuje možnosť, že sa úrokové sadzby drasticky a rýchlo zmenia v závislosti od trhu.

ARM s možnosťou sa môže hodiť pre domácnosti, kde môžu kolísať príjmy, napríklad pre profesie, ktoré pôsobia na základe provízie, zmluvy alebo ako nezávislí pracovníci. Ak nevidia toľko práce, že sa im niečo podarí, rozhodli sa zaplatiť minimum na hypotéku. Napriek tomu, že im to umožní mať v rukách viac peňazí, minimálna suma sa môže každoročne zvyšovať. Okrem toho môže byť minimálna platba prepracovaná v päť alebo desaťročných intervaloch na plne amortizovanú platbu.

Tieto námietky môžu dlžníci prehliadať, čo ich môže nechať nepripravených na potenciálne rastúce náklady a zvyšujúce sa saldo istiny. Ak dlžník pokračuje v vyplácaní len minimálnych platieb a nesplatený zostatok prekročí pôvodnú hodnotu hypotéky, povedzme 110% a viac, hypotéka by sa mohla automaticky resetovať.

Možnosti ARM boli uvádzané ako prispievatelia ku kríze v oblasti bývania, ktorá sa vyvinula potom, čo dlžníci hľadali také financovanie domov, ktoré si nemohli dovoliť splatiť. V týchto prípadoch dlžníci platili iba minimálnu splatnú sumu každý mesiac s opciou ARM, potom nakoniec zistili, že nie sú schopní splácať svoje domovy alebo sa hypotéka rozrástla, zatiaľ čo predajná hodnota domu spadol.