Čo sú to zľavové body?
Čo sú to zľavové body?
Zľavové body sú typom predplatený úrok alebo to spoplatniť hypotéka dlžníci môžu nakupovať a znížiť tak úroky z ich následných mesačných splátok - v skutočnosti utratia viac vopred a v skutočnosti zaplatia menej. Zľavové body sú daňovo uznateľné.
Kľúčové informácie
- Diskontné body sú formou predplateného úroku, ktorý si môžu hypotekárni dlžníci kúpiť a znížiť tak úrokovú sadzbu pre svoje následné mesačné platby.
- Zľavové body sú jednorazový poplatok, ktorý sa platí vopred buď pri prvom dojednaní hypotéky, alebo počas refinancovania.
- Každý diskontný bod stojí spravidla 1% z celkového úveru a znižuje úrokovú sadzbu úveru o jednu osminu až jednu štvrtinu percenta.
- Body nemusia byť vždy zaplatené z vrecka kupujúceho; niekedy môžu byť zaradené do zostatku pôžičky alebo zaplatené predávajúcim.
- Diskontné body sú dobrou možnosťou, ak má dlžník v úmysle držať hypotéku dlhší čas, ale menej užitočné, ak má v úmysle predať svoj majetok alebo refinancovať pred splatnosťou úveru.
Pochopenie zľavových bodov
Typ hypotekárne body, diskontné body sú jednorazové náklady na uzavretie hypotéky vopred, ktoré poskytujú dlžníkovi prístup k zľavnenej úrokovej sadzbe počas celej doby trvania pôžičky. Každý diskontný bod stojí spravidla 1% z celkovej sumy úveru a každý bod znižuje úrokovú sadzbu úveru o jednu osminu až jednu štvrtinu percenta.
Napríklad pri pôžičke 200 000 dolárov by každý bod stál 2 000 dolárov. Za predpokladu, že úroková sadzba hypotéky je 4,5%a každý bod zníži úrokovú sadzbu o 0,25%, nákup dvoch bodov stojí 4 000 dolárov a výsledkom je úroková sadzba 4,0%. V závislosti od dĺžky hypotéky pri tejto úrokovej sadzbe by to mohlo časom viesť k výrazným úsporám. Pozrime sa, ako sa platby prejavujú pri takejto pôžičke-za predpokladu klasickej 30-ročnej hypotéky:
| Vplyv vyplácania bodov na 30-ročnú hypotéku 200 000 dolárov | |||
|---|---|---|---|
| Bez bodov | 1 bod (2 000 dolárov) | 2 body (4 000 dolárov) | |
| Ročná percentuálna miera (APR) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Mesačná platba | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Úspora mesačných platieb | -- | $29.49 | $58.54 |
| Breakeven Time to Recover Point Cost | -- | 68 mesiacov | 68 mesiacov |
| Celková úspora počas celého života pôžičky | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Čím dlhšia je pôžička, tým viac za ňu zaplatíte úrok - takto financovanie vo všeobecnosti funguje. Body sú teda ideálne vhodné pre a pevne stanovena sadzba, dlhodobá hypotéka (20 až 30 rokov), ktorá sa s najväčšou pravdepodobnosťou v blízkej budúcnosti nebude refinancovať.
Ako platiť za zľavové body
Dlžník, ktorý platí zľavové body, bude pravdepodobne musieť tieto náklady uhradiť z vlastného vrecka. Existuje však mnoho scenárov, najmä na realitných trhoch kupujúcich, v ktorých predávajúci ponúka zaplatiť do určitej dolárovej sumy zatváracie náklady. Ak ostatné náklady na zatvorenie, ako napríklad poplatok za poskytnutie pôžičky a poplatok za poistenie titulu, tieto podmienky nespĺňajú prahovú hodnotu, často môže kupujúci bezplatne pridať zľavové body a efektívne znížiť svoju úrokovú sadzbu.
Zníženie úrokovej sadzby hypotéky pomocou diskontných bodov nevyžaduje vždy platbu z vlastného vrecka - obzvlášť v prípade refinancovanie situácia, v ktorej môže veriteľ previesť diskontné body, ako aj ďalšie náklady na uzavretie, do nového zostatku pôžičky. To bráni dlžníkovi vykašliavať viac peňazí za záverečný stôl; samozrejme to tiež znižuje ich majetková pozícia v ich dome.
Pretože Služba interných výnosov (IRS) považuje diskontné body za predplatené úroky z hypotéky, spravidla sú daňovo uznateľné počas životnosti pôžičky. Ak oni a nákup domu splnia určité podmienky, môžu byť plne odpočítateľné za rok, v ktorom boli vyplatené.
Môžete vyjednať hypotekárne body?
O bodoch je rozhodne možné rokovať. Počet bodov, ktoré si kúpite - alebo dokonca aj to, či si ich vôbec kúpite - je na vás. Keď veritelia zobrazujú hypotekárne možnosti, na ktoré máte nárok, zvyčajne vám ukážu niekoľko rôznych sadzieb vrátane tých, ktoré môžete získať, ak si kúpite zľavové body.
Presne povedané, nevyjednávate body sami, ale nižšiu úrokovú sadzbu na dobu životnosti pôžičky. Podmienky bodov - náklady na každý bod, ako veľmi znižuje ročnú percentuálnu sadzbu (APR) - sú finančnou inštitúciou do značnej miery stanovené. Nie sú však vytesané do kameňa. Ak máte nakupoval okolo (vždy je to dobrý nápad pri hľadaní hypotéky) a môže im inde ukázať lepšiu ponuku, ale môžu sa im zodpovedať-najmä ak máte silnú úverovú históriu a pôsobíte ako zodpovedný a žiadaný klient.
Aj keď sú oba druhy hypotekárnych bodov, nezamieňajte si zľavové body s počiatočné body. Počiatočné body sú poplatky, ktoré si veritelia účtujú za dokončenie hypotéky - súčasť nákladov na zatvorenie domu. Východiskové body, ktoré v zásade nesúvisia s úrokovou sadzbou, nie sú spravidla voliteľné, obchodovateľné ani daňovo uznateľné.
Mali by ste si kúpiť zľavové body?
Pre veriteľov majú diskontné body výraznú výhodu: dostávajú hotovosť vopred, namiesto toho, aby museli čakať na peniaze vo forme platieb úrokov v priebehu času. To môže zlepšiť finančné inštitúcie likvidita.
Dlžníci tiež získavajú výhody zo diskontných bodov - hlavným z nich sú nižšie platby počas životnosti vašej pôžičky. V zásade platíte určitý úrok vopred - na začiatku hypotéky - výmenou za zníženú úrokovú sadzbu na ceste. Táto výhoda však platí iba vtedy, ak plánujete držať hypotéku dostatočne dlho, aby ste ušetrili peniaze z platieb menších úrokov.
Napríklad dlžník, ktorý zaplatí 4 000 dolárov v zľavových bodoch, aby ušetril 80 dolárov mesačne na úrokoch, potrebuje pôžičku udržať 50 mesiacov alebo štyri roky a dva mesiace, aby sa vyrovnal. Ak si dlžník myslí, že by mohol predať nehnuteľnosť alebo refinancovať svoj úver skôr, ako uplynie 50 mesiacov, mali by zvážiť zníženie toho, čo platia v diskontných bodoch, a prijatie mierne vyššieho úroku.
Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšie plánujete vlastniť dom, tým viac bodov vám pomôže ušetriť na úrokoch počas celej doby pôžičky. Na konci dňa však výhody diskontných bodov závisia od matematiky. Ak si môžete dovoliť vyplatiť niekoľko tisíc ďalších vopred, môžu z dlhodobého hľadiska viesť k značným úsporám nákladov, najmä ak si dom vyžaduje rekonštrukciu. Alebo to môžu byť zbytočné náklady, ktorým by sa dlžník mohol vyhnúť pri štruktúrovanejšom plánovaní.