Vyhnite sa dani z kapitálových ziskov z predaja investičného majetku

Vďaka zhodnoteným akciám môžete svoje akcie predať niekoľko rokov na rozloženie kapitálové zisky. Bohužiaľ, investičná nehnuteľnosť sa neposkytuje rovnaký luxus; celú sumu zisku je potrebné uplatniť na vašich daniach v roku predaja nehnuteľnosti, pokiaľ sa neurobia určité opatrenia na minimalizáciu tohto rizika. Ak investor používa sekciu 1031 kódu IRS na rozpoznanie „ako druh„výmena pri predaji investičnej nehnuteľnosti môže kapitálové zisky odložiť nákupom podobnej investičnej nehnuteľnosti.

Správa dátumu predaja

Toto daňové zaťaženie by ste mohli zmierniť kontrolou roku, v ktorom titul a vlastníctvo prechádza z vašich rúk, a teda rok, v ktorom ohlásite kapitálový zisk o transakcii. Inými slovami, prevod vlastníctva môžete nastaviť na rok, v ktorom očakávate nižšie daňové zaťaženie.

Podľa Internal Revenue Service (IRS) „niektoré alebo všetky čisté kapitálové zisky môžu byť zdanené 0%, ak je váš zdaniteľný príjem nižší ako 80 000 dolárov“. Preto ak máte č

aktívny príjem a minimálna pasívny príjem, vrátane zisku z predaja vášho investičného majetku, sa môžete vyhnúť plateniu daní z vášho minimálneho kapitálového zisku. Ak je však váš príjem stabilný a platenie dane zo zisku vyzerá nevyhnutne, možno by ste mali zvážiť výmenu burzy IRC § 1031.

Výmena § 1031

Výmena oddielu 1031 kódu IRS umožňuje investorovi obchodovať s nehnuteľnosťami držanými za účelom investovania do iných investičných nehnuteľností a nevzniká im žiadny okamžitý daňová zodpovednosť. Podľa § 1031, ak obchodnú alebo investičnú nehnuteľnosť vymieňate výlučne za obchodnú alebo investičného majetku podobného druhu, do novo nadobudnutého majetku sa nevykazujú žiadne zisky ani straty je predaný.

Začiatok v roku 2018, Zákon o znížení daní a zamestnaní obmedzené výmeny podobného druhu za nehnuteľnosti. Oddiel 1031 výmeny zo dňa osobné vlastníctvo, ako napríklad umelecké diela, už nie sú povolené. 

Pravidlá a predpisy

Oddiel 1031 kódexu IRS neumožní vyhnúť sa dani z kapitálových výnosov vo všetkých prípadoch. Napríklad výmena americkej nehnuteľnosti za nehnuteľnosť v inej krajine nebude oprávnená na status výmeny odloženej na daň. Na obchody s majetkom používaným na osobné účely-ako je výmena osobného bydliska za prenájom nehnuteľnosti-sa okrem toho nebude vzťahovať odklad s daňou. Nakoniec, ak dôjde k výmene medzi spriaznené strany a ktorákoľvek zo zmluvných strán sa následne zmenášaného majetku zbaví v priebehu dvoch rokov, vymenený majetok sa stane predmetom dane. 

Na účely daňového vykazovania, základ starého majetku sa prevedie na nový majetok. To je dôležité pochopiť, pretože splatné dane sa neodpúšťajú, jednoducho sa odkladajú na predaj novej nehnuteľnosti. Ak chcete zaznamenať výmenu podľa oddielu 1031 pomocou súboru Služba interných výnosov, je dôležité podať formulár 8824 s daňovým priznaním za rok podobnej výmeny, ako aj za každý z dvoch rokov nasledujúcich po výmene. 

Oddiel 1031 a Straty

Výmena odložená na daň je možná aj vtedy, ak predávate svoj investičný majetok so stratou. Najprv musíte zistiť, či je strata „daňovou stratou“ alebo iba stratou na zdraví. Aby ste sa kvalifikovali ako daňová strata, vaša upravený základ v nehnuteľnosti musí byť viac ako predajná cena nehnuteľnosti. Váš upravený základ vezme do úvahy akékoľvek predchádzajúce odpisy zrážky, ktoré ste vykonali (alebo boli povolené, ale neprijali).

Predpokladajme napríklad, že ste si kúpili nehnuteľnosť na prenájom za 400 000 dolárov. Za posledných desať rokov ste na budove použili odpisy vo výške 100 000 dolárov. Váš súčasný upravený základ je 300 000 dolárov. Ak predáte svoju nehnuteľnosť na prenájom za 350 000 dolárov, môže sa to zdať ako strata, ale v skutočnosti je to zisk 50 000 dolárov na daňové účely. Zisk sa považuje za nezískaný zisk sekcie 1250, a je zdanený sadzbou 25%. Môžete si však kúpiť nehnuteľnosť „podobného druhu“, aby ste sa vyhli plateniu daní okamžite zo svojho zisku 50 000 dolárov.

Prípadne predpokladajme, že predávate rovnaký dom za 250 000 dolárov. Ide o daňovú stratu 50 000 dolárov, okrem osobnej straty. Existuje ešte výhoda pre výmenu „podobného druhu“? Mozno. Ak si kúpite nehnuteľnosť „podobného druhu“ za 250 000 dolárov, váš základ v tejto druhej nehnuteľnosti bude okamžite 300 000 dolárov (váš upravený základ v prvej nehnuteľnosti).To by vám prospelo, keď príde čas na predaj druhej nehnuteľnosti, pretože základ, z ktorého odpočítavate odpisy, je vyšší.

Plne daňovo odložená výmena

Na to, aby došlo k výmennej transakcii podľa oddielu 1031 s odkladom daní, musia byť splnené určité podmienky:

• Vlastníctvo musí byť „rovnakého druhu“: Vlastnosti sú rovnakého druhu, ak sú rovnakej povahy alebo charakteru, aj keď sa líšia stupňom alebo kvalitou.
• Nehnuteľnosť musí súvisieť s podnikaním alebo investovaním: Vymenený majetok sa musí držať na produktívne účely alebo na investičné účely a musí sa s ním obchodovať na rovnaké použitie. Napríklad vymenený majetok nesmie byť primárne držaný za účelom ďalšieho predaja.
• Nové vlastníctvo musí byť identifikované do 45 dní: Nový majetok, ktorý má byť prijatý výmenou za existujúci majetok, musí byť predávajúcemu písomne ​​identifikovaný do 45 dní od prvého prevodu.
• Prevod sa musí uskutočniť v rámci 180-dňového okna: Nehnuteľnosť podobného druhu musí byť doručená do jedného z týchto dvoch dátumov (podľa toho, čo nastane skôr): do 180 dní od prevodu majetku alebo do daňové priznanie splatnosť (vrátane predĺžení) za rok, v ktorom je majetok prevádzaný. 

Čiastočne daňovo odložená výmena

Aby bola výmena úplne odložená na daň, musí ísť výlučne o výmenu majetku podobného druhu. V perfektnom svete je nájdenie nehnuteľnosti s rovnakou obchodnou hodnotou ideálne pre výmenu podľa článku 1031. Je však ťažké nájsť rovnocennú výmenu a v mnohých prípadoch jedna strana nakoniec nakopne nejaké peniaze navyše, aby bola dohoda férová. Tento ďalší prijatý majetok alebo hotovosť je známy ako „topánka, “a tento zisk je zdanený až do výšky prijatého bootovania.

Keď tam sú hypotéky pri oboch nehnuteľnostiach sú hypotéky započítané. Strana, ktorá sa vzdá väčšej hypotéky a dostane menšiu hypotéku, považuje prebytok za boot. 

Spodný riadok

Zvýšený počet predajov nehnuteľností umožnil mnohým ľuďom získať výhodné daňové zaobchádzanie od federálnej vlády. V dôsledku toho došlo k strate obrovskej sumy daňových príjmov. Výmeny za nehnuteľnosť podľa § 1031 zatiaľ zostávajú. (Ako bolo uvedené vyššie, od roku 2018 boli zlikvidované pre iné typy majetku, ako sú zberateľské predmety, lietadlá, franšízové ​​práva a ťažké zariadenia.)Ako vždy, prediskutujte svoje plány s daňovým odborníkom, ak máte prenajatú nehnuteľnosť, ktorú plánujete predať, aby ste sa dozvedeli, ktoré pravidlá sa na vašu situáciu vzťahujú.