Kariéra v oblasti správy portfólia nehnuteľností

Na prvý pohľad by vás mohlo napadnúť, že správca portfólia nehnuteľností je podobný každému finančný majetok manažér. Ale portfólio akcií realitných spoločností resp správa fondov sa radikálne líši od správy akcií, dlhopisov alebo investičných fondov.

Na rozdiel od správcov akcií, ktorí skúmajú spoločnosti a riadia pravdepodobnosti, ktoré môžu splniť artikulované stratégie, musia manažéri nehnuteľností pomáhať definovať a využívať výhody príležitostí, v ktorých sa realizujú the nehnuteľnosť úroveň. Správcovia nehnuteľností nie sú zodpovední iba za alokácia majetku, manažéri rizikat a transakcií, ale aj pre priame zaobchádzanie s pozemkom a štruktúrami na ňom.

Takže nehnuteľnosť správa majetku, na rozdiel od tradičných správa peňazí, vyžaduje skúsených jednotlivcov, ktorí dokážu optimalizovať hodnotu nehnuteľností. V skutočnosti je správca majetku v mnohých ohľadoch veľmi podobný generálnemu riaditeľovi, ktorý riadi spoločnosť alebo zariadenie. Naproti tomu tradičný správca peňazí môže poznať akcie určitého odboru alebo odvetvia - nezapája sa však do operácií samotných spoločností.

Predstavte si kariéru v realitách správa portfólia môže byť pre teba to pravé? Pokračujte v čítaní, aby ste sa dozvedeli viac.

Správa portfólia nehnuteľností

Školenie a skúsenosti, ktoré získali manažéri akciových spoločností v oblasti nehnuteľností, sú podobné ako ostatné manažéri fondov. Je však odlišný spôsob, akým tieto schopnosti používajú na zabezpečenie výkonnosť portfólia. Manažéri portfólia sú často hodnotení podľa ich schopnosti zabezpečiť primerané výnosy prispôsobené riziku a diverzifikáciu portfólia prostredníctvom vynikajúceho prideľovania a výberu aktív.

Manažéri portfólia nehnuteľností navyše poskytujú klientom hodnotu tým, že zaisťujú čo najefektívnejšie využitie investičného kapitálu a tým, že klientov budete informovať prostredníctvom vynikajúceho merania výkonnosti a dokonca aj hotovosti prúdiť predpovedanie. S výnimkou dôvera v investovanie do nehnuteľností (REIT) a fond správcov fondov (ktorých výkonnosť sa posudzuje podľa schopnosti posúdiť schopnosť ostatných manažérov navrhnúť a realizovať stratégiu), skutočný správca akciového fondu je v zásade generálnym riaditeľom svojej vlastnej spoločnosti, ktorý vytvára a vykonáva stratégie na úrovni majetku pre aktíva v jeho vlastníctve nabíjať.

Stratégie výberu investícií

Manažéri portfólia nehnuteľností vykonávajú alokáciu aktív a výber aktív nie na základe pochopenia dynamiky trhu a spoločností v konkrétnych odvetviach, ale prostredníctvom odborníkom na základy nehnuteľností. Študujú v miestnych regiónoch a na rôznych komerčných územiach: kancelárske, priemyselné, hotelové, maloobchodné a rodinné a viacgeneračné. Ak chcete poraziť trh, zaistite diverzifikácia a prinášajú primerané výnosy upravené o riziko, musia správcovia portfólia nehnuteľností uzatvárať stávky regionálne alebo miestne trhy s nehnuteľnosťami a v prípade portfólií s viacerými aktívami správne majetkový mix.

Z tohto dôvodu sa mnoho správcov fondov zameriava na konkrétne regióny alebo typy nehnuteľností; niektorí väčší správcovia nehnuteľností organizujú svojich vedúcich zamestnancov a pomocný personál podľa regiónu alebo využívania pôdy. Dôvodom pre organizáciu týmto spôsobom je zabezpečiť, aby bolo možné identifikovať trhové príležitosti a potom ich premietnuť do správneho výberu majetku a pôvodu majetku.

Spôsob nadobúdania nehnuteľností je jedným z najdôležitejších spôsobov, ktorými sa realitné fondy líšia od tradičnejších investícií. Páči sa mi to obchodníci na akciový trh poschodie, realitné fondy používajú špecialistov na akvizície na odhaľovanie a vykonávanie transakcií s majetkom. Títo akviziční pracovníci zvyčajne pracujú pre konkrétny fond alebo sú organizovaní regionálne alebo podľa druhu majetku.

Pretože väčšina akciových fondov nehnuteľností vlastní všetky (alebo významnú časť) každého majetku, správcovia portfólia sú často priamo zapojení do procesu akvizície. Pretože sú zodpovední za stanovovanie a vykonávanie realitnej stratégie, portfólio manažéri musia byť priamo zapojení do všetkých investičných procesov vrátane akvizície, financovanie, dispozície a rozhodovanie o zariadeniach. S cieľom uľahčiť šírku a hĺbku nehnuteľnosti investičný manažment portfólio manažéri sa musia spoliehať na značné množstvo infraštruktúry vo vzťahu k investovanému kapitálu. Aby to bolo možné dosiahnuť čo najefektívnejšie, vyvinuli správcovia a správcovia majetkových fondov a správcov nehnuteľností špecializovanú funkciu správy aktív.

Ako funguje správa majetku nehnuteľnosti

Funkciu správy nehnuteľného majetku tvoria špecialisti na úrovni majetku, ktorí pridávajú hodnotu správcom fondov vykonávaním stratégie na úrovni majetku. Špecialisti sú odborníkmi buď na základy regionálneho trhu alebo na konkrétne typy nehnuteľností a zodpovedajú za optimalizáciu hodnoty majetku v ich úschove. Okrem poskytovania informácií o správe portfólií o miestnych perspektívach a uľahčovania transakcií je správca aktív zodpovedný za výkonnosť na úrovni majetku.

Okrem schvaľovania rozpočtov a vykonávania správy nákladov správcovia aktív zvyšujú hodnotu aj správou lízing pri jednej alebo viacerých nehnuteľnostiach. Aj keď sa to môže zdať ako čierno-biela záležitosť, lízing je komplexná funkcia, ktorá nevyhnutne rozhoduje o hodnote majetku a portfólia. Úspech v lízingu sa nedosahuje len nájdením a realizáciou najvyšších možných lízingových príležitostí pre každú nehnuteľnosť, ale aj uskutočnením lízingového programu, ktorý je v súlade s portfóliovou stratégiou pri zachovaní najlepších vzťahov so súčasnými nájomníkmi.

Leasing je a vysoko vyjednávaný proces, čo môže zahŕňať rozhodovanie v rozpore s potrebami nájomcov s cieľom optimalizovať hodnotu nehnuteľnosti. Napríklad pri nehnuteľnostiach, ktoré sú určené na predaj, môže byť leasing počas predajného obdobia pozastavený, aby noví majitelia mohli zohľadniť vyššie potenciálne sadzby leasingu. To môže viesť k zvýšeniu predpokladaných hodnôt nehnuteľností, a teda k vyšším predajným ponukám.

V obdobiach rastúcich cien nájmov môže byť dlhodobý prenájom Zamknutý v pre príjmovo orientované nehnuteľnosti, zatiaľ čo pre stratégie zamerané na zhodnotenie kapitálu, podmienky nájmu môžu byť skrátené, aby sa v budúcnosti využili výhody vyšších očakávaných sadzieb. Schopnosť správcu aktív dosiahnuť vhodný mix nájomníkov, vykonať lízingovú stratégiu, ktorá zosúladí peňažné toky s potrebami portfólia a spravovať kapitál aj prevádzkové náklady môže výrazne ovplyvniť celkovú hodnotu portfólia.

Manažéri portfólia nehnuteľností ako generálni riaditelia

Ak niekto uvažuje o nehnuteľnosti ako o samostatnej spoločnosti resp dcérska spoločnosťKaždý z nich má svoju vlastnú stratégiu a výkonnostný potenciál, človek začína chápať, prečo sú manažéri portfólia realitných akcií veľmi podobní generálnym riaditeľom. Rovnako ako generálni riaditelia, ktorí musia alokovať obmedzenú ponuku kapitálu medzi rôzne príležitosti na dosiahnutie najväčšej celkovej návratnosti investícií, správcovia portfólia nehnuteľností musia urobiť to isté vo všetkých nehnuteľnostiach, ktoré spravujú. Táto potreba rozdeliť obmedzené množstvo zdrojov vytvára situáciu odlišnú od mnohých konvenčných spoločností spravujúcich aktíva.

V realitných akciových fondoch existuje inherentný konflikt medzi správcami portfólia a ich správcami aktív, pretože pracujú pre trochu odlišné ciele. Kým správcovia aktív sú špecialisti, ktorí sú odmeňovaní za optimalizáciu hodnoty svojich nehnuteľností, a správcovia portfólia sú všeobecní pracovníci odmeňovaní za optimalizáciu portfólia návratnosť a spokojnosť investorov, úspešný správca realitného fondu je ten, ktorý dokáže zvládnuť tento konflikt a udržať si efektívny manažérsky tím a portfólio výkon. To si vyžaduje artikuláciu dobre navrhnutého portfóliová stratégia v dobre prepojenom tíme manažérov, ktorí rozumejú a internalizovali celkovo investičné ciele. To môže byť náročná úloha pre každý fond, ktorý výrazne zvýšil počet a zložitosť spravovaných nehnuteľností.

Je tiež dôležité, aby správcovia portfólia nehnuteľností nezosobňovali iba to, čo je potrebné alokácia kapitálu, požadovaný výber nehnuteľnosti a ďalšie investičné schopnosti, ale aj to, že majú schopnosť vytvárať vhodné investičné stratégie a vodcovské schopnosti na mobilizáciu organizácie smerom k rovnakému portfóliu misia.

Spodný riadok

Pokiaľ ide o realitné fondy, kľúčová je schopnosť manažmentu vykonávať plány správy aktív okrem vykonávania tradičnejších postupov správy fondov. Za nehnuteľnosť investičný manažér, to znamená optimalizáciu hodnoty nehnuteľností v jeho portfóliu, a to prostredníctvom výberu a následnej správy nehnuteľného majetku v portfóliu. Manažéri portfólia nehnuteľností musia alokovať svoje zdroje nad nehnuteľnosťami, ktoré spravujú, aby dosiahli čo najväčšiu návratnosť, a udržať svoj tím na dobrej ceste dosiahnuť to isté. Pre tých, ktorí majú správnu kombináciu schopností, je táto kariéra jedinečnou príležitosťou v oblasti správy aktív.